[摘要] 2014年中国百城房价在连月下跌之中收尾，房地产市场也在持续的下行调整中进入新的一年。 预计，随着楼市进入新常态，市场波动加大，行业分化加剧，房地产行业的风险也会显著提高。
2014年中国百城房价在连月下跌之中收尾，房地产市场也在持续的下行调整中进入新的一年。 预计，随着楼市进入新常态，市场波动加大，行业分化加剧，房地产行业的风险也会显著提高。
中指院1日发布的数据显示，2014年12月，中国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10542元（人民币，下同），环比下跌0.44%。这是百城房价连续第8个月下跌，且跌幅较上月扩大0.06个百分点。
分析人士指出，年底收官之时，百城房价的跌幅却一改之前逐月收窄的态势，出现微弱放大，说明许多城市的库存压力大于预期，楼市回暖之路更为曲折。北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、重庆、成都和南京十大城市的房价再次转冷也印证了这一点：12月份，十大城市住宅均价环比在上月出现短暂上涨之后，再次转为下跌。
中指院分析称，年底多数房地产企业为了冲刺业绩、加速资金回笼，加大了房价的优惠力度，因此12月份百城住宅价格跌幅有所扩大。但是，需要注意的是，百城中房价环比下跌的城市数量较上月减少6个，房价下跌城市缩减为70个，楼市仍有止跌的动力。
12月份，官方酝酿多时的《不动产登记暂行条例》正式出台。在暂行条例出台当日，A股房地产板块大跌。这部今年3月即将执行的条例对房价有何影响？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，在目前楼市供求相对平衡、房产 属性减弱的情况下，条例的出台从中远期来看会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场房源供应，平抑房价。但是，期待条例出台会让房价大幅回落也并不现实，因为不动产登记并非以打压房价为目的。
从2014年的楼市调整中，越来越多人看出，房地产市场以往供不应求、房价 上涨的状况已经很难再现。如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡，甚至部分供过于求的局面，市场的波动加大。
在这种情况下，中原地产首席分析师张大伟指出，一方面行业分化加剧，不同城市、不同区域、不同开发商的冷热分化更为显著；另一方面则是行业风险提高，由于行业的玩家门槛越来越高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。
中指院1日还发布百亿房企榜单，其中，2014年销售额超过千亿元的房地产企业仍然是包括绿地、万科、万达、保利、恒大等在内的七家企业。而 前两位的绿地、万科两家企业销售额都首次突破2000亿元。行业集中度提高，而且强者愈强的态势更为明显。大量资金紧张的中小房企则在新一年中面临破产淘汰的危机。
展望2015年， 称，今年市场仍然面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。基于各地去库存速度的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三四线城市需求透支，库存压力大，未来房价或将继续下行。
省城楼市今天迎来新的一年，按往年的规律来看，已经到了楼市休息整顿的时候，迎接春节之后“金三银四”的硬仗，但今年的形式却发生了翻天覆地的变化， 年末,开发商卖房热情不减,不仅大量推出新房源,在价格上也是一低再低,并且记者了解到，不仅12月省城有大量新盘入市，元旦过后，超过10家楼盘将要推房，其中纯新盘便有4家。
12月，很多企业都开始了年终盘点，唯独房企没有“闲着”，反而12月成为今年省城楼市的旺季，多家房企铆着劲的开盘和推盘，不少楼盘将首次开盘选择在了今年的 后一个月。
统计发现，12月已经有12家楼盘开盘加推，其中包括4个纯新盘，还有一个北部新盘12月开始推广，近期也将入市，据统计，这些楼盘已经推出超过3000套房源。上周末，一个商业项目和三个住宅项目开盘，虽然没有新盘入市，但连续4周都有超过两家楼盘入市说明房企对2014年依然没有放弃，同时表现出了争夺2015年初市场的决心。
记者统计发现，虽然12月有多家新盘入市，但依然有几家未能“赶上”，准备在元旦之后开盘。位于历城区世纪大道和唐冶 的两个新盘都预计在本月初开盘，这两个楼盘早在11月末便已放出将要开盘的风声。
