诡异的日照楼市

1我们先看一张照片：

震撼吗？这照片不是在人民大会堂开会，而是今年8月18日，日照兴业盛世华府在日照会展中心开盘的现场，其阵势不亚于开一场高逼格的大会。

万头攒动的背后，我们或许能看到日照楼市的一角。有些疯狂，但不仅限于此。2今年8月，根据中国房价行情平台公布的321个城市8月房价排行（住宅），日照以10234元/平米的均价，排名第63，山东第3，仅次于青岛、济南。山东第三！这应该是日照在其他排行榜上少有的“骄人”业绩。日照房价的突飞猛进，让越来越多的人感觉高攀不起，其实就发生在这两三年。在2017年之前，日照的房价还算亲民。据日照置业网数据统计，2017年1月，日照各区新建住宅均价5982元/平米。然而，从2017年下半年开始，日照楼市开始深加油门，尤其是2018年，日照房价像一头疯狂的公牛……据日照置业网数据统计，2017年12月均价6900元/平米，到2018年12月均价9245/平米，一年的时间涨价2345元，涨幅33%，其中新市区均价更是高达13950元/平米。然后我们就看到了日照8月房价以10234元/平米均价山东排名第三；9月日照置业网发布的新建住宅均价就到了10564/平米。在这些均价的背后，是一个个楼盘的激情表演：千人开盘，售罄秒光，房源告急，不找关系买不到房……各路中介也在制造着今天不买明天还涨的声音，向购房者疯狂推荐花花绿绿的楼盘，每一次开盘现场，谁也不知道谁是日照人，谁是外地人；谁是购房者，谁又是买房托。与济南、青岛不同的是，2018年下半年，这两地楼市逐步遇冷，而日照楼市却没有明显遇冷表现，价格还是在一路上涨。2019年济南楼市各类促销降价频频出现，市场一片哀嚎，而日照楼市，和泰安、临沂一样，好像并没有感受到楼市的凉意。前两天，日照市统计局、国家统计局日照调查队发布2019年前三季度日照经济运行情况：

完成商品房销售面积172.79万平方米，增长21.6%，其中，商品房住宅销售面积166.66万平方米，增长23.5%。

日照楼市何以如此坚挺？3房价坚挺的背后，我们再看看日照的经济水平，尤其是人们有没有钱。前段时间有个新闻广为传播，就是2019年上半年城市GDP百强榜已出炉，山东16地市，其中15个地市入围百强榜，只有日照排名101。就差那么一点点，仿佛给日照开了个玩笑。日照GDP作为山东最后一名，对比房价山东第三，这个反差确实不小！但是我们也要看到，日照地盘小，人口也少这一现实。如果按人均GDP计算，2018年，山东17地市里面，日照排名第七。

排名第七的人均GDP与排名第三的房价，或许反差就没那么大了。日照市统计局发布的2019日照统计年鉴上，日照职工平均工资，也是相当可观，我们看一下这些年日照职工平均工资：

（日照职工平均工资，日照统计局数据）

当然看到2018年工资71548元，估计很多人也搞不明白，为什么自己的工资只有三四千，平均一个月6000的工资在哪里？日照统计局发布的另一组数据：2017年，日照全市居民人均可支配收入为23286元（2017年山东17地市排行榜中，排名倒数第5，低于山东平均数26930元）；2018年，日照全市居民人均可支配收入为25377元（2018年山东17地市排行榜中，排名倒数第5，低于山东平均数29205元）；2019年前三季度，日照全市居民人均可支配收入21484元。

人均可支配收入全省倒数第五，其增加的幅度，更是怎么都赶不上日照房价上涨的速度。这个反差又有些大了。当然也并非仅仅日照如此，多数城市都面临如此情况。平均工资很高，多数人说拉了后腿；房价涨得太快，工资涨得太慢，步伐不一致；于是房价对一些人来说越来越高攀不起。4助推日照房价一路上涨的，自然少不了棚改。我们看看日照这几年的棚改数据：2016年日照计划完成76个城中村改造，拆迁房屋26761户。反应在楼市，则是销量的增加。2016年日照全市商品房销售面积209.71万平方米，增长41.9%，增速比2015年提高41.6个百分点，位列全省。2017年日照计划改造棚户区、城中村共计16个项目，涉及57724户。据媒体报道，2017年山东各市上报的项目中，的是位于日照东港区的“日照街道片区”项目，涉及10693套。反应在楼市上，这一年下半年，日照房价开始发力。销售面积也在增长，2017年全市商品房销售面积254.57万平方米，增长21.4%。2018年日照计划改造棚户区共计21个项目，涉及86000套。也是这一年，日照棚改的规模，位列全省。而这一年，也是日照房价上涨最为迅猛的一年，我们上面有过分析。

