最近济南楼市蔓延着一股焦躁情绪，其中不乏借个别楼盘的认筹量大作文章的现象，试图制造“抢房”舆论热潮，裹挟购房者上车。确实，济南楼市个季度成交量还不错，这也不过是每年都会有的购房小阳春，但远不至于火爆到要“抢”的地步。一，目前无论刚需还是改善楼盘，市场供应量还是很充足的；二，从济南发布的2021年供地计划来看，未来市场供应依旧很充足。只要有这些量在，抢，就不具备条件。可以很明确地说，当下的济南市场依然是稳，求稳，要稳。我们就来聊聊这稳的基础：2021年的计划供地量，政策表现，银行金融监管，庞大的二手房市场库存量。
2021济南住宅供地充足东南西北全面开花，市场供应稳定根据3月31日发布的2021年济南市本级供地计划，今年市本级住宅用地计划供应595.67公顷，合计约8935亩。其中，商品住宅用地446.67公顷，合计约6700亩。
从数量上来看，市本级仅招拍挂住宅用地就多达90余宗。总体来看，供应量还是可观的，这也意味着未来一到两年仍会陆续有大量新盘入市，市场供应维持稳定。而且这些地块分布得也比较均匀，不像以前供地大多集中在一个区域，今年东南西北中各个方位，都有不少地块准备出让。东边，盛福片区、新东站、神武、济钢、彩石、孙村等地都有出让计划，其中盛福片区、新东站、济钢为主力区域。仅从地段来判断，刚需、改善都能涵盖到。
南边，南北康片区会有4宗地块出让，兴隆也有1宗地块，这意味着南边市场供应会再次补上。
北边，黄河北、药山、标山、北湖等地都有供地计划，其中黄河北和老城北部占大头。值得注意的是今年药山和北湖今年依旧有地块出让，未来这两个片区依旧会是天桥市场供应的主力军，也将是竞争激烈的地方。
就连鲜少在土地市场露脸的西部，今年也有不少土地供应，而且是多点开花，涉及王府庄、医学中心、西沙、二环西以西后魏华庄等等，所以未来济南西部新盘市场依然可以期待。
老城区还有泺源大街、白马山、五里牌坊等，未来老城区置业也会有更多选择。
总之不管是补货还是新增，各个片区都有相对充足的市场供应，从供地布局也能看出，济南当下的重点，依旧是维持市场的稳定。
与往年相比今年供地量没有明显大幅增减维持在一个比较平稳的水平土地市场作为房地产市场的压舱石，供地量的增减，对市场供应量有着直接影响，那今年的计划供应量与往年相比又如何呢？我们把时间线拉长至2017年，对比一下近5年济南市本级的住宅用地计划供地量。2017年济南市本级计划供应城镇住宅用地680.45公顷（10207亩）；2018年度计划供应城镇住宅用地612.55公顷（9188亩）；2019年度计划供应城镇住宅用地554.92公顷（8324亩）；2020年度计划供应城镇住宅用地623.29公顷（9349亩）；2021年度计划供应城镇住宅用地595.67公顷（8935亩）。从整体数据来看，这几年济南住宅用地计划供应量一直都维持在一个比较稳定的水平，今年计划供应量与往年相比虽然有所减少，但整体差别不大。我们重点关注一下济南主城各区（市中、历下、天桥、槐荫、历城、高新、长清）商品房住宅用地情况。
今年济南主城各区计划供应商品房住宅用地411.14公顷，合计约6167亩。和往年实际成交量相比如何呢？2017年济南主城各区商品房住宅用地成交6465亩；2018年成交4890亩；2019年成交6030亩；2020年成交4961亩；可以看出，今年济南主城各区商品房住宅用地计划供地量，比前两年的实际成交量要高。当然，供应量不代表实际完成情况，但从土地两集中政策的要求来看，今年供地计划应该会比以往更加严谨，计划量和实际完成量的差距，应该不会像往年那样大。从这一点上预判，今年商品房用地成交量应该会比往年更高，当然这只是预判，最终还是以实际土拍结果为准。
从政策上来说大环境依然求稳哪里有松动哪里就有调控不光是供应问题，从整个政策环境来看，当下楼市基调依然是求稳，哪里有风吹草动哪里就有政策打压。就在清明小长假最后一天，安徽合肥刚发布房地产“新政八条”，涵盖学位制、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八大方面，并从2021年4月6日起正式实施。
