本文为专栏的第295篇文章。
房产税试点即将开始，这几年的讨论算是告一段落，接下来就是怎么干以及收水之后对房地产行业和楼市的影响。
就在昨天（10月23日）人大常委会授权国务院开始在部分地区推进房产税的时代工作，主要内容先列在下面：
一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。
二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报人民代表大会常务委员会备案。
本决定授权的试点期限为五年，在授权期限届满的六个月以前，根据试点情况再做决定，到了条件成熟时，及时制定法律。
先对内容做解读：无论是居住、非居住房产都包括这就是说住宅、商业、办公等多种业态，同时此次征税范围在试点城市是更直接的对房屋所有权人进行，这就牵扯到了广大有房子的人，对大家的不动产进行征税。
其次各地政府自己只需具体细则，这就可能存在差异，也非常正常，因为各地的经济、人口、楼市情况各不相同；例如有些城市原本就有限购、限贷政策，家庭为单位拥有的房产、新购房产是有数量限制的。国家也会整体统筹试点和立法，这就在后期归纳总结各地情况下会有一个大方针的统一，整个试点有5年，注意这里可以在试点期内就做出决定接下来统一全面怎么搞，亦可以期限到了之后再定是否继续试点下去，然后终将走向立法，因为这么重大的税收必然要形成法理基础。
上海浦城小区93套房产一次性出售
先澄清一个这两天的案例：上海某房主一次性出售93套住房，房子在热点的浦东陆家嘴板块。一时间大家议论纷纷，一方面说房产税还没实施就发挥作用了，房主急着出手避税，另一方面吃瓜群众惊讶于一个人在上海能有这么多房产，而且在一个小区，还有多少这样的炒房客。
其实事实是这是房企世茂地产的一个历史遗留问题，当年世茂在浦东要开发项目，浦城小区就是传言中这批房子所在的项目，是上世纪90年代盖的房子。世茂地产多年前在这个版块开发项目，由于当地居民认为世茂的项目影响了自己的居住环境，后来世茂为了解决纠纷就计划收购这批居民的房子，总共一百多套，这事发生在六年前，房子都是老破小，当年对标的价格大约在5、6万上下，当时的浦东楼市已经很热了。
但是由于有部分居民收购条件没谈拢，你懂得，后来这件事就中断了，世茂肯定不会占压自己的现金流，这批房子收购之后就转售给了第三方。当然今天再拿出来卖的是当年收购这批房子的企业，现在成交价均价8.5万左右，六年后的上海楼市价格也让我们耳目一新。当然这批房产出售的企业所得税等也不会少，真相不是我们想看的那种剧情，背后没有什么炒房客。
当然我们回来说房产税的推出，自然也会对用有多套房产的人形成压力，注意这个房产所有人可以是企业，也可以是个人，例如不少企业折戟买了办公的场所也是要纳税的，这也是为什么前面讲的这个例子在这个时候会发生的一个原因。
大家关心的还是个人拥有多套房产的征税问题，其实这事近两年以来各路声音已经提前铺垫过不少次了，虽然各种观点彼此争论，但大的框架也就在以下几点内容：
，自住房、家庭人均居住面积在一定数量之下的部分，应该不会涉及此次房产税征税范围。做个假设：家庭人均居住面积不超过当地平均居住面积的部分，且是在城区例如当地人均居住面积40㎡，一个家庭3口人，那么在120㎡以上的房产才有可能会被征税。
这里必须强调一个很多人不知道的事情，我国的房产税试点在10年之前就有过一次（2011年），可以说这次是第二次试点，次试点范围很小，只有两个城市，就是重庆和上海。我之前写过文章分析过，但由于那一次的试点征税方式可能对目前而言参考性有限，就不展开说了，但那时候也是有免征房子套数、范围、人均面积条件的，而且当时按这个条件符合征税范围的房产所有者并不多，每年征收的税款数额很少，占比两座城市的税收比例几乎可以忽略不计，而且征税成本还不低。
至于说重庆、上海两地10年前的房产税试点，对房价的影响我想大家可以看到过去10年这两座城市的房价变化，我不用多说。但是，我们目前要迎来的这一次试点怕是不会跟10年前一样，否则就没有试点的必要了。
第二，累进税制。房子越多税越高，房产税不仅仅是财政收入的来源，它也属于调节税，顾名思义调节收入分配，有产者、多产者要承担的缴税义务就更高，这个非常好理解。
至于说第几套开始征收呢？我认为按区域和房产类型两个因素叠加来划分，热点城市、热点区域的房子超过一定价格的，以及家庭为单位的第三套及以上房产可能性会很大。而且很多人关心的，在多地用有多套房产的，这里注意了，在你非常住城市之外的其他城市的房产，超过一套以上的，也很有可能会作为征税对象，当然前提是这些城市得在此次试点范围内。
