济南楼盘测评——远洋万和府

项目位置位于经十路以南、德兴街以西，原铅笔厂地块。

拿地回顾2019年3月，位于和谐广场西南角的铅笔厂地块以113450万元的底价被祥泰拿下，住宅、商业楼面价分别为3710元/㎡、7022元/㎡，后来由远洋和祥泰联合开发建设，这就是远洋万和府。

产品信息远洋万和府占地约4万平米，容积率3.0，共规划10栋高层住宅楼（其中1栋34F安置房，1栋11F安置房），2栋26F住宅，高80.5米；3栋17F住宅，高54.75米；3栋18F住宅，高54.3米。

项目北侧，商务楼和住宅中间，红圈标示位置是回迁楼，已建设完成。住宅区域11号楼进度最快。从产品规划来看，11户居住公寓，主要集中在10号楼，多为1-2层，比较常规。据了解，该项目总共有4种户型，大致分布如下：110 ㎡、130 ㎡、140 ㎡三室户型，175㎡四室户型；130㎡的三室两厅两卫，主要分布在6#、7#、11#楼，为18F高层；

140㎡的三室两厅两卫，主要分布在5#、12#楼边户，为26F高层；

175㎡的四室两厅两卫，主要分布在8#、9#、10#楼边户，为17F高层；

销售信息据置业顾问介绍，即将率先入市的是位于售楼处旁边的11#楼，产品为18层高层，全部为130平米的三室两厅两卫，毛坯房，一共72套。置业顾问释放价格在2.3w左右，现在冻结5万可以享受99折优惠，可以优先选房。预计12月7日开放130平和175平样板间，12月15日11号楼开盘。

项目点评地段是一大优势，主城区，经十路旁，和谐商圈。和谐广场、连城广场、以及未来的五里牌坊综合体项目，包括和谐对面地块的开发，都是商业配套。商业配套优势明显，项目北侧商业地块上还有一栋27层商务楼，一二层为商业，项目内2#楼规划有室内副食品市场，无论生活所需还是逛街购物都比较方便。

医疗有市立五院、儿童医院、省立医院，均在3公里范围内。这也是主城区项目的优势，配套相对丰富，并且是已兑现的配套。学区中规中矩，划片上学，项目东侧的经十一路回迁安置房的九年一贯制学校，正在建设中，早就立起围挡，但进展不明显。

交通方便有经十路，经十一路，阳光新路，未来可能还有地铁。根据土地出让时的相关文件，可以看出该地块还要预留M3线站点的出入口、风亭的建设用地，也就是说，出行除了经十路，还可以享受M3号线。仍需要注意，M3号线还没有正式批复。

经十一路北侧还有三四米宽的市政公园绿化带，目前正在施工中。

对于改善客群来说，周边大量待拆迁区域是一个敏感点。东侧紧邻的就是这样的待拆迁区域。

万和府南侧也是大量待拆迁房和棚户区，以及待开发地块。一路上见到的是绿色围挡，有的地方窗户都已经全部拆下。长远来看，拆除棚户区意味着区域升级，但也要考虑入住后周边工地、灰尘、噪音对居住的影响。

（绿网覆盖的是本月出让的住宅用地）

（强生出租车公司）整体来说，是个不错的地段，配套是个加分项，3.0的容积率有点降分，居住环境一般，适合地缘性改善客户。或许释放的2.3价格只是一种价格试探，开盘价格还需要继续关注。毕竟阳光新路南侧的中南樾府毛坯单价才2.1—2.3万元，还是多层洋房产品。虽然地段略有不同，但都不差，而万和府高容积率、高层是一大劣势。