对于2021年的房价，是升还是降，或许没有答案。但是，2021年济南楼市场竞争之激烈，却是有目共睹。
就在跨年前后这短短几天，济南已有六大纯新盘相继亮相，分别是经十一路片区的中海汇德里，天桥区的中海学仕里、万科繁荣里，新东站片区的龙湖天曜、碧桂园球墨项目，以及雪山片区的万科项目。
熟悉济南楼市的读者都知道，这些楼盘可谓个个都身处群雄逐鹿的市场环境，他们的加入，必定将市场竞争的激烈程度再升一级。
最炸眼的经十一路片区
中海汇德里，位于经十一路片区南辛庄中街以东，中海于去年9月拿下的原济南第二制药厂地块。
项目占地约3.4万平米，建筑面积约6.8万平米，容积率2.0，目前是整个经十一路片区所有楼盘中容积率的一个。共规划11栋住宅，2栋为15-18层小高，9栋为7-11层洋房。从产品来看，也几乎可以说是周边密的一个楼盘。我们可以对比一下周边几个项目：
这两年，经十一路片区可以说一直牢牢地吸引着济南楼市的目光。
从2019年3月，祥泰地产与远洋地产联合拿下远洋万和府项目，拉开经十一路开发的序幕；随后，城投静悦府，绿城诚园，保利天禧，新城时光印象项目相继落地经十一路沿线，中海汇德里的加入，以及2020年12月30日，远洋在经十一路再拿B4地块，2021年，这一区域将呈现7盘竞争的格局。
可以说，近十年来，甚至可以追溯更远，二环内从来没有哪个片区聚集如此多的新楼盘，而今这种竞争局面，其激烈程度可想而知。
即便竞争如此激烈，但这里的楼盘在没有学区的加持下，依然单价都在2万+以上，这充分说明地段的重要。毕竟，经十一路也算是二环内的重磅片区，紧邻经十路和阳光新路，这两条路在济南的地位不必多言，周边又有和谐广场、连城广场等商业配套，以及省立医院、市立五院、儿童医院都在周边2公里范围内，可谓配套丰富。
基本上作为购房者，想要的繁华也好，便捷也好，在这里都能拥有，所以，经十一路相连的阳光新路沿线的楼盘，也基本都保持在2万+的单价。
但有一样，这里是欠缺的，这就是教育。槐荫区的教育在济南并不出众，只能说一般水平，这就造成经十一路的各楼盘，没有一个好学校加持，这让一些对教育在意的购房者敬而远之。
但即便如此，单价依然在2万+以上，也充分说明这一区域的吸引力。买房，就是享受当下，享受城市重量级资源，用在这里毫不为过。不过，随着众多楼盘的入驻，竞争的加剧，2021年，经十一路的众多楼盘，谁能杀出重围，还是陷入巷战，只能交给市场与时间。
天桥进入楼市混战时代
如果说以前天桥的楼市听不见声响，那么2020年济南楼市可以说开辟了天桥战场，2021年可能要开启的是天桥楼市混战时代。
就在中海汇德里亮相不久，中海首进天桥的排头兵项目，中海学仕里，也迎来亮相。
根据规划，该项目共包含3个住宅地块，总占地面积约6.1万平米，总体量约16.8万平米。
十三地块位于新沙北路以南，东宇大街以东，容积率2.9，规划有8栋住宅，5栋25-27层高层，3栋16-18层小高层。
十八-1地块位于东宇大街以西，粟山路以南，容积率2.2，规划有5栋住宅，3栋17-18层小高，2栋7-11层洋房。
十八-2地块位于东宇大街以西，粟山路以南，容积率2.9，规划4栋住宅，其中2栋18层小高，2栋25-27层高层。
中海学仕里户型目前也已亮相，面积95-128平米，只提醒一点，部分户型为内开门设计，介意的话可以选择外开门户型。
整体而言，中海学仕里比较明显的优势是学校，根据土拍挂牌文件，要求引进北京师范大学教育资源，对于渴求优质教育的天桥购房者来说是很大的吸引力。
最近天桥比较受关注的另一个新项目，万科繁荣里也在近期迎来了亮相。
