饥渴的德州楼市

如果你要问山东哪个城市的存在感最弱？

德州可能算是其中一个。

我们在做城市楼市解读时，也很少提及德州，甚至不如关注它的下县禹城和齐河。直到有很多粉丝留言问：我们德城呢？确实，在山东的楼市版图里，德州楼市的存在感有些弱。不说与济南青岛比，即便与兄弟城市比较，它不像淄博那样涨涨跌跌风风火火还有区域限价等有话题，也不像临沂、日照、泰安那样疯狂得人尽皆知，更不像潍坊那样城区楼盘云集乱战一通。虽然德州离济南不算太远，高铁也就20多的时间，但跟济南的关系也不怎么亲密，就像远在大洋彼岸的德克萨斯州那么远。更不像聊城那样，被济南的开发商盯上，动不动就去聊城拉来整车整车的购房客，冲进济南市场。但德州的楼市，并不是没有故事可言，平静的外表之下，亦是暗流涌动。1.两年翻一番的德州楼市这几年，在楼市一片热闹的景象下，德州房价也乘着东风涨得飞快。且不论像华戎银泰这样已经飙到了1.7万，就是一些均价在七八千左右的普通楼盘，也足以让工资三千的德州老百姓望尘莫及。

（德州城区楼盘分布，图片来源于德州市房地产开发信息网）和大多数三四线楼市一样，德州房价的上涨也是这两三年的事。2016年上半年，德州楼市还是一片祥和之景，房价也大多是4-5千出头。那时候100平的房子，首付才十几万，月供也才2000多。那时候的人们，要比现在更舍得给自己买件羽绒服御寒，也比现在更舍得下饭店美餐一顿。2016/2017年，楼市去库存成效显著，一二线房源吃紧，地王频现，涨声响起。2016年下半年，这股热浪便传递到了诸如德州这样的三四线城市，德州房价开始有上涨的迹象。而真正的暴涨，是从2017年开始。2017年4月万达华府三期首开，均价还是5500，而到了最后一次开盘已经涨到9000。当然，涨价的不只万达，康博开盘卖到9000，紫御国都也卖到7000。当时不少二手房也都卖到了8000以上。在涨价恐慌的裹挟下，德州人民浩浩荡荡地冲进市场，对一切房产洗劫一空。所谓站在风口上，猪都能飞起来，像月亮湾、华嬉盛世、华山橡树湾等一些滞销多年的项目，也在这轮大潮中迎来命运的转机，一夜之间，从无人问津变得炙手可热。2018年德州房价继续上昂，均价过8000已是常态，不少楼盘纷纷破万。德州壹号院高层11000左右，崇德公馆洋房卖到14000，康博公馆三期开盘涨到12000，星凯国际广场均价10800元。你看，不到两年的时间，德州城区房价几乎翻了一番。2.房价的背后，有对土地的饥渴房价上涨带动着住宅销售量的暴增，2018年商品房销售面积815.56万平方米，增长14.4%，其中住宅销售面积增长52.8%。然而需求暴增的同时，市场开始出现供不应求。根据德州市房产管理中心网站统计数据：

2016年德州中心城区去化高达200万平米，供给量却只有93.2万平米；2017年去化量也在200万平米左右，供给量虽然提高到了186万平米，但与去化相比仍存在20万平米左右的缺口；2018年市场去化量约205万平米，供应量却减少到167万平米；截止2019年10月底，德州市区住宅供应货量为162万平米，接近2018年的全年供应量，然而相比市区每年近200万平米的去化量相比，依旧有近40万平米的缺口。

供不应求啊！供不应求的卖方市场，房价怎么会不涨？如今“供不应求”的局面还在持续，难怪很多人都说，“德州楼市，有恃无恐”。德州楼市供不应求房价上涨，不像菏泽那样以全城大规模棚改为主因。确实，棚改对德州楼市有一定的推动作用，这一点是不容忽视的。但是，看德州这几年的棚改数据，在菏泽、日照这样的棚改大户面前，却是不值一提。

2016年，德州对中心城区79个“三无小区”进行改造，共12973户；2017年，德州对中心城区78个“三无小区”进行改造；2018年，德州对中心城区72个老旧小区进行改造，共8512户。

看着这些数据，不能说棚改对房价没有推动，但造成德州楼市一路飘红房价一路攀升的原因，可能更多来自土地市场的饥渴，也就是土地供应的大幅度缩减。

2014年德州市区成交住宅用地建筑面积约268.7万平米；（数据来源德州市房产管理中心网站）2015年住宅用地成交5宗，总建筑面积约62.9万平米；2016年住宅用地成交6宗，总建筑面积约73.5万平米；2017年住宅用地成交4宗，总建筑面积约40.9万平米；2018年住宅用地成交18宗，总建筑面积约216万平米；2019年住宅用地成交7宗，建筑面积约110万平米。

能看到2015年之后，德州住宅用地成交量直线下滑，即便是到了2017年楼市火爆期，成交量也只有40.9万平米，与2016年相比下降45%。2015—2017这3年成交量加起来，还不到2014年成交量的2/3。这也是直接导致市场房价攀升的阶段。虽然2018年用地成交量有所增加，但到了2019年，这一数据再次拦腰斩，减少到110万平米。横向对比，德州城区近三年的成交总量，甚至还不如下县禹城多。

