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别慌!2024济南楼市!

地产下半场2024-01-09 08:08:35来自北京市

我们先看2023年的成交量，2023年济南全年住宅成交套数大约是66000多套，重点成交还是在上半年，尤其是二三四3个月，那时候，政府还给购房者雪中送炭，拿出5000份优惠券刺激市场，多个楼盘的数据于是有了一短时间的锦上添花。

购房政策也是越来越宽松，史无前例的宽松与利好，限购基本不存在，并且认定方式很友好，利率再降，就是在这样的市场背景下——

10月份又拿出了5000份优惠券刺激！

但这一次明显没那么凑效，见效也没那么快了！这种行情，西门大官人吃药也撑不住啊。下半年数据，有不少人感叹：

出乎想象的差。

我们看看数据，上半年41103套，下半年大约25057套。这上下半年的对比，是不是很突出。正应了鲁迅先生的那句话，中秋过后，秋风是一天凉比一天。

再对比前几年，更显得2023年的成交数据惨淡。

2022年新建商品住宅共销售7.31万套

2021年11.27万套

2020年8.85万套

2019年8.04万套

2018年10.86万套

2017年6.68万套

2016年13.4万套

2015年9万套

其实，面对这些逐渐减少的数据，也大可不必惊慌，毕竟需求是有限的。更何况钱不好挣，有多少人工作难保，有多少人面临降薪，消费都降级，何况房子。总而言之，需求在减少，这是发展的必然趋势，大势不可违。

我们再看看2023年济南的土地市场，土地市场表现也不够突出。

2023年济南市本级供应的住宅用地，仅成交69宗，成交占地面积约213.52万平米，这个数据比去年是强了不少，但比前些年要差一些。

并且这还是在十二月突击成交的情况下，才取得的如此成绩。

2022年济南市本级成交住宅用地48宗，占地面积185万平米。

2021年济南市本级成交住宅用地130宗，占地面积404万平米。

2020年济南市本级成交住宅用地81宗，占地面积330.7万平米。

2019年济南市本级成交住宅用地87宗，占地面积377.41万平米。

我也把之前梳理的更早的数据贴在这里，分享给大家：

当然，这也是市场发展的必然结果，我们总不能年年大批量的供应，大批量的楼盘上马，那样的话，这个地球都不够用了。

所以，客观理性地看待这些数据。不要人家一说成交的住宅用地不多，后面楼盘更少，房价要涨，或者好房子要抢，自己就慌了。这些都不足信。

可能，2023年比2024年可选择的楼盘要多，也要好一些。

更何况，同时变化的成交量也少了，买房子的人少了。

2024年面市的楼盘不只是2023年成交的那些地块，还有2022甚至2021年成交的地块，也有可能推向市场。

像济南的轨道交通集团，手里可是有好多个地块，像新东站片区的几个地块，规划公示也有一年多了，2024要面市了。

像济南城投也拿了不少地，也还没有开发，之前仁恒后来绿城，都说要合作，现在确定是的绿城了，规划已经公示，2024年也要面市了。

除了我们传统意义上的新盘，2024年可能还会有一些现房入市。就像2023年的东城逸家和西江华府一样，这两个楼盘还都没有卖完，估计2024年一年也不会卖完。

除此之外，2017—2020年的土拍，有不少楼盘的拿地条件就是配建多少多少的安置房。这个数据也很可观。

像龙湖景粼原著的地块，88005平米的安置房，这比一个小楼盘的面积还要大。万科翡翠山语也是有54945平米，龙湖九里晴川（九里熙上）地块要配建安置房54615㎡，保利和唐悦色有60048 ㎡，仅仅这4个楼盘配建的安置房面积，就高达25万平米。这是什么概念，比如唐冶的润府项目，地上建筑面积还不到13万平米，这几乎是两个润府的体量。

何止唐冶这几个楼盘，济南有好多这样配建安置房的楼盘。去年10月份有一个招标文件，上面的信息显示，这些楼盘要推向市场了。

其实，济南楼市还有一个很大的供给，那就是二手房，这个话题我们改天单独去说。（下图数据截止2024年1月4日14:00）

至于说到核心区好地块，越来越少也是伪命题。这样的话说了好几年了，但是不耽误这些年年年都有他们吆喝的好地块。

我们不否认有许多楼盘的位置并不好，未来刚需可能却要买这些，比如待发展的新东站片区，但是，我们同样也要看到，有很多好地块的住宅用地也在供应。

就不说明府城那些低密度的千万级的房子了，没想到今年竟然供应了那么多明府城的低密度住宅地块。

像CBD西区，像科技城，不也是有许多新盘要供应吗，甚至连历山路附近都有，不要说可售面积多少的问题，有很多看似不多，一相加就多了。

像之前的大盘，还有新地块推出，前几天历下大盘银丰玖玺城的新地块不是规划公示了吗，产品力也很强大《2024济南第四代住宅登场！户均205平米！历下豪宅大平层！》，1117套豪宅，这都是供应啊。

再比如彩石山庄拍的1.2容积率的低密度地块，这个地方也很受欢迎吧，附近的鑫都森林山一再卖断货，大家对这个地段还是比较认可的。

关于2024，依然有许多可以期待，未来亦如是。所以，不必惊慌，接下来可能是一个楼市搏傻的时代。

2024来了，我们要用平常心对待它，楼市也是如此。

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