前几天看规划公示，工业北王舍人那一片的世茂小鸭地块的商业地块规划公示了，看到这个地块有动静，感触颇多。
转眼，这是2016年12月1日世茂，以166%的溢价率拿下的两个住宅和商业地块，住宅地块是翡丽公馆，和保利、新城合作，已经清盘，而这个商业地块，历经七年，也总算有动静了。
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2016年11月1日，中铁联合体拿下（新）中铁城地块的时候，也是颇具戏剧性。曾一度熔断，本来一天的竞拍，愣是搞成两天。最后，中铁联合体以92个亿，以199%的溢价率，拿下彩石片区1宗商服用地和4宗住宅用地，其中住宅用地容积率为1.1-1.39，楼板价12941-13866元/㎡。![]()
至今七年有余，可惜开发的还不足一半，好大一片在那里空着。![]()
即便现在已开发的地块，卖得也是相当艰难，在高低配地块里的高层产品，房价一度还不如地价贵。有朋友感叹：也就是央企能撑着，换成一般市场化运营的民营房企，早就歇菜了。
新中铁城的剩余地块也已经规划公示，只是，也只是公示，尚无进展。
绿地以86亿元，304轮出价，溢价率211%拿下的南北康2宗商服和5宗住宅用地，也不好过。![]()
但这两家的日子，多少还是比中铁城好过一些，总算接近了尾声。![]()
2017年，济南楼市的激进派，依然在激进。最突出的体现在唐冶和汉峪拿地的房企。![]()
2017年8月4日，济南龙湖拿下九里晴川（九里熙上）地块的时候也很激进，从起拍价126039万，直接干到成交价263409万，溢价率109%，并且还要配建安置房54615㎡，这样算下来，溢价率估计又要翻一番。到现在，商业地块还没有动静，住宅地块九里熙上到现在还在建设中。
济南龙湖在唐冶的激进不止这一次，同一天，拿景粼原著地块时同样激进，从起拍价211501万，干到成交价444622万，溢价率高达110%，这一次配建的安置房更多，直接干到88005㎡，这溢价率算起来又要翻番了。这个组团包含1宗金融用地，2宗住宅用地，一块住宅用地是景粼原著，已经卖完；另一个住宅地块就是现在在售的景粼原著二期，在六年之后没有等来市场的复苏，也不得不动了；商业地块看起来也有点遥遥无期的样子。
多说两句，龙湖拿下的这三个地块其实还有故事。在一年前，即2016年6月29日，龙湖这三个地块，曾历经936轮，从天亮战到天黑，被帝华254,624万元拿下。帝华因为没有交上出让金，所以一年后这几个地块重新出让。2016年帝华254624万元拿下已经够激进，谁知龙湖更胜一筹，2017年济南龙湖以444622万+配建安置房88005㎡，一年多的时间，足足翻了一倍还要多，这可是二三十个亿的增长。从中也足可以看出济南龙湖当年拿地有多么激进，可能也是看到当时拍春江悦茗地块尝到了甜头。激进高价拿地之后，其实都在等下一个周期，龙湖如此，万科也是如此。
济南万科在2017年8月4日也激进了一次，万科翡翠山语就是这一次激进的产物。历经138轮出价，万科以26亿+54945平米安置房的代价拿下了翡翠山语地块，不算安置房的溢价率也高达78%，以高低配产品（高层+叠拼）设计，是一个怎么算都赔钱的项目，也是寄希望市场复苏，叠拼产品曾封藏了一段时间。但市场并没有来一次周期性复苏，卖赔钱，封藏也赔钱，于是干脆在前段时间又推向市场，毕竟卖了还能拿到钱。唐冶的另一个角色由保利扮演。也是在2017年8月4日这一天，保利拿下和唐悦色地块时，从起拍价133800万，干到成交价260000万，再送安置房60048 ㎡，不算安置房溢价率都高达94.32%。据说也是一个怎么卖都赔钱的楼盘，产品也是高低配，现在叠墅产品，依然还有七八十套在售。那一次还有两家激进的房企，一个是山钢锦悦华府，溢价率也是高达141%，拿地后一度没有动静，但最后还是快刀斩乱麻以价换量卖掉，不知道这算不算是快速止损。
另一个是万科、保利、龙湖、中骏、金地5家联合拿下的玖唐府和唐冶中心地块，住宅行动快，第一个结束战斗，但是商业地块——唐冶中心，到现在还没有交付，还在停工中。对了，这是一个几家联合拿地的牛刀小试，所以，大家都不像其他地块那么生猛的拍，只拍了个4%的溢价率。![]()
