[摘要] 虽然古云“奇货可居”，但是货物积压仍是商人大忌。这道理放在房地产市场上一样通用。据统计，目前济南市有约百万平方米的商品房库存，济南楼市进入“库存时代”。
虽然古云“奇货可居”，但是货物积压仍是商人大忌。这道理放在房地产市场上一样通用。据统计，目前济南市有约百万平方米的商品房库存，济南楼市进入“库存时代”。
当“去库存”成为当前开发商的主要任务，“以价换量”也许是他们的出路。
要消化45076套库存需十二个月
孙奇知道，无论成交量还是意向，都不算购房团的理想数字，值得关注的是购房团本身。自从被称为“史上最严厉的调控”实施以来，济南次再现购房团。这在孙奇看来，就是楼市重抬头的信号。
同一天下午，记者来到位于经七纬十二路附近的新世界阳光花园。从售楼处张贴的销控表格中记者看到，本次开盘的两栋楼，其中一栋已预定了约60%，另一栋预定了30%。据售楼处置业顾问介绍，与一周前认筹时的火爆场面相比，这已经很清闲了。“我们九日开始认筹，有几位客户前一天晚上就带着帐篷在售楼处门口排队了。”其他如重汽翡翠清河、鲁能领秀城等楼盘也重现久违的热闹气氛。
据了解，六月份济南楼市成交继续保持“红五月”的高成交势头。济南住宅与房地产信息网数据显示，六月首周6月4日-6月10日成交商品房1161套。尽管环比减少536套，但六月一直是传统楼市“淡季”，在这个时间段能够出现这样的成交量，已经显现出楼市的热度。
每次看到售楼处和中介墙壁上密密麻麻的红色“已售”字样，孙奇都会一阵恐慌。观望了这么久，是不是该出手了?
与孙奇担心的房源不足相反，济南市住宅与房地产信息网统计数据显示，截至2012年6月13日，济南市商品房中住宅可售套数为45076套，按照5月份住宅日均成交120套计算，完全消化这批库存需要376天，也就是说，如果2012没有到来，明年今日仍然有余房可供应。
据了解，经过2011年的调控，目前一线城市普遍进入库存积压期。据世联怡高检测数据显示，2011年济南市区全年总供应量为410.83万平米，成交294.51万平米。检测的济南市区范围内的住宅库存约为94万平米，另外还有部分已经取得预售但未公开发售的“隐性库存”约50多万平米，2011年底济南仅住宅库存将近150万平米。
记者调查统计发现，2012年，除正常在售楼盘的新增供应面积外，一些全新楼盘也将会相继推出系列房源。玉兰广场、绿地普利中心、绿地滨河国际城、重汽翡翠外滩、碧桂园凤凰城、北大资源奥体项目、龙奥天街、海信·龙奥九号、凯旋新城嘉苑、茗筑玺园、安泰·诚品、中国铁建·国际城、中铁诺德名城等近20楼盘汇集近140万平米供应量，在2012年集体释放。
那么，济南为何会有如此庞大的存量房源?业内人士分析指出，主要原因是楼市调控政策紧缩，导致购房者观望情绪加重，致使市场供求关系出现不平衡。据了解，自去年实施限购以来，国家对于楼市的调控政策一直未间断，政策打击了部分投资投机行为和二次住房需求，某种程度上使得购房群体有所减少。调控对于楼市的直接影响可以从济南楼市的供求数据中看出，据数据显示，自2011年5月至2012年1月，济南商品房每月成交量均小于供应量，商品房供给量较多，而市场需求则相对较少，积累下来，便会出现如此大的存房量。
除此之外，分析人士认为，前两年房产市场的高位运行也是产生楼市存量的原因之一。近些年来，整个房地产市场一直处于高位运行中，多数开发商认为只要能拿到地、能开工就能销售，这是一种惯性运作，所以大部分对于市场的认识不免还会停留在前两年高位运行的思维状态之下，由此造成市场库存量较多。
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加速推盘：最可行的“去库存化”运动
据了解，目前济南存量房主要集中于较远的高端盘和远郊楼盘，前者一般在限购政策以内，后者如西客站片区等，现阶段已经开发的和未来待开发的房源量是比较大的。
“市场调控政策的延续使得众多购房者持观望态度，从而间接导致了库存量的加大，调控政策主要针对二次购房人群，而这部分人群的置业
“开发商普遍都缺钱，特别是二三线城市的中小开发商。”以往，新加坡红木集团总经理张永河的主要工作内容是天南地北地看房地产项目，但现在，“除了上海的项目，外地的一概不看。”
张永河说，从来看，亟待输血的房地产项目正以惊人的速度增加，即使是在北京、上海这样的一线城市，项目融资时也相当于打了七折甚至更多。
在济南，房地产市场推盘节奏也明显加快。6月17日新世纪阳光花园开盘推出最后一期房源，户型面积为60-120平米，精装户型8555元/㎡起，开盘当天享一次性95折、按揭97折优惠，同时，上周名士豪庭、外海中央花园等多个项目再次认筹，天泰·奥体太阳树、映月清水湾、中铁·诺德名城等项目也于上周正式面世。据了解，六月下旬还将有多个项目入市开盘。
值得注意的是，目前济南新开盘或者加推的楼盘大多集中在花园路、奥体西路、西客站片区，均是2010年左右开建，出于回笼资金的需要必须尽快推出。而2011年后拿地、开工建设的楼盘，大多会尽量避开今年的困局。“今年能不开盘就不开盘。这说明，开发商普遍对今年的形势仍不看好”。
“库存大房价上调没基础”
“从表面上各楼盘去库存化速度加快，但实际上，很多项目的认筹准备时间长达大半年。”某新楼盘营销人员介绍，他们项目去年底就已具备销售条件，但一直拖到最近才开盘，这部分客户是从去年就开始积累的。因此，为了营造售楼处的火爆行情，开发商采取小幅上调房源价格、取消活动期间的优惠、拉长认筹时间、减少推盘数量等方式，制造楼市回暖的假象。
“一方面制造出供应不足的假象，吸引仍在犹豫的购房者出手，而另一方面又降低售价，使购房者得到真正的实惠。”亚豪机构副总经理高姗告诉记者，目前销售较好的一些项目多同时采用这两种营销手段，分别从心理和实质上抓住购房者。
中原地产三级市场研究总监张大伟也表示，目前房价还没有上调的基础，毕竟楼市库存量很大，今年下半年还将有大量新盘和保障性住房上市，对价格也是不小的冲击，所以购房者没有必要看到成交量上涨就恐慌。
济南房产评论人于清认为，从政策层面看，由于近期存贷款利率下调，加上部分地市的一些刺激政策没被叫停，楼市有了回暖的假象。但是，5月份历来是一年中成交量较好的时间段，因此单月的火爆不能说明楼市真的回暖。“从调控大环境来讲，国家对二套房的限购政策一直没有放松，这就限制住了大批的投资客，而刚需客户资金不充足，开发商靠刚需的力量根本无法拉动房价的整体上涨。因此，市场目前不具备整体活跃的氛围，没有大幅涨价的理由。”于清预测，下半年房价将会是一个时涨时落的过程，“房价能像上半年一样就不错了”。
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