济南购房问答 | 有关济南文旅城D3地块的答复

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问题：

老师，想咨询下文旅城。目前看了下他的毛坯和精装。毛坯是D3地块125平的，客厅和主卧朝阳，另外两室朝北不朝阳。精装是D5地块115平的，客厅和两卧室朝阳，书房朝北但有点小2.7m*2.8m，不一定能住倆人，比125毛坯还贵大约10万。毛坯125和精装115两个都是三室两卫一厅的。怎么选择合适？现在各楼盘降价，使文旅城整体性价比一般，而且今年经济形式貌似不好，是不是可以等下半年呢？或者附近有没有其他比较合适的楼盘呢？

回答：

最近咨询文旅城的人有些多，我也是按先来后到的顺序一个个来吧。具体像你说的房间，我就不多评价了，这是现在一些楼盘的通病，看样板间很大，但是实际交付可能和看到的有出入。所以，现在的户型图，一般都不标注尺寸了。现在的房子，不但质量，就连尺寸都不如前些年的厚道了，这不是一个楼盘的问题，这是共性。

第二，文旅城D3地块正在加推，1000元订房什么活动的正在搞，据说还有朋友圈点赞，一个赞就可以便宜50块钱，现在楼盘优惠都靠这个了吗，50块钱一个赞。D3地块其实的问题就是距离绕城高速200多米，尤其是在绕城高速和楼盘之间，还有一条济莱高铁，也就是高铁线路，这对后期的生活都会有影响，所以，还请综合考虑。另外就是文旅城的地块综合容积率偏高，我们之前某篇文章距离罗列过。容积率偏高可能很多人不明白什么意思，通俗来讲，在占地面积不变的情况下，容积率越高，建的楼越高越密，舒适度会受一定的影响。而D3地块，容积率高达3.44，这个数据，在济南也不多。

第三，说说价格，对比D5地块115，这个价格可能需要重新估算，因为现在价格有所调整，所以我们不单纯对比这两个地块的价格了，你自己对比就好。而是对比一下其他楼盘的价格，文旅城的性价比一般，不是现在其他降价了他才性价比一般，之前更是一般。因为文旅城卖的是文旅大配套，这些东西虽然看起来很好，但这些对一个普通购房者，意义不大。买房子还是要考虑自己的需求，交通，配套，学校，有没有地铁，有没有好学校，有没有便利的生活配套等等。

第四，其实文旅城周边楼盘还算不少，比如北部的中新锦绣天地、中新国际城、再往北的星瀚城，这些都属于雪山片区，往东还有唐冶的好多个楼盘，高铁成、龙湖九里晴川、万科翡翠山语、鲁能泰山七号、玖唐府、新城悦隽风华、远洋天著春秋等等。还有紧邻唐冶的劝学里，最近也在加推新房源。可以说，济南东部不缺新楼盘，而市场可选择也比较多，就看自己的需求到底想要什么了。

第五，经济形势确实有些那个啥，市场也存在波动调整，有些房企工资打折扣，降薪，裁员，都在发生。当然了，政府在一定层面也在帮助房企渡过难关，比如在土地出让金上的一些缓交政策。但是房住不炒是大趋势，可以帮助房企渡过难关，但不能救市，谁救市就办谁。你看最近广州商住取消限售的政策一日游了，还有驻马店被约谈了等等，可阅读《河南约谈驻马店，建设银行发声明》。其实现在楼市又处在强大的博弈过程中。而对于你的选择，看一看形势也不是不可以，不用担心没房子可以选，房子你想要，就有。

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问题：

孟总您好，我是首套房，算是刚需，目前比较关注的是雪山的国际城和王舍人片区的海信翰墨府，文旅城正在认筹的D3地块1号楼最后价格估计在13000多，感觉价格也还可以，请问您有什么建议吗

回答：

有关文旅城的，我已经在上面说了，这里就不多赘言。雪山的国际城，也是融创的，如果论价格，可能文旅城可能比不上国际城。我有个朋友手里有套国际城的，想出手，可更名。价格12000左右，130多平的四室。国际城的地块多，和锦绣天地一样，价格也很乱，这里多少那里多少，还有精装毛坯的，我都记不清。整体来说，这一块在绕城高速以内，还可以可以的，性价比曾经也算是不错。最近有没有再降，我不知道。价格合适的话，可以考虑。

海信韩翰墨府，先说缺点，可能距离铁路近一些是个问题，你也能一眼看到。海信在济南的口碑还可以，具体产品我最近关注少，这次没法回答你太详细，有空我要去这个楼盘看看，敬请关注以后的文章，会继续聊没聊透的楼盘。

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问题：

孟总，您好。自身情况如下：首套房，预算140万左右，首付40万左右，小三室或者两室，半刚需房（淄博有房，未婚，用媳妇名义买房）。

1.求推荐济南东边或张马屯的楼盘

2.这个预算建议买东边的新房还是买市中历下二手房啊？

3.目前比较中意 融创文旅城D3地块 1#楼 ，最近有认筹活动，13500左右，但这个楼盘也有很多缺点，居住型公寓多，采光不好高压线高铁高速变电站等等，而且线上抢房很可能抢不上，是否值得入手？ 如果买不到，再推荐哪个楼盘？

回答：

你的预算，在东边买三室没问题，但至于买历下市中的二手还是新房，那得看你想要什么。新房有新房的好，户型可能比老房子就要好，园林也好，社区整体感觉就会好，但是配套会差一些，一时半会生活还是不方便的。二手房买了就可以住，一般生活配套也比较成熟，可能个别的社区环境不好。所以，这得看你需求什么了。

济南东边还是张马，我的观点一向是雪山和唐冶好过张马的，目前来看也确实如此，你说十年二十年后，我也说不好。唐冶的你可以看劝学里，九里晴川，高铁城，你的预算是够得着的。这三个楼盘各有优劣，不细说，看我之前的文章。

关于文旅城D3地块，你说的问题都有，你没说的看上面的就可以了。你要是想买，又对文旅配套感兴趣，可以买，也肯定能买上，不过价格我怎么听说的是12500啊。

另外关于线上抢房，对购房者来说的一个问题就是，不知道到底有多少拖，济南的这种线上选房，建议政府也该管一管，正规一些，规范化，会有利于行业进步。当然我只是就事论事，并没有说文旅城的线上选房有问题。

其实现在基本不存在选不上的问题，因为现在购房者少，卖房者多。如果你不信，可以去试试。

还有一些问题没有回答，不要急，慢慢来，现在是观望期，等疫情过后，楼市或有变化，其他问题，我们一个个挨着回答的。