在唐冶的一番高歌猛进之后，时隔一周，汉峪片区又迎来一批激进的开发商，有泰禾，有金科，有保利，有济高，有中垠，有将军控股。金科东方博翠是65轮厮杀后竞下来的，17.4亿元+12000 平米安置房。不算安置房，楼板价14426元/㎡，溢价率45%。金科琼华九璋地块，即A-08地块，26轮竞价，溢价率23.44%；容积率1.8，楼板价14375元/㎡，再加上配建安置房6900㎡；金科A-06地块，容积率1.8，楼板价14323元/㎡，再加上配建安置房7000㎡。不算安置房溢价率22.73%。金科售楼处所在的地块，23轮竞价，容积率1.55，楼板价14238元/㎡，再加上配建安置房3200㎡。不算安置房溢价率13%。保利17轮竞价，拿下和光山语地块。雲栖府地块，41轮竞价，东拓置业拿下。这两个地块也都有高溢价率+安置房，像雲栖府安置房面积也是高达11017 平方米。中垠找龙湖合作开发了舜山府，算是卖得不错。保利和光山语楼盘不大，买的也算可以。济高的地块雲栖府晚了一些，但也卖出了稀缺和溢价。将军控股的地块卖给了烟建，也卖出了清盘。
泰禾的住宅有济高托底，也算善终。但是泰禾的商业地块泰禾广场，随着泰禾的资金链出问题，好几年没动静了。
金科也是资金出了问题。在保交付的背景下，东方博翠也八八九九的凑合着交付了。琼华九璋地块破产重整，也迎来了交付，真是要庆幸。其他还有两个地块尚未开发。
金科剩余的两个地块，虽然不大，但在汉峪这一片，也算是拖延出来一个稀缺价值。排除开发商的原因，汉峪终究还是比唐冶好过一些，汉峪激进拿地的开发商，终究没那么难产，金科是个例外。不靠谱的在哪里都不靠谱，西部的金科城，七里河的集美天悦，天桥的博翠明湖，都没有一个好过的。![]()
那些年还有几个激进拿地的，路劲和雅居乐合作的璟园，就是两家开发商激进的产物，一个璟仕府（溢价率133%，楼板价13448元/㎡，配建安置房面积25500㎡。成交时间：2017年8月4日），一个璟悦府（楼板价13499元/㎡溢价率134%+4800平米安置房，成交时间2017年12月22日）。旭辉拿下的铂悦府也是激进的代表，长岭山司法拍卖地块，旭辉以溢价率259%，楼板价15291元/㎡拿下。铂悦府一直卖到现房还没有成交两位数的那段日子有多难，这四五年来是怎么撑过来的，想想估计都是一把辛酸泪。万科翡翠公园地块拿地的时候，溢价率虽然只有30%，但是竞下来的安置房面积却是高达75187平米。
当时西客站竞拍也很激烈，中建拿中建锦绣首府地块的时候，四个住宅地块，其中三个溢价率都在100%以上，一个70%。
当然，也有一些激进的开发商，曾激情拿地，如万科海右府，2016年这个地块的起始楼板价为2174元/平米，成交价为9613元/平米，溢价率高达342.13%，更是历经327轮竞价，好在开发迅速，整体赶上了2017年前后的好行情。2016年郭店镇李东李西A5地块，历经311轮竞价，荣盛地产以120,515万元拿下，楼板价从778元/平米，311轮后拉到6378元/平米，溢价率为济南土拍有史以来最高，为718.99%。好在和荣盛其他几个地块地价一平均，也不至于那么难，但也不是不难，再加上荣盛资金问题，日子现在也不好过。还有一些，如龙湖天琅、中垠御苑，都是激情拍地的产物，好在及时止损，都清盘了。
而随着2018年的到来，激进的少了许多，不过依然还有一些。像现在的停工的阳光城檀悦，也是在2019年阳光城+鑫苑，以70轮竞价，11.2亿元+配建10758㎡安置房，才拿下，还要配建九年一贯制学校。拿下后鑫苑就退出了，而阳光城的地块开发受阻，一拖再拖，拖到自己资金出问题。现在也要破产重整了，希望能有个琼华九璋那样的结局。这几年，底价拿地的越来越多，甚至挂出来没人要的，平台公司接手的越来越多。济南楼市仿佛一下子没有了力气。
当然有人会说，还是有不少竞拍的，唐冶的华润润府，市委党校旁的鑫都森林山，雪山的华润凤鸣润府，等等，还有好几个项目都竞到了绿色三星建筑+封顶才能预售，看似也很激烈，其实相比之前那些激进的开发商，他们都保守多了，所以也游刃有余多了。至于2023年龙湖拿下御湖境地块，保利拿下琅悦地块，又什么断网了，重新拍之类，看似像2016年中铁城地块竞拍，其实也差远了。保利和龙湖，在段店和西客站的竞拍，加价幅度到了100万元一手，看似拍了许多轮，其实溢价率远远没那么高了。像保利和龙湖的溢价率，也不过10%，楼板价也不过5000—7000元/平米。对比2017年中建锦绣首府的地块，都拿一个2.1容积率的地块对比，当年中建拿地楼板价9624元/平米，现在保利的是7261元/平米。即便如此，现在开发商拿地也越来越谨慎，至少在济南市场上，你很难再看到当年他们激进的身影了。济南土拍的激进时代，像流星一般，划过济南楼市的夜空，只是到现在，眼里还含着泪。这是一个时代的结束，也是一个时代的开始。这是好事，不是坏事。?
地产下半场2024-01-05 11:06:07来自北京市