该项目是去年6月万科拿下的毛巾厂地块，位于联四路以西，凤凰山路以东，占地面积约3.5万平米，容积率2.35，建筑面积约8.2万平米。
根据规划，整个小区共包含9栋住宅，分两期开发。一期是1栋安置楼栋（2#）和可售的1#，东侧是配建的学校。二期全部可售，包含3栋18层小高，4栋12-16层小高层，1栋10层洋房，共565套房源，套均面积111㎡。
过去的2020年，万科可以说是重仓天桥，先是小鲁庄地块万科悦城新著入市，随后又拿下了药山6宗组团地块和毛巾厂地块，先后开发了万科北宸之光和万科繁荣里，2021年万科繁荣里入市之后，万科在天桥将有三盘同时在售，占据二环北、药山、老城，颇有称霸的态势。
在万科等众房企的布局之下，2020年的天桥楼市，也是精彩纷呈。
仅新开盘项目就有8个：金地湖城风华、东海花园、力高君逸府、民生君庭、绿地新里璞园、中梁云山和院、万科金色悦城新著、万科北宸之光。2021年还有远洋湖印都会、鑫都禧悦（鑫都标山项目）、中海学仕里、万科繁荣里、金科国棉四厂项目、河套庄地块、远洋北湖地块7大楼盘排队入市！不难预见，2021年的天桥楼盘之间的竞争，将达到前所未有的激烈。
而其中，最有看点的，莫过于药山片区和大明湖附近片区。
去年以来，得益于天桥四馆（图书馆、文化馆、体育馆、档案馆）、洋涓胡公园的建设，中梁、万科的进驻，以及商业综合体的签约，药山片区市场声音也是越来越大。这一片区及附近汇聚了中梁云山和院、万科北宸之光、海信九麓府、三箭瑞景苑、万科金色悦城新著五大楼盘。中海学仕里的入市，免不了要与药山众盘进行一场正面厮杀。
大明湖附近的竞争则更加激烈。现有的山钢锦绣华府、东海花园、金地湖城风华、君逸悦城、远洋湖印都会，已是一片混战，首付分期重出江湖，学区、地铁、现房比拼不亦乐乎。2021年随着万科繁荣里、金科国棉四厂、河套庄地块，远洋北湖地块的入市，战火势必将进一步升级，而能否杀出重围，就看各自的本事了。
诚然，天桥市场竞争十分激烈，但从开发商的争相布局能看到，天桥区也存在着很大的机会和能量。一方面，过去几年天桥开发的新盘不多，积攒了大量的改善需求；另一方面，片区拆迁改造力度加大，也释放了不少购房需求；再加上北跨的加持、产业、商业综合体的签约落地、药山基建的投入、教育资源投入……以肉眼可见速度崛起的天桥，也在吸引着地缘客户以外的关注。按照目前的发展节奏，或许要不了多久，强加在天桥身上的一些地域观念就会逐步改变。
战火继续蔓延的新东站片区2021年的新东站片区，可以说是“你方唱罢，我方登场”。
张马屯的火力还在继续，开年，又有两大新项目接连登场。
一个是去年8月龙湖拿下的球墨厂组团地块，龙湖天曜。
该项目目前已经开始施工，预计将于3-4月份入市。包含商业和住宅两部分，商业位于工业北路以北，凤凰北路以西。将打造一座龙湖天街TOD综合体，这也是继奥体天街之后，龙湖在济南的第二座天街项目。
住宅位于胶济铁路以北，凤凰路以西。总占地约8.5万平米，容积率都不高，1.7-2.2，总体量约18万平米。共分四期，一期包含6栋楼，全部为10-18层产品；二期包含4栋楼，10-12层产品，三期包含8栋楼，10-18层产品，四期包含8栋楼，11-18层产品。
据了解，龙湖天曜户型面积为96-142平米，跨度比较大，首置、刚改、改善都能辐射到。
另一个，是去年11月30日碧桂园拿下的球墨地块。
该地块位于胶济铁路以北，凤凰路以西，与龙湖天曜而居，项目占地面积约4.5万平米，建筑面积约14.7万平米。容积率2.4，并不算高，但与海信翰墨府A7地块的2.1、龙湖2.2的容积率相比，不占优势。
根据规划，整个项目共包含12栋住宅，其中2栋22层高层，10栋18层小高，共920套房源。另外，根据挂牌文件，小区包含7200平米的安置房源。
