2020年下半年场土拍，居然流拍了，太不给面子。
这已经是白马山创智谷组团地块的第二次流拍，相比上次，总价降了9000多万，住宅楼板价也从7000多降到了6300，却依旧无人问津。
开发商现在拿地都这么谨慎了吗，这是对市场多么没有信心？这是否又是下半年济南楼市走向的一种预示……
回顾上半年楼市，从房价下滑到一线城市强势回暖，从售楼处被迫停止营业，到多地出现万人摇，从救市政策“一日游”，到央行连连放水……
疫情下的楼市，变得扑朔迷离，捉摸不透，甚至没有一个历史年份可以参考。
当然，不管上半年楼市经历了怎样的魔幻现实，都已悄然翻篇。眼下购房者们更为关心的，是下半年楼市怎么走？下半年要不要出手？
所以，今天咱们就聊聊下半年的楼市走向。
一线楼市发动机再次启动
即将迎来新一轮普涨？
自3月份以来，能明显感受到，一线城市楼市正在发生微妙的变化。
疫情发生前，在严厉的调控政策下，一线城市楼市可以说被按在地上摩擦，落户大门锁死、限购限贷坚若磐石、土拍限价，房价下跌，市场一片凉凉。（背靠示范区政策，落户放飞自我的深圳除外）
然而疫情发生后，在中央不断重申“房住不炒”+“经济不景气”的背景下，一线城市楼市却画风突变，走出了一条上扬的曲线。
深圳领涨。根据中国房价行情网站二手房价格数据，深圳6月份二手房均价达到74929元，相比去年底大涨14.37%。均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。
上海成交量创44个月新高。根据兔博士相关数据，上海2020年5月份二手房的成交套数高达26710套。前段时间，前滩三湘印象名邸推出135套豪宅，均价12.18万元/平方米，主力户型总价超5000万元，上演千人“秒杀”开盘即罄的名场面。
北京单月成交量创2017年“317”调控之后的水平；落寞多时的广州也在逐步走出泥潭，成交量连续四月上涨。
根据国家统计局数据：2020年5月，四大一线城市的新房、二手房成交量、成交价全线上涨。这也是时隔3年后，四大一线城市首次同步出现环比、同比普涨的现象。
不只是一线城市，不少临深、环沪等城市也是蠢蠢欲动。6月东莞房价同比上涨超过20%，涨幅位列前列；杭州连续三年卫冕“卖地之王”，“万人摇号抢房”一浪更甚一浪；宁波涨幅仅次于深圳，位居第二……
楼市价量齐升，土地市场也是一片火爆。数据显示，2020年上半年，300城市土地出让金额为23716亿元，同比增长3%。尤以头部一二线城市为首，杭州以1700亿的成绩稳坐交把椅，土地资源稀缺的北京、上海、广州也纷纷变身卖地狂魔，出让金额直指千亿。
疫情之下，经济遭受重创，救急的重担似乎自然而然地就落到了房地产行头上，而一线城市的行情启动，土拍热情空前高涨——种种迹象似乎都在表明：
楼市即将迎来新一轮普涨。
然而，风急浪高之时，正当人们开始担忧一线楼市的火热是否会向二三线城市蔓延，楼市的风向，却出现了紧急调转。
下半年刚拉开序幕
多城升级调控重拳出击
7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，对人才摇号政策进行了“升级”：
1.高层次人才优先摇号打上补丁，购房网签之日起，5年内不得上市交易；2.加大新建商品住房公证摇号公开销售对「无房家庭」的倾斜力度，明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%；3.明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。
这次杭州摇号新政的出台，指向性十分明显，这是要将人才新政下的炒房漏洞堵得一干二净，从中也能看出杭州楼市的态度：遏制套利冲动行为，不给炒房客留机会。
无独有偶，7月2日东莞住建局也发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管，重点内容如下：
总建筑面积3万方及以下的一次性申请预售，3万方以上的，每期申请预收建筑不少于3万方；
同一栋住宅价差涨幅不得超过20%，首次报价不得高于前3个月均价10%。