也就是说，界定你常住可能看工作、纳税、五险一金的交纳地，或者个人自主申报一个。然后例如你常住地是此次房产税试点城市但你在这里没有多套房产，而在其他城市有房产但那个城市不是试点城市，可能暂时不会被收取。
第三，核定征收如何评估房价。说到这里就跟房价直接有关系了，你对一套房产征税总得有个计算基础吧，这套房子值多少钱不是大家拍脑袋的，如果为了交税而把房价评估低了不行，但也不能高估，这里面得有个公允值。
说到这件事，之前有些热点城市例如深圳、广州的住建部门给出过二手房市场指导价格，高于这个价格不能够网签备案，而且中介不允许挂超过这个指导价的报价在门店，同时银行对房产抵押贷款也参考这个指导价。那么这个就是办法，说白了这个指导价可以参考过去2~3年同一区域内（例如市区、或者某个行政区）的同类住房均价。那么房产税是不是也可以参考这个价格，这里怕是得因城施策，因为某些热点城市在过去一两年或者近期，房价上涨幅度不低，例如深圳、上海这种情况房价已经在的高位，你平均过去的价格也是如此，这种情况下如何评估价格就考研智慧了。
说到这里你会发现，其实房产税由于其房价、征收对象、征收条件和范围的差异性，既要做好价格评估，又要做好拥有房产的家庭、个人情况摸底，征税的成本不低。如果小打小闹，其实征税不划算，因为征税就是“拔的鹅毛，听的鹅叫”，你不能反过来税没收到多少，结果问题一堆。前些年开始我国的不动产登记联网，已经在技术层面铺平了对税基、征税对象的摸排。
第四，试点城市的范围。房地产市场的示范带动作用一定是一二线城市，无论是当初的每一轮调控、供需、价格的变化，项目开发的方式，都是大城市引领然后逐步向小城市辐射。不可能反过来现在四五线小城市开始，然后再给大城市试点。
而且还有一个因素要考虑，就是小城市其实土地财政依赖度比较高，人口和经济发展情况都有限，如果一上来就搞房产税，可能得不偿失。
所以我认为轮会选择一线城市（或者选其中一两个），以及个别省会城市，再加上几个强二线城市，例如长三角、珠三角的城市群中的佼佼者。顺便提一句，今年5月份房产税座谈会有以下六座城市相关负责人参加，分别是上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南。
然后有个问题来了：房产税会不会转嫁到房租上？
这就得看一下税收和房价、房租的本质了。
土地财政之后要转向“房产税”来补充
一个是不可持续的，一个是可持续的，土地红利伴随着城市化进程红利之后，当我们的城镇化率在2019年就达到60%之后，开始转向向“存量资产”也就是个人手中的不动产进行征税。房产税的不同就是可以年年收，而且税率可以调，房价也会变化，税收是有可持续性的。
我们来看一下收房产税的各国税率，常见的在1~4%/年，在这个区间的地区比较多，例如德国税率在1~2.9%左右，日本在1.4%左右，美国是1~3%，具体还有复杂的计算方式。之所以用地区而不是国家，因为同一个国家的不同地区税率也不同。不动产的税收是一个典型的地方税，因为地方差异是它的前提基础。
以美国为例，加州的洛杉矶，东部的纽约和中间哪些经济一般的州、城市的房地产税自然不能一刀切。关于各国房产税的介绍，我后面单独写一篇文章，这里简单借鉴一下，必须强调各国的房产税也不是一成不变的，而且各地自主性比较高。
最后这段必须要讲，无论你有没有房子，记住，只要是税收一定涉及你我他；有人可能是我就吃瓜看戏，我就在旁边鼓掌叫好，反正我没房，或者只有一套自住，让那些房子多的人去承受一切吧。
税收，分配，永远在平衡，关于推动共同富裕等等，后面的系列文章我会接着写。
那么房产税会不会对房价形成压力，我认为会，同时是一个长期趋势，而不是短期。虽然刚开始试点市场会有疑虑引起的波动，但是请相信要征税，就肯定要保证征税对象资产的稳定性。纯粹要打压房价，有很多更直接有效的手段，例如停止多套房贷款，卡主流动性；所以房产税虽然是调节作用的一种税，但它首先是为了税收增加财政收入，其次是调节。
所以试点会循序渐进，同时考虑长期收税，而不是一杆子把房价打到谷底。同时必须承认，房产税对实现“房住不炒”是有效手段，会抑制房价快速无序的上涨，再想通过炒房投机赚钱这样的日子已经不复存在了。
接下来我会再写相关的两篇文章，涉及以下内容：
1、不同人对房产税的看法，大家会怎么做；
2、房产税是否会转嫁到房租上；
3、各国房产税的征收方式，以及不动产产权和相关的法理基础。
房地产带盐人2021-10-25 08:41:00
