[摘要] 八月济南房地产市场月报分析 房价"欲跌还羞"
（三） 整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
2011年8月，济南住宅市场共成交1789套房源，约20.74万平方米，整体市场成交均价为8824元/平方米；
受新增供应量下降的影响，8月成交量环比7月下降32%；而受新增供应结构的影响，整体市场成交均价环比上月上涨3%；
本月热销项目主要为以下几类：
一是楼盘性价比高、产品好、本月加推新房源，代表项目为绿地国际花都、绿地卢浮公馆；二是特价房源销售项目，代表项目为恒大城、恒大名都、中海国际社区和鲁能领秀城；三是连续两月开盘且成交较好的项目，如南益•名泉春晓、鑫苑名家；
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
普通住宅产品的成交量，占到整体市场成交量的95%，成交均价为8515元/平方米，环比上月上涨3%，主要在于海尔绿城全运村、中海奥龙观邸等高端项目的成交量增加，而中端项目由于在售房源的减少，导致成交量环比上月下降，进而对市场成交均价的影响减少；
花园洋房产品的成交均价为11810元/平方米，主要在于尚品清河花园洋房的成交拉低了洋房产品的成交均价；
别墅产品的成交均价环比上月上涨25%，主要在于中海奥龙观邸别墅产品的高价成交。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2011年8月）
注：以上价格为剔除精带装修约后的简装修价格
数据来源：山东中原数据库
从成交单价分析，单价在8000元/平方米以下和8000-10000元/平方米之间的房源成交量；之所以这两个价格区间的成交量较大，一方面在于新增房源的价格主要集中在此范围内，另一方面在于市场刚性需求的消费能力有限，价格、性价比成为客户选房的重要因素；
单价在8000元/平方米以下房源的成交量占到整体市场成交总量的42%，代表项目为绿地国际花都、恒大名都、恒大城、万象新天等；
8000-10000元/平方米之间房源的成交量占到整体市场成交总量的41%，除发祥福邸外，此区间的成交量全部集中在8000-9000元/平方米之间，代表项目为绿地卢浮公馆、南益•名泉春晓、鑫苑名家等；
单价在万元以上项目的成交量占整体市场成交量的17%，这主要在于当前单价在万元以上项目的存量房源少，且成交量受到限购、限贷政策的影响，销售速度及推盘量放缓。
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