[摘要] 虽然古云“奇货可居”，但是货物积压仍是商人大忌。这道理放在房地产市场上一样通用。据统计，目前济南市有约百万平方米的商品房库存，济南楼市进入“库存时代”。
加速推盘：最可行的“去库存化”运动
据了解，目前济南存量房主要集中于较远的高端盘和远郊楼盘，前者一般在限购政策以内，后者如西客站片区等，现阶段已经开发的和未来待开发的房源量是比较大的。
“市场调控政策的延续使得众多购房者持观望态度，从而间接导致了库存量的加大，调控政策主要针对二次购房人群，而这部分人群的置业
“开发商普遍都缺钱，特别是二三线城市的中小开发商。”以往，新加坡红木集团总经理张永河的主要工作内容是天南地北地看房地产项目，但现在，“除了上海的项目，外地的一概不看。”
张永河说，从来看，亟待输血的房地产项目正以惊人的速度增加，即使是在北京、上海这样的一线城市，项目融资时也相当于打了七折甚至更多。
在济南，房地产市场推盘节奏也明显加快。6月17日新世纪阳光花园开盘推出最后一期房源，户型面积为60-120平米，精装户型8555元/㎡起，开盘当天享一次性95折、按揭97折优惠，同时，上周名士豪庭、外海中央花园等多个项目再次认筹，天泰·奥体太阳树、映月清水湾、中铁·诺德名城等项目也于上周正式面世。据了解，六月下旬还将有多个项目入市开盘。
值得注意的是，目前济南新开盘或者加推的楼盘大多集中在花园路、奥体西路、西客站片区，均是2010年左右开建，出于回笼资金的需要必须尽快推出。而2011年后拿地、开工建设的楼盘，大多会尽量避开今年的困局。“今年能不开盘就不开盘。这说明，开发商普遍对今年的形势仍不看好”。
“库存大房价上调没基础”
“从表面上各楼盘去库存化速度加快，但实际上，很多项目的认筹准备时间长达大半年。”某新楼盘营销人员介绍，他们项目去年底就已具备销售条件，但一直拖到最近才开盘，这部分客户是从去年就开始积累的。因此，为了营造售楼处的火爆行情，开发商采取小幅上调房源价格、取消活动期间的优惠、拉长认筹时间、减少推盘数量等方式，制造楼市回暖的假象。
“一方面制造出供应不足的假象，吸引仍在犹豫的购房者出手，而另一方面又降低售价，使购房者得到真正的实惠。”亚豪机构副总经理高姗告诉记者，目前销售较好的一些项目多同时采用这两种营销手段，分别从心理和实质上抓住购房者。
中原地产三级市场研究总监张大伟也表示，目前房价还没有上调的基础，毕竟楼市库存量很大，今年下半年还将有大量新盘和保障性住房上市，对价格也是不小的冲击，所以购房者没有必要看到成交量上涨就恐慌。
济南房产评论人于清认为，从政策层面看，由于近期存贷款利率下调，加上部分地市的一些刺激政策没被叫停，楼市有了回暖的假象。但是，5月份历来是一年中成交量较好的时间段，因此单月的火爆不能说明楼市真的回暖。“从调控大环境来讲，国家对二套房的限购政策一直没有放松，这就限制住了大批的投资客，而刚需客户资金不充足，开发商靠刚需的力量根本无法拉动房价的整体上涨。因此，市场目前不具备整体活跃的氛围，没有大幅涨价的理由。”于清预测，下半年房价将会是一个时涨时落的过程，“房价能像上半年一样就不错了”。
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