合肥并不是个例。前段时间西安也加强了调控。今年以来西安高地价频现，万人摇加剧，两会结束后，住建部督导组赴西安调研，不久后，西安便出台了调控政策，限购升级、限售时间提高至5年、刚需家庭界定收紧等等，给火热的西安楼市浇了一盆冷水。不只是西安，前段时间南昌发布“楼九条”，试图在个别区域放开限价、放开对周边都市圈居民限购，然而一政策一出台，就受到住建部关注，南昌市政府被约谈，次日政策就被取消。除此之外，还有多个城市也遭到了住建部督导组的亲自考察。与西安同天，住建部督导组也去了成都。此后成都出台“2021最严新政”：限售＋限购＋土地双集中＋二手房参考价。
3月初，住建部去了杭州和无锡，杭州在升级调控后，也限购了法拍房；无锡也升级了对二手房的监管。此前，1月26日，住建部倪副部长带队考察深圳楼市，13天后，深圳出台2·8新政，给二手房建立一个成交参考价机制。住建部去考察上海，然后上海出台了一系列“稳房价”政策，法拍房也纳入限购范围，针对疯狂的，则是让高中名校拿出50%-65%的名额平均分给上海各区。从以上各地房地产市场调控政策不断收紧来看：房住不炒！稳房价、稳地价、稳预期！依然是主旋律。从这些政策来看，济南的政策环境也将是稳字当先。
金融层面，银保监会加强监管严查消费贷、经营贷流入房地产不只是住建部在行动，金融监管部门对房地产资金的监管也在收紧。针对一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域的突出问题，3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅三部门联合发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，从借款人资质核查、借款需求审核、借款期限管理等七大方面加强对经营贷审批管理。
除了加强对经营贷的监管，今年1月银保监会也是责令银行调查自2020年6月以来发放的个人消费贷款，严厉打击消费贷购买房地产的行为。并且针对资金违规流入楼市情况，多地监管部门已部署全面自查、开展专项核查等措施，像北京已经采取行动，对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务开展自查，并对部分办理业务不审慎的银行启动了行政处罚立案程序和调查取证工作。今年3月深圳也开始严查，要求各大银行对2020年5月1日以后发放的1000万元以下的普惠口径贷款进行核查。4月2日，深圳再出大招，深圳人民银行发布《关于公布对经营用途贷款违规流入房地产领域问题投诉举报途径的通知》，针对经营贷流入楼市，公开了举报途径。
包括参与此轮调控的一些城市，像西安、合肥、成都等也都将“严控经营贷、消费贷流入房市”明确写进了调控政策中。其实，不论是严查消费贷还是经营贷流入房地产，都可以概括为四个字：房住不炒。
庞大的二手房库存量也是济南房价的压舱石目光再次回到济南。讨论济南市场走向，除了新房供应外，不可忽视的还有二手房市场。经历了这几年房地产大开发，一些楼盘陆续交付，济南市场上存量二手房源也越来越多。2017年4月19日济南发布限售令，“当年4月20日起在限购区域购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。”若按照新房交付周期为2年，交付到办证周期为1年来算，限售2年，也就是买房起5年内不能上市交易。如今济南限售即将满4年，也就是说从明年开始，济南市场可能会有大量二手房集中入市。当然不排除很多买房一年或一年半就交付的楼盘，所以不少二手房也很有可能在今年入市。即便是抛开这些不确定性因素不谈，目前济南二手房存量也是十分庞大，根据数据，截止2021年4月8日，济南二手房库存量52214套。
虽不能说济南住宅市场已经进入存量时代，但庞大的二手房库存量，也确实是济南房价走向的重要压舱石。纵观以上种种，济南的楼市，不会再有大的动荡，2016和2017年万人排队千人抢房的楼市盛况，只可以回味，而无法让昔日重来。所谓几百人认筹，排队抢房，不过是营销手段而已，制造恐慌，让购房者乱了方寸，趁机收割。其实，只有楼市稳，才是多赢局面。对于购房者，2017年前后购房的，多少在高点无法解套？对于开发商，2017年前后高点拿地，有几个过的轻松？对于房地产营销人员，2017年前后多少人吃饱喝足，把行情当能力，而后这两三年压力山大岗位频换？对于政府而言，稳定是大局，此外不多说。
地产下半场2021-04-09 05:07:10
