昨天发了一位购房者的《一个济南刚需的真实心声：凑够首付，却跪在了……》（点击阅读），看了大家的留言评论，突然想给这位购房者回一封信，其中有些观点与我以往也不同，但感觉也适合小王，于是有了下面这些：
小王，话不多说了，昨天你写的购房心路历程，相信很多人深有感触，评论不少，建议不少，我相信一定对你有启发，不妨先发散想一想，何为选择？别一条道走到黑。我结合这些评论，说说我的观点，希望对你下一步买房有所启发。
小王，你不矫情！
你想要买好的没错！错的是这个时代！
先说你的矫情。好几个读者说你矫情，我认为这不是矫情，45万，不是小数目，不管几个钱包，挣得不容易，想买一个好一点的房子，有错吗？淘宝上买个两块五的东西，还希望人家送个一块六的赠品呢。你想要尽可能完美的房子，没错；你的各种担心顾虑，也没有错；就像一位读者评论的：
错的是这个时代。
房子越来越贵，年轻人买房越来越难。这是其一。其二，太多不靠谱的开发商，和坑人的伎俩横行，却得不到监管，就像绿地国际城虚假宣传学区，被罚200万，购房者还是没有学校上，得不到相应的补偿。就像绿地新都会，有个购房者感叹，还了五年房贷，还是交不了房，就算给你的违约金又能如何？
但，你的房子还是要买的。那么，我们就说你如何买房。
没有人给你未来涨跌的标准答案
大家都是在赌
，市场的起伏，目前没有很明朗的趋势，各类数据分析市场分析也有不少，但是我劝你不要看了，这样的分析我也会，也分析过，但就对于未来，房价到底会怎么走，我给不了标准答案，也没有人给你标准答案，因为本身就没有标准答案，如果都知道了答案，你说现在的房价会怎么样。知道涨，大家都买；知道跌，手里房子多的肯定会抛，那岂不是要乱套。
更何况，都知道了答案，活着还有什么意思？
《2018房地产市场大变局（内附降价时间表）》
如果不急着住，租房也无所谓，你继续晃悠售楼处，未尝不可，毕竟未来未知。如果需要一套房子，盛放你漂泊的身心，结婚生子，你可以下手。因为你需要，你就想买，那你就去买。这个问问自己内心，每个人的追求不同。
在某种意义上，这个世界，谁不是在赌？只不过赌的大赌的小而已。买房更是一种赌，不只是赌楼盘赌学校，还要赌邻居。所以，放心选择吧，选不选，对与错，自己买单。就像女人，年龄大了，总要找一个男人嫁了，个别除外。
《楼市博弈：准备购房者是最弱势群体》
期房很新，次新房也不错，
老小区也值得买。
不要执迷于期房。第二，买哪一种。可以简单地划分为，期房，次新房，老小区。不是很严格，但也可以这么划分。
①老小区，公摊小，配套成熟，可选房源多，可议价空间大，学校确定，就是房子旧，可能没电梯，但性价比可能是的。
先说老小区，这个我还是比较推荐的。评论区有个叫朱一旦的，虽然之前大多数观点我不太认同，总是搞东西对立，但是这一次的发言我还是比较认可的。
你去二环内看看好了，沿着英雄山路一路走来，从南端的玉函小区到北面的工人新村，不能说全部，大多数老济南人住的是五六十平，六七十平，七八十平的老破小。你一个刚需，拿着45万的首付款，住房的性价比，想超越大多数的老济南，是不是有点太不自量力了。
老小区的房子，各类生活配套都比较成熟，生活成本也要低一些，比如买菜，老小区和新社区，价格就不一样。当然，主要是房子，性价比高。前几天有朋友发我舜玉小区，86平三室一厅，才118万，还有双气。舜玉小区那位置可以，一买就是市中心的感觉。
再比如王官庄小区，92平三室一厅，也就120万，差楼层还可以争取优惠，这里配套也很方便，周围家家悦大润发的好几个，儿童医院市立五院也很近，和谐广场欧亚大观也很近。
其他还有很多，如果再小一些，七八十的两室，价格更便宜。老小区的房子，公摊小，物业费没有或者很少，这也是优势。92平的三室，使用面积相当于现在高层住宅120平左右的三室。
120万，30%首付，只需36万左右，你的45万都不必全用上，拿出5万简单装修，也不过四十万。立马就可以住进去，省了房租，早有家的感觉。
以后有了钱，再改善。不要想着一步到位，给自己一些多挣钱去改善的动力。
更有，不要把自己的额度用到，要考虑万一以后急需钱怎么办，万一以后失业了怎么办，万一挣不了那么多怎么办，适当考虑这些，也很有必要。所以，买个老小区二手房，在老济南住几年，也不失为一个好的选择。
《济南购房趋势：刚需二手化》（参照阅读）
