济南楼盘测评——雪山片区鑫都紫宸府

项目位置

位于雪山片区凤歧路以东，飞跃大道以南，也就是中建新悦城西侧。

拿地回顾

鑫都紫宸府所在的殷陈A-1地块，成交于今年5月8日，当时共有金地、阳光城、新城、中梁、世茂、招商、碧桂园及鑫都8家房企竞拍，最终经过26轮竞拍，被鑫都以总价8.3亿获取，住宅楼面价11492元/平米，溢价率43.6%，创下了雪山片区楼板价的新高度。

产品信息

鑫都紫宸府占地约3.3万平米，容积率2.2，地上建筑面积约7.2万平米，共规划了10栋住宅，其中6栋11层、3栋18层、1栋17层小高层，户型面积在105-150㎡之间，共538户。

从产品规划来看，虽然小区楼栋整体不算太高，但楼栋之间排布相对紧密，楼间距在33.2-43.36米之间，所以存在不一些采光不足的居住式公寓，主要在低楼层，在当下居住公寓普遍存在的市场下，这个楼盘居住公寓真不算多。

除了住宅，小区的东南角、西南角规划了2栋配套商业，最南侧的9#、10#楼也规划有部分非餐饮底商。

小区主入口位于整个地块的最南侧，9#、10#楼之间，东侧中间位置（售楼处附近）设置了一个次入口。值得注意的是，该小区并非纯粹的人车分流小区，有27个地上车位，分布于4#、6#、8#楼南侧，3#楼西侧，以及东北角商业配套西侧。

据置业顾问介绍，该项目物业为万科物业。

据了解，该项目总共有4种户型，大致分布如下：105㎡的三室两厅两卫，主要分布在1#和3#楼，为18F、17F高层，共140套；

125㎡的三室两厅两卫，主要分布在5#、7#、9#、10#楼，为11F小高，共168套；

130㎡的三室两厅两卫，主要分布2#和4#楼，为18F高层，共144套；

140㎡的四室两厅两卫，主要分布在6#和8#楼，为11F小高，共88套。

销售信息

目前该项目还未开盘，据置业顾问介绍，即将率先入市的是位于售楼处旁边的3#楼，产品为17层高层，全部为110平米的三室两厅两卫（面积和之前资料中的105㎡有所出入），毛坯房，公摊19%，目前处于排卡阶段（无需缴费，持身份证或银行卡即可登记），预计首开时间在12月底。价格还未释放，不过据置业顾问透露，3#楼为毛坯房，价格应该会比金茂逸墅精装小高低一些（当然，这只是销售试探价格，毕竟要与周边竞品争夺客户）。

项目点评

关于位置，靠近凤歧路和飞跃大道两条主干道，通达性更好一些。飞跃大道R2线济钢新村站在建，距离项目约800米，项目西侧凤歧路上的BRT快速公交站也在建，以后不论开车还是公共交通，会很方便。

但周围环境确实一般，与该楼盘高端改善形象有些不符。西侧与菜鸟物流一路之隔，未来可能会有较多大车来往。

项目东侧是中建新悦城，再往东就是油气管道改造施工基地，包括项目北侧也有输油管道经过。

项目2.2的容积率不算高，但周边几个项目的容积率也都不太高，像金茂逸墅为1.8、金地凤鸣艺境为1.5，已经交付的万科龙湖紫郡容积率也只有1.8，所以2.2的容积率并不能算是一个很突出的优势。不过鑫都紫宸府周围的配套还算可以，北边万科龙湖紫郡、钢城新苑等小区，均是已交付社区，相对成熟，各类生活配套基本可以满足生活所需。

鑫都作为首入济南的外来开发商，实力需要通过产品验证。虽然开发商不分大小，但做出来的产品是分优劣的。希望鑫都紫宸府能给济南东北部带来好的作品。