[摘要] 2014年中国百城房价在连月下跌之中收尾，房地产市场也在持续的下行调整中进入新的一年。 预计，随着楼市进入新常态，市场波动加大，行业分化加剧，房地产行业的风险也会显著提高。
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2014年的 后一个月，济南新建商品住宅网签量终于“冲向”顶峰，截至29日，12月商品住宅已网签9543套，到了年末，济南楼市像吃了兴奋剂一样，将前期落下的成交量全部追了回来，使得2014全年商品住宅成交量以60882套成绩结尾，与去年的59855套相比，还多了1027套。
限购松绑楼市“解冻”
今年年初多家驻济银行表示“将很快取消首套房贷8.5折的优惠利率”后，随之而来的是上浮5%、上浮10%甚至上浮20%的贷款政策，给寒冷的楼市增加了一把寒霜。在传统楼市旺季“金三银四”中，网签量的持续走低，使得楼市陷入低谷。
统计数据显示，3月，济南商品住宅网签3924套，同比下降44.6%。4月，济南商品住宅网签4257套，同比涨幅也仅有0.49%。成交量跌底的楼市，自此真正进入冰冷期：一边是观望情绪不断加重的刚需族购房者，一边是即便库存高涨仍紧咬房价不降的开发商。
2014年第二季度，济南新建商品住宅的网签量分别是4257套、3053套和3534套，3个月的交易量不足11000套，同比下降23.8%。大量的库存积压和高额的营销费用，让很多开发商日子困难。在这样的背景下，不少开发商“低头”跑量促销，6月中旬，济南西部一家楼盘率先 ，均价由6500元调整到5900元。
2014年7月10日济南限购“松绑”后，新建商品住宅的成交量有井喷之式，但7月份8791套的成交量中有不少是前期成交房源“补签”的情况。但此后，楼市的网签量经历了“过山车”的趋势：7月网签量“顶峰”之后接着迎来了8、9两月的一路下跌。业内人士分析，楼市成交“坐过山车”，究其原因仍旧是贷款政策未跟上“限购松绑”的脚步。
12月跑量促销创记录
下半年，济南“后限购时代”迎来了一连串的楼市利好政策：在“认房不认贷”政策落地、央行降息后，楼市购房条件和门槛以及成本不断降低，为更多人入市创造了条件。此外，各大楼盘 跑量促销，济南西部 不断涌现“5字头”和“6字头”的楼盘，刺激了购房者的热情。
在多重利好因素下，12月份济南楼市成交再次“蹿高”，截至29日已经网签9543套，并在 后几日继续以每日300套以上的网签量累积，成为今年成交量 的月份。
综合济南住宅与房地产信息网的统计数据。截至12月29日，济南2014年已经网签新建商品住宅60882套，与2013全年的59855套相比，还多了1027套。综合2013年和2014年的网签套数，2014年虽然在前10个月不如2013年，但在 后两月成交“蹿高”的带动下，成交量依然“不输”去年。另外，2014年济南共成交商品房847万平方米，比2013年增加7.5%。
虽然成交年末呈“井喷”，但从全年的情况看，楼市的库存量较年初没有明显降低。根据数据看，年末济南楼市仍然有500万平方米以上的存量房要消化，去消化周期在9个月以上，虽与前期比有所降低，但降幅并不明显。
年成交均价比去年上涨
记者梳理数据发现，虽然成交量与去年大致持平，但在成交均价方面，2014全年每平方米的成交均价仍比去年高出712元。
根据国家统计局数据显示，今年5月，济南新房价格在告别“23连涨”后迎来首次环比下降，截至11月，已经达到“7连跌”。但根据克而瑞房价点评机构提供的数据看，2014年普通住宅成交均价为每平方米8394元，仍比2013年全年均价上涨712元。
虽然2014年各月的成交价格均保持在8300元以上，但12月份成交均价出现了直线跳水的局面，价格从11月份的每平方米8324元直降到了7427元。“12月房价环比出现大幅下降， 直接的原因便是低价楼盘的热销。”业内人士分析。
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