读者留言节选：没事去新楼盘看房子，相中的都是三室两厅两卫的全明电梯板楼……国庆节回家带了一堆宣传页跟家人解说这个房子啥情况，那个房子优点缺点。我这个当姐夫的看不过眼，忍不住劈头盖脸训了他一顿：“你为啥非要买期房，这两年你还得租房子，房租月供加起来你还剩啥？不攒钱吧？不谈对象啊？交房后你不交维修基金？不交税？不装修？不买家具家电？不买车位不买车？这些也要30万，到时候谁给你钱？”“为啥不抓紧时间找对象？两个人一块供房不好吗？学校给安家费，为啥不买现房？立刻能住，省房租省装修，现在的市场还可能捡个漏，为啥非得一步到位买个又大又好的新房子呢？”
②次新房，学校确定，看得见质量，即买即住，配套也方便，价格可能没那么便宜，但价格不会太大。
再说次新。多少年算次新，我感觉十年以内，甚至2005年以内都可以算次新。因为三五年的次新，位置可能也是偏远一些，价格也不一定多么便宜，当然，越便宜越新越好。如果是次新，不建议你走的太远，不要像买新房那样，走那么远。
次新的好处就是，有电梯，小区新，学校确定，看得见摸得着，如果与期房价格一样，次新也是值得选择的，哪怕选择一个两室的次新，也不是不可以考虑。有读者评论不也有赞同买两室的吗。不要急着一上来就是三室，现在的一些小三室，也很拥挤的，别看样板间很大，真实的空间很小。过上几年两室的生活，挣了钱改善三室，不好吗？
西客站这种次新的楼盘比较多，因为前些年交付的多，但不是每一个次新房的学区都确定，也要看远近。当然，广义上2005年以后的房子更多，看你的区域，划定一个大区域，再锁定几个小区。
读者留言节选：买过两套二手房，一套新房，建议还是选二手。配套完善，生活方便；第二所见即所得，不像新房，买完了还要看运气；第三买完即可装修入住，毕竟按时交房的太少啦！
③期房户型好，功能比老小区和次新房强大，社区新，但不确定因素多，配套不完善。
最后说期房。期房你也看过许多，利弊你也知道不少，我就不赘言。我想说的还是，要不就别一步到位了，花少点钱，买个便宜的，性价比高的。比如100平，12000一平，120万，也是36万首付，何必非要把45万用尽。
就现在的期房，可能差不了特别多，走廊是否有瓷砖，还是大白墙，真的没什么。园林好一些，还是草坪多一些，也不是特别重要。
质量好不好，你也不知道。小高层还是大高层，反正就是过度，资金有限，也不要计较太多了，那么多高层不也是都卖出去了吗，人家可能比你还有钱呢。
所以，力所能及的选一个性价比高一些的，是价格便宜一些的。抓住两点：有学校+有地铁，就可以了。做最坏的打算，大不了多维权两次，可能最后也不一定就是维权。
我相信，就算按照你现在要东又要西的想法买了合适的，你也住不了几年，肯定也会换，因为你会发现刚需小区的舒适度有待提高的地方太多，除非你不思进取。
读者留言节选：地铁、学校、小高层，三个条件都具备，已经不是刚需的考虑范围了想当初买房，先看兜里的钱，交通放第二，其它因素往后放，一对比，一周就买完了。济南现在也没有十全十美的楼盘，如果有十全九美的，价格一定很不美。
综上，罗列你的必选项，可选项，不能接受项，选哪个楼盘清晰可见。我不能把我太多的主观思想强加给你，每个人的喜好不同，就喜欢新的，和就喜欢舒服的，不一样。
改善是要大的，不只是功能，更要舒适。
第三，何为改善，你要明白。虽然有读者说你一步到位，不是刚需啥的，其实你看的不管哪个房子，都是刚需。
改善一定要大，大了才舒服，道理不用多说。现在的新房，卧室、客厅，那叫一个紧凑，连主卧都是如此。说句不好听的，老婆生了孩子，在主卧，抱着孩子在房间里哄睡都走不开，婆婆和亲妈一起给孩子换尿不湿都有一个搭不上手的。
包括一些小四室，看着功能是有了，但是个个房间也是太紧凑，去看看交付后的就知道了。当然，不体会大的，也不觉得小的有什么不好。
改善也一定要好地段，配套丰富，城市资源汇聚周边，而非各种将就。
很多人都选择了和这个世界妥协。
你应该也会的。
第四，你就想要一个大的好的低密度的，那就按照自己的意愿去做。所有选择，都是自己去做，鞋合不合脚，只有自己知道。
但我知道，很多人都选择了和这个世界妥协。99%的人没有改变世界，而是改变了自己。然后在各种房贷车贷中，活成了一个俗人，候的梦想，早已经丢在了故乡，也有的丢在了城市的马路上。
其实这个世界原本就是如此，大都是小兵，普通人。庸俗一点，喜欢喝羊肉汤，怎么了？
地产下半场2020-10-26 10:16:01
