“房”长线，钓的尽是小鱼

国庆前财税大礼包到位，主要是两方面：

一、符合6-8月新房住宅价格环比、同比持续下降的城市，首套房贷款利率下限交给地方自己定，没说下限具体限制。

同时下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

二、卖旧房之后1年内买新房的，卖旧房产生的个税予以退税。

如此利好下咱看四个现象：

1、武汉带头，相应前面的政策将首套房贷款利率下调至3.7%，其他广东、山东、浙江、河边等省份也有城市陆续跟进。着急降利率的城市和之前着急保交付的郑州一马当先一个道理，你懂得。武汉的新房存量、刚需观望、房企胶着的局面我之前分析过。

2、据部分研究机构统计，十一期间重点城市新房成交量同比下降30~47%，为什么有个跨度呢，因为各家统计结果不同，但是降幅来说都不小。有观点说这是刚吃了药还没来及起效，再等等看，也有观点说目前政策已经难以撬动预期，我相对支持后者。

3、一线城市广州本年第三波集中土拍，推出20宗，后来撤了2宗地，18块地基本央企拿走三成，本地国企拿走剩余部分。还是跟之前各地剧本一样，本地市属、区一级平台公司当主角，央企国企友情捧场，即使一线的广州也罕见民企地产进场。

我去年至今说过一百遍了，键盘都抹平了，民营房企早就不该去跟进拿地，尤其是高溢价拍地了，之后的每一条绞死你的绳索都是你民企自己做的。早不买地，何至于如此，这是个值得大多数人参考的事情，这一条咱留个话头后面说。

4、央行调查：10月9日，中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。

调查显示，倾向于“更多消费”的居民占22.8%， 比上季减少1.0个百分点；倾向于“更多储蓄”的居民占58.1%，比上季减少0.3个百分点；倾向于“更多投资”的居民占19.1%， 比上季增加1.2个百分点。

这条不便评价，各位看看就好。

央行实力唱多、地方诚意降息、国企积极买地，民企扭头而去。

之前我除了写民企之外，较多的文章是提醒房产税的，这一点与彪哥（保彪）不谋而合，是我的荣幸。不过渐渐发现其实非常多的人都注意到了这一点，逻辑很简单：

寻求增量的时候，房地产量价齐涨，成交不断，此时卖地和房地产相关的税费收入、对上下游产业和消费的拉动才是大头，因此房产税这种带有遏制效果的东西肯定要靠边。比如2015~16年的涨价去库存时期。

当增量趋近停滞，它有个临界点，就是“得不偿失”了，此时，可以开动新的收入，舍弃增量那点好处，开始吃存量——此时房子已经尽可能多的卖给了居民，征税的税基就足够大。我之前的比喻——增量就是尽可能把羊往圈里赶，越多越好，吃存量就是关上羊圈开始薅羊毛。

窃以为，房地产市场开始进入“羊了个羊”时代；房产税不是意在调控房价，是创收，否则它早该出台了，而且针对性可以很强。但是如果创收最重要的是扩大税基，征收的面一定要足够大才能收的足够多，我之前很早的文章分析过重庆、上海两地长达十年（2011-2021）的房产税试点，因为征收范围有限，简直就是九牛一毛，能不能平衡征税成本还两说，不过这两个地方是试点。

先试点后各地再调整完善再形成立法的路径，去年至今可都铺垫好了，在土地财政萎缩、民营行业尚在艰难之中的时候，财新ppi数据还在荣枯线以下，此时要补收入，对房产税开刀的冲动将非常不容易克制的。所谓税基够大够广，会面向尽可能多的人，楼市上谁是尽可能多的人呢，刚需和首次改善的普通家庭及以上部分。

所以房产税大概率是大鱼小鱼通吃，小鱼贵在数量多，当然小虾米皮就算了。既然那么大代价的事情，要么不干，要么就得够本。

我想起小约翰可汗在视频里讲的，法国殖民者本来可以直接抢的，但是他们拿出几颗玻璃球跟当地土著交换，他真的，我哭死。