同时，另外4家位于历下区、历城区和长清区的住宅项目曾经也放出风声要在12月开盘，但现在也把计划推迟到了本月初。综合来看，过去多年省城1月楼市销量都不佳，并且开盘数相比年前出现大幅下降，但是今年却不同，这几家楼盘把开盘计划调整到今年1月初，说明他们对于明年1月楼市延续今年年底火热的状态有不小的把握。
记者了解到，这样的“把握”与这些楼盘均为低价楼盘分不开关系，据统计，12月省城楼市销量前十名的楼盘绝大多数都是均价低于7000元/平米的低价楼盘，这些楼盘的热销让不少房企认识到，目前省城楼市购买力已经偏向年轻的刚需置业者，不少购房者在等待了几个月之后，面对市场上接连出现的超低价楼盘已经失去“抵抗力”，同时，这种购买力并没有随着年末的到来而消失，反而 近一周，济南住宅网签量平均每日都能达到300多套，这样火热的态势延续到明年1月也就不足为奇了。
另外，还有5家楼盘预计在一月中旬开盘，包括一个商业项目和两个住宅项目，业内人士认为,目前低价楼盘频频入市热销不但反映出购房者对低价房源的渴望，也反映出开发商去库存的迫切需求，预计春节之前，省城楼市价格仍会保持低位状态。
相关阅读：济南一年卖掉6.1万套新房 年成交均价比去年上涨（来源都市女报）
2014年的 后一个月，济南新建商品住宅网签量终于“冲向”顶峰，截至29日，12月商品住宅已网签9543套，到了年末，济南楼市像吃了兴奋剂一样，将前期落下的成交量全部追了回来，使得2014全年商品住宅成交量以60882套成绩结尾，与去年的59855套相比，还多了1027套。
限购松绑楼市“解冻”
今年年初多家驻济银行表示“将很快取消首套房贷8.5折的优惠利率”后，随之而来的是上浮5%、上浮10%甚至上浮20%的贷款政策，给寒冷的楼市增加了一把寒霜。在传统楼市旺季“金三银四”中，网签量的持续走低，使得楼市陷入低谷。
统计数据显示，3月，济南商品住宅网签3924套，同比下降44.6%。4月，济南商品住宅网签4257套，同比涨幅也仅有0.49%。成交量跌底的楼市，自此真正进入冰冷期：一边是观望情绪不断加重的刚需族购房者，一边是即便库存高涨仍紧咬房价不降的开发商。
2014年第二季度，济南新建商品住宅的网签量分别是4257套、3053套和3534套，3个月的交易量不足11000套，同比下降23.8%。大量的库存积压和高额的营销费用，让很多开发商日子困难。在这样的背景下，不少开发商“低头”跑量促销，6月中旬，济南西部一家楼盘率先 ，均价由6500元调整到5900元。
2014年7月10日济南限购“松绑”后，新建商品住宅的成交量有井喷之式，但7月份8791套的成交量中有不少是前期成交房源“补签”的情况。但此后，楼市的网签量经历了“过山车”的趋势：7月网签量“顶峰”之后接着迎来了8、9两月的一路下跌。业内人士分析，楼市成交“坐过山车”，究其原因仍旧是贷款政策未跟上“限购松绑”的脚步。
12月跑量促销创记录
下半年，济南“后限购时代”迎来了一连串的楼市利好政策：在“认房不认贷”政策落地、央行降息后，楼市购房条件和门槛以及成本不断降低，为更多人入市创造了条件。此外，各大楼盘 跑量促销，济南西部 不断涌现“5字头”和“6字头”的楼盘，刺激了购房者的热情。
在多重利好因素下，12月份济南楼市成交再次“蹿高”，截至29日已经网签9543套，并在 后几日继续以每日300套以上的网签量累积，成为今年成交量 的月份。
综合济南住宅与房地产信息网的统计数据。截至12月29日，济南2014年已经网签新建商品住宅60882套，与2013全年的59855套相比，还多了1027套。综合2013年和2014年的网签套数，2014年虽然在前10个月不如2013年，但在 后两月成交“蹿高”的带动下，成交量依然“不输”去年。另外，2014年济南共成交商品房847万平方米，比2013年增加7.5%。
虽然成交年末呈“井喷”，但从全年的情况看，楼市的库存量较年初没有明显降低。根据数据看，年末济南楼市仍然有500万平方米以上的存量房要消化，去消化周期在9个月以上，虽与前期比有所降低，但降幅并不明显。
年成交均价比去年上涨
记者梳理数据发现，虽然成交量与去年大致持平，但在成交均价方面，2014全年每平方米的成交均价仍比去年高出712元。
根据国家统计局数据显示，今年5月，济南新房价格在告别“23连涨”后迎来首次环比下降，截至11月，已经达到“7连跌”。但根据克而瑞房价点评机构提供的数据看，2014年普通住宅成交均价为每平方米8394元，仍比2013年全年均价上涨712元。
虽然2014年各月的成交价格均保持在8300元以上，但12月份成交均价出现了直线跳水的局面，价格从11月份的每平方米8324元直降到了7427元。“12月房价环比出现大幅下降， 直接的原因便是低价楼盘的热销。”业内人士分析。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