2017-2019年德州城区成交住宅建面约368万平米；2017-2019年禹城成交住宅建面约420万平米。

而且仔细研究会发现，德州的土地市场带有严格的规律性。2连续三年，土地市场上半年都是“0成交”，更准确一点说，是“0供应”。这让我想起当年小米手机玩得贼溜的饥饿营销，想买手机还得预约。而德州则是，想拍地，都没得拍。这算不算是控量控的纯火炉青？节奏把握得“恰到好处”？而今年4月，自然资源部曾发出通知制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标，其中就有：“消化周期在36个月以上的，应停止供地；36—18个月的，要适当减少供地；18—12个月的，维持供地持平水平；12—6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。”而不知道德州，算是哪一种情况？除了棚改和供地较少，据坊间传闻，为德州楼市立下汗马劳功的，还有热情四溢的河北人民。2016年下半年河北房价接近两万，那时候德州房价还是5、6千，于是手握重金的炒房团磨刀霍霍来到不限购不限贷的德州，在德州市场大杀四方，随便一出手就是十几套。

2017年转年回来，市场房源几乎被洗劫一空。2017年10月，德州开始紧急调控，颁布限售政策，本地人限售2年，外地人限售3年。当然，坊间传闻，只能姑且听之。最重要的，可能还是土地的稀缺供应。3.4年时间，德州地价翻了5倍土地供应缩减，让一众饥肠辘辘的开发商，急得两眼放光。为了补充弹药，自然不遗余力，尤其是遇到不可多得的优质地块时，更是拼了命也要争个头破血流，毕竟没有土地，就没有市场。所以这些年德州土地市场也是地王频现。2017年，2轮土拍，4宗住宅，全部高溢价成交。

2017年9月14日，刁贵地块出让，德州迎来当年首轮土拍。经过激烈竞拍，一块被东海拿下，一块被中梁拿下，溢价率都在100%以上，中梁地块单亩成交价突破536万/亩，成为新晋地王，比2016年的地王，长河西地块373万/亩的价格上涨了43%。

2018年，4轮土拍，20宗住宅，10宗有溢价。

2018年7月19日，农行南侧地块出让，引发180轮的激烈争夺，被德州联强置业有限公司以3.1亿总价拿下，合1067万/亩，再次刷新了德州地王记录。

2019年市场遇冷，土地市场底价成交居多，流拍也有出现，但即便是这样，11月15日的东七地块，还是引起了不小的纷争。

碧桂园、天泰、东海、金辰等多家激烈争强，经过181轮竞拍，被东海崭入麾下，单亩成交价586.38万/亩，虽然没有破地王记录，楼板价高达3999元/平米。

这种狼多肉少的市场竞争，带动着德州地价一路飙升，2015年德州成交住宅土地面积40.3万平米，供地收入4.8亿，2019年德州住宅用地出让面积45.8万，供地收入22.7亿。4年时间，地价几乎翻了近5倍。不过说来怪哉，这些年其他地级市都在经历一线房企的跑马圈地，而德州市场唱主角的，却一直是本地房企。就像上轮土拍，在三四线呼风唤雨的碧桂园，竟然不敌东海再次铩羽而归，要知道这是继2017年之后，碧桂园在德州城区的第二次败北。回望这些年，德州外来房企开发的项目寥寥无几，而且大多采用的是曲线救国的方式，比如产业引入，像万达引入商业综合体万达广场，绿地引入金融港；或是和本土房企合作开发，像刚刚进入的世茂就是与红烨签约；再或输出品牌和管理服务，像之前的绿城百合花园、绿城德达玉园。

通过招拍挂进入德州市场的大牌房企，只有中梁，不过据说当年中梁在德州的日子也不好过，项目处处掣肘，据说眼见着邻家的注水道旗立在大街上一排又一排，自己在项目门口立个精神堡垒都得三令五申。都说外来的和尚好念经，中梁这个外来的和尚怎么这么不受待见？其实放眼望去，这十年时间，进驻德州城区的一线房企寥寥无几？前面提到的绿城、万达、绿地、中梁、世茂，以及早些年曾来过的中建。不只是一线房企，连外来房企都不多见，以至于在德州城区，往往就是那几家房企开发的那些个楼盘。京沪高铁上的德州，难道没设下车站？再或者，各大房企下了车买了一个德州扒鸡，就走了。4.德州楼市的扑克玩法说起德州，很多人反应就是德州扒鸡，以至于有人戏称德州是合法的以“鸡”闻名的城市。还有人说德州最出名的是扑克，也有人说是仪器，还有说德州人都是牛仔，还有人说那里有个传奇的杀手，这些可能因为它有个外国表哥——得克萨斯州。当然说的都是玩笑话。

不过我听到过的对德州最犀利的评价是：

“一个交通发达，而经济落后的城市”。

德州的交通确实很发达，过去作为京杭大运河进京的主要落脚点，曾被誉为“九达天衢”、“神京门户”。到今天，德州的交通依然很发达，距离北京近，又有高铁的加持。而德州的经济却一直徘徊在山东省中下游。在山东省2019年前三季度16个地级市GDP排名中，德州以2710亿的总量，位列第11位，增速也在逐年递减。德州市的人均GDP在全省排名也非常靠后，位居倒数第3。虽然被列为京津翼圈示范城市，但除了常年吸着西北风刮来的河北北京雾霾，并没有取得多么亮眼的成绩，也不禁让许多德州老百姓感叹：

哀其不幸，怒其不争。

很多人都说，高铁是三四线城市的“灾难”，因为拉来的都是乡情，而拉走的，则是有本事的人，去更广阔的天地，大有所为。不知道德州算是哪种情况？但不管如何，德州楼市总能像德州扑克一样，玩出许多花样。也有人说，德州楼市其实更像山东人玩的打够级，一个地方一个玩法，但外地人不会玩，也玩不了。