2019年，山东棚改规模骤减，从2018年84万套减少到2019年21万套，日照规模缩减更是严重。2019年，日照开工棚改安置房5290套，对比2018年86000套，骤减93.8%，可以说，日照棚改就像急刹车。像2018年棚改规模货币化安置收紧，一些依托棚改而起的城市，房价就进入下行通道，如菏泽表现就较为明显，像济南虽然不明显，但也是受其影响，拆迁户扛着人民币进楼市的越来越少。而日照2019年棚改规模即便缩减到93.8%，但对楼市影响却不太明显。这是挺诡异的。难道日照棚改还有余温？5更诡异的还反映在土地市场上。像其他城市，房价疯涨的时期，拍地也很激烈，几乎每次土拍都是一场大战。像2016和2017年的济南土拍，每次推出的几个地块基本上都很激烈，代表性的就是2017年8月汉峪和唐冶的两次土拍，还有长岭山的土拍，机床四厂土拍。楼市疯狂期土拍的表现就是，凡有拍地，就是疯抢，除非你设定了条件，比如CBD当时出让的几个地块，都是绑定超高层，量身定做挂牌文件，才一个个底价成交。但日照的土拍，仿佛另有套路，你能看到激烈的竞拍，高溢价的地块，但更多的是底价成交。像2017年住宅和商服用地共共出让84个地块，仅有13个有溢价，其中5个地块溢价率在2%左右，其余均是底价成交。2018年住宅和商服用地共共出让126个地块，仅有36个有溢价，其余均是底价成交。2019年已成交的住宅和商服用地共96个地块，仅有19个有溢价，其余均是底价成交。而那些竞争激烈高溢价的地块出现，并似乎带有一些规律性，比如2018年，1月、3月、6月、8月、10月、11月、12月，均有地块竞争激烈。再比如2019年10月之前，1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月，均有地块竞争激烈。看着每月一次的激烈竞争，让土拍市场不寂寞，就像不停地在给不断奔跑的楼市上紧发条一样，看看跑的慢了，就上紧一次。当然，也可以比喻成打兴奋剂，每打一针，兴奋一段时间，药效快不行的时候，再来第二针。每月都能有兴奋剂注入体内，所以日照楼市一直兴奋不已。其实，即便日照楼市再兴奋，土地流拍现象还是频现，2018年日照住宅和商服用地有14次流拍；2019年截止到10月，日照有19次流拍；这些流拍的土地楼板价有的在七八百元每平米。如果市场火爆，为何流拍频现？当然，关于流拍这些对楼市来说不和谐的声音，却鲜见报道，充斥耳旁的多是楼盘销售如何火爆，拍地成交几十亿。然后告诉读者地价上涨势必造成房价的水涨船高，再用一个所谓的房价公式来推导出未来房价，预计未来房价“必将达到一个全新高度，同时带动该区域房价上涨”。你看这个楼市是不是挺诡异的？6截止到10月25日，日照有70个楼盘在售，其中未签约住宅11146套。这只是拿到预售证的楼盘数据。再对比2018南日照销售住宅20490套，未签约的也可以说库存约7个月可以卖完，是一个相对合理的库存量。而我们再看一下这3年日照市本级土地成交的数据，我们粗略统计了一下：

2017年成交的土地建筑面积约390万平米

2018年成交的土地建筑面积约547万平米

2019年成交的土地建筑面积约780万平米（截止10月）

这三年加起来就是1717万平米，像2018年，日照市完成商品房销售面积267.77万平米，如此销售速度，这3年市本级的土地建成房子都要用6年才能消化完成。再看住宅的情况，1717万平米部分为商服用地、商住结合，按照6:4比例，住宅占6成，还有将近1000万平米住宅。如果按照100平米一套，这就是10万套。

这个数据或许存在误差，但可以提供一种参考。对照日照市统计局发布的数据，2018年日照市房屋施工面积1628.64万平米，其中住宅1223.78万平米，虽然有的是前些年的项目还在施工，但2019年供应的土地，也没有统计上去，也就是说，1717万平米虽然有误差，也具有一定的参考价值。2018年在施工的1223万平米的住宅也好，还是2017-2019年出让的住宅约1000万平米也罢，从这些数据中，我们粗略可以看到，日照其实不缺房子，日照楼市房源并不紧张。而在这样的一个房源并不紧张的市场，并且供应量持续不断，经济实力又跟不上，日照的房价，哪里来的冲击山东第三的本领？让人们对着房价望海兴叹！所以说，日照楼市确实有点诡异。7再说一句，现在日照免费的沙滩浴场越来越少了。是不是需要多挣点钱买房？然后坐在客厅里看着日照的大海上上演一幕幕海市蜃楼的故事。