装修价格原则不得超过2000元/㎡；
加大打击捂盘惜售行为，取得预售证后要在10日内公开全部房源；
严打炒房：商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
此刻出台新政，已然明确了东莞政府对楼市的态度——将严厉打击针对捂盘惜售、变相涨价等炒作乱象，抑制房价过快上涨。
杭州、东莞之后，宁波也紧急加入到了调控行列，7月6日晚间出台了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前宁波偏热的房地产市场进行“降温”：
加大土地供应力度
扩大限购区域范围
强化金融政策监管，严格执行差异化个人住房信贷政策
保障自住住房需求
每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月
对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度
相比杭州针对性和东莞的温柔，宁波的手段则更为狠辣。从地块出让到房屋销售可谓无孔不入，“控房价”与“控地价”的决心可见一斑。下半年伊始，一个周不到的时间，就有三个火爆城市调控升级，信号可以说相当明显。所以，下半年“房住不炒”依然是强硬底线，若出现各类炒作现象，政策升级和收紧都是大概率事件。
下半年楼市基调已定
济南楼市是何走向？
先说结论：下半年济南楼市，依旧会是“维稳”状态。
首先，从政策层面来看，自2016年楼市调控以来，济南楼市政策并没有松动迹象。即便是疫情重创下，出台的政策也只是针对房企层面，先行区“放松限购一日游”便是济南政策态度的体现。在坚决贯彻“房住不炒”方针的自觉性上，济南确实值得夸赞。
再看看最近这接二连三的调控政策，济南放松应该是没有指望了。
从土地层面来看，上半年济南土拍市场也并无激情可言，有过激烈竞拍的经十一路C1地块，也不过是矮子里面挑高个，在2016年、2017的那些疯狂的土拍大战面前只是个弟弟。
土地成交量创下5年，同比2019年减少64.6%。
2020年1-6月济南市本级成交住宅+商业用地29宗，总面积985464平米；2019年1-6月济南市本级成交住宅+商业用地129宗，总面积2781434平米；
当中，还夹杂着流拍和终止。
6月24日，孙村片区春秀路东侧、科航路南侧地块，终止出让；大学园片区海棠路以东、芙蓉路地块，终止出让；7月9日，白马山创智谷组团地块，再遭流拍；
孙村地块起拍楼板价5210元/平米，根据地块北侧烯谷国际中心近期释放的价格，未来片区均价预计在1万左右，并不是没钱可赚，却无人出手；大学园片区地块和白马山创智谷组团，更是“二进宫”，地价都降了，依旧无人无津。
土地成交量的下滑，以及流拍终止的出现，都能看出，开发商拿地意愿明显降低，背后反映的，则是对市场的没有信心。
但，开发商拿地减少，并不代表未来会出现供不应求。
一方面，济南政府对土地供应态度十分积极，今年济南市本级的计划供地量达到3.6万亩，创下5年新高，前段时间更是专门召开了会议，推动土地供应和批而未供土地处理。未来可能会通过调整地价等方式，激励开发商拿地。
另一方面，目前市场库存量十分充足。之前我们也有过盘点，仅上半年就有17个纯新盘入市，其中不乏一些30、40万方的大体量项目，下半年更是有20多个新盘等待入市。而且市场上还有大量老盘在售，再加上今年上半年新拍的一些土地，也有可能在下半年入市，总之供应量十分充足。
政策态度明确，土地市场平淡，住宅供应充足，包括全面放开的落户政策，也并未给没有给市场造成波澜。足以见得，下半年的济南楼市基本就是一个字——“稳”。
很多人爱讲楼市周期，用三年周期，五年周期判断行情的涨跌。然而现阶段的楼市，却几乎找不到一个历史对应阶段，所有周期理论，放在当下几乎都已失灵，所以楼市哪有什么周期可言。
准备下半年入手的朋友，不必为行情担忧，只管明确好自己的需求，多跑盘，多对比，盯紧心仪的楼盘，适时下手。
地产下半场2020-07-10 10:17:13