龙湖和碧桂园项目亮相，也代表着新东站片区又一个板块的崛起。
过去两年，新东站片区的楼市竞争主要分为东西两个战场，即张马屯八大盘形成的西部战场，和天鸿以及后来加入的中粮祥云形成的东部战场。如今，随着原球墨厂的接连供地，龙湖、碧桂园的到来，三足鼎立的竞争局面呼之欲出。
从市场供应情况来看，目前球墨片区潜在市场供应量高达32万平米（龙湖天曜18万平米，碧桂园11万平米，海信翰墨府未入市的A-5地块3万平米）。未来将成为新东站片区一大供货主力。
从海信翰墨府目前一万五六的售价来看，该区域总体价格应该比张马屯上一个台阶。毕竟，球墨厂片区各方面的优势比较明显。首先位置上，位于工业北路以南，离高新区比较近；配套方面，万虹广场、恒大商业广场都已落地开业，未来还有龙湖天街；交通方面，附近有工业北路、凤凰路，北侧有已经运营的3号线，南侧有已通车的2号线和已批复的6号线。最后一点，就是非小街区规划，小区品质感和安全系数更高。
但有一样，会让一些人感到抗拒，就是南侧靠近胶济铁路，距离在50-100米左右，南部楼座会受到一定噪音影响，对区域向南发展也会形成一定阻隔。
从局部区域来说，龙湖、碧桂园的到来，打破了海信翰墨府一枝独秀的局面，比邻而居的三大盘，贴脸厮杀在所难免；从大的区域来看，这两座盘的入场，无疑让新东站片区的战火再次蔓延。
粮仓依旧充足的雪山片区
如果说其他几个项目的亮相，加剧了所在片区的市场竞争，那雪山万科项目的亮相，则是拉开了雪山片区又一轮房地产开发的大幕。
先看项目规划。
虽然这次只是公示了A10地块，但从规划信息来看，这将是一座超级大盘，除A10地块外，A9、A11、A12、A13、A14五个地块也在包含在内，加起来总体量约88万平米。看来万科这次又是在雪山——再造一座城。
A10地块位于世纪大道以北，占地面积约2.6万平米，容积率2.7，建筑面积约7万平米，共规划有5栋住宅，3栋18层小高，2栋26-27层高层，共676套房源。A10地块北侧是A9地块，其他4个地块则分布在雪山北部，飞跃大道以南。
雪山片区，可以说是2020年济南楼市的大彩蛋——虽未在2020年“正片”中大放异彩，却为2021年的篇章，埋下了重要伏笔。
过去几年，雪山片区一直是济南市场的供货大户，因为位于绕城高速以内，属于主城区范畴，比新东站、唐冶等区域离奥体CBD、高新区都要更近，所以即便有炼油厂的不利因素存在、商业配套相对短缺，雪山片区依然是济南购房者关注的重点区域。
尤其是雪山北的鑫都紫宸府，基本是在楼面价之上买房，星瀚城曾紧跟城市之光的步伐，却再也找不到当年的荣光，中新锦绣天地和中新国际城这两座超级大盘坐镇雪山，一直是价格的压舱石，本以为故事就是这样上演，没曾想，2020年年尾出其不意的两轮大规模供地，让雪山供货大户的身份再次得到巩固。目前雪山新增土地储备高达22宗，总面积118774平米。其中包含11宗住宅和11宗商业。住宅计容建筑面积约131万平米，商业计容建筑面积约94万平米。
目前储备的这22宗土地，除1宗公共租赁用房外，其余21宗被城投、平安、万科三家瓜分，不过据了解，后续操盘主要是万科和绿城。此前，中新锦绣天地、中新国际城一直是雪山房价的压舱石，随着这两大盘步入尾声，万科和绿城的到来能否带领雪山再上一个台阶，就只能交给时间来验证了。
对于2021年的济南楼市而言，以上所列区域，或将是比较耀眼的区域，也将是竞争比较激烈的区域，但2021的济南楼市远不止此，这些不过故事的开端……
2021年的济南楼市，开局就是如此热闹，堪比一场大会战。
地产下半场2021-01-13 10:01:24
