进入2022年以来，楼市调控政策频频出台，房地产市场的变化再次引发广泛关注。整体来看，与以往严格的调控政策不同，2022年以来，楼市调控政策的目的几乎都是为了防止楼市过冷，属于宽松型调控政策，比如降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、解除限购、解除限售等等，无一例外，这些政策的目的都是为了促进楼市的回暖，而非降温。
根据相关机构的数据统计，截止到2022年一季度，全国共有70个城市出台了近160余次调控政策，调控放松的力度实属罕见。
伴随着调控放松力度的不断加码，我国楼市的发展态势也有了明显回暖。根据国家统计局的数据显示，全国70个大中城市中，2022年3月份，新房上涨的城市共有29个，环比增加2成，二手房上涨的城市共有21个，环比增加了50％。但不可否认的是，这样的楼市数据虽然比2021年有所提升，但相比过去几年来看，目前楼市仍旧处于低谷，总体回暖的力度并不尽如人意。
除此之外，更需要注意的是，现如今，楼市3个“坏消息”袭来，未来房价的发展态势或超乎常人想象，对此，笔者建议大家不要乱买房子了，特别是准备买房的家庭，更应该留意如今楼市的种种变化。
首先，楼市的第一个“坏消息”是商品房库存总量以及二手房挂牌量持续增加，楼市供大于求的发展态势进一步扩大。根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值。除此之外，根据国家统计局的数据显示，截止到2022年3月底，全国商品房待售面积为56113万平方米，同比增长8.2％，其中，住宅待售面积增长了14.2％。
更值得一提的是，如今楼市，不仅新房库存总量在持续增加，二手房挂牌量也出现了明显增加的发展态势。据不完全统计，截止到2022年3月份，重庆、杭州、西安、武汉、苏州等十余个城市的二手房挂牌量均超过10万套以上。也就是说，现如今，大多数城市的楼市现状几乎都一样，一方面是新房卖不完，另一方面是二手房卖不出去。
还有，根据央行2019年的数据显示，截止到2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96％，户均1.5套，其中，有超过40％的城镇家庭拥有2套及以上住房。也就是说，长期来看，我国楼市供大于求的局面或将进一步恶化。
其次，楼市的第二个“坏消息”是房企融资规模收缩，市场预期持续走低，不少房企的资金链都在承受着巨大的压力。众所周知，2021年8月底，央行以及住建部等房地产主管部门联合召开房地产座谈会，确定“三道红线”的政策新规，按照监管要求，到2023年6月份，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，到2023年底，所有房企实现全部达标。
据统计，在“三道红线”的压力下，今年一季度，房企境内外融资累计约1733亿元，同比下降了43％，降幅同比扩大了20个百分点。
一方面是房企融资规模收缩，另一方面是房企到期债务压力大，两者叠加，不少房企的资金链都在承受着巨大的压力。再加上，最近一段时间，房企暴雷频频出现，特别是一些头部房企的暴雷，导致市场预期持续走低。长期来看，各房企为了进一步缓解资金链压力，以价换量的概率是比较大的。
最后，楼市的第三个“坏消息”是购房者信心明显不足，对待买房的态度愈发谨慎。过去多年，不少人都坚持认为“有钱就买房，没钱贷款也要买房”，但现如今，这样的买房逻辑已经发生了根本性的改变，或许是因为楼市基本面的变化，也或许是因为疫情的原因，总之，如今大多数人对待买房的态度开始愈发谨慎，观望情绪比较强烈。
根据央行2022年一季度的城镇储户问卷调查报告显示，针对2022年二季度的房价变化，16.3％的居民预期上涨，56.7％的居民预期不变，14.4％的居民预期下降，12.7％的居民预期看不准，与一季度相比，预期上涨的居民占比下降了8.9％，预期下降的居民占比提高了3.5％。通过数据的变化，我们可以很明显的看出来，现如今，对待买房，购房者的信心明显不足，买房态度愈发谨慎。
综上所述，就是如今楼市的3个“坏消息”，当然，对于无房人来说，这些“坏消息”也可能是“好消息”，总之，不论是“坏消息”，还是“好消息”，准备买房的家庭都应该留意，不要乱买房子了。
大川说楼市2022-06-21 11:24:00
