在说拍地之前，先说一个题外话。先看一个高端项目，这个项目相信很多人都没听说过，市场上更是没有声音，但是济南一个高端项目，这就是位于洪山公园北侧的一个楼盘。甚至都不知道他的名字，我们看一下航拍到的实景照片：
看照片，就能知道这个楼盘之所以高端的特质：，身居繁华之中，看周边的建筑也能知道，但不喧嚣，山体环抱，闹中取静，地段是真的好。第二，纯粹性，3栋楼加类独栋，一共几十套房子，并且除了类独栋都是大平层，足够纯粹。第三，稀缺性，这样的位置现在真不多见了。
真正高端楼盘，分两种，这样的属于其中一种，很少在市面上听到声音。我也是听一个想买这里房子的朋友说起，但不知道能不能买上。
这不是广告，这样的楼盘想低调都来不及。
再说一个拍地的题外话，接近于拍地。也就是济南基准地价的新闻，前两天被媒体报道不少，各类解读也不少。
在楼市萎靡不振，土地市场时而流拍的当下，没想到济南的基准地价却是翻了一番。2020年10月16日，济南人民政府官网发布《济南市人民政府关于调整中心城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地价的通知》。
中心城区基准地价调整范围为：东至孙耿街道东行政界线、崔寨街道北行政界线、321省道、济南高新区代管范围北界线、历城区东行政界线；南至绕城高速公路南环线、中心城区城市规划线南边界；西至中心城区城市规划线西边界、桑梓店街道西行政界线、孙耿街道西行政界线、太平街道西行政界线；北至徒骇河。
本基准地价标准自公布之日起施行，有效期3年。2018年6月27日印发的《济南市人民政府关于调整城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地价的通知》（济政发〔2018〕15号）同时废止。基准地价表
2018年基准地价表
相比2018年，这次一二三级三类用地基准地价都有所上升。
一级商服用地增加3414元，住宅用地增加8715元，工业用地增加102元；二级商服用地增加1071元，住宅用地增加7443元，工业用地增加76元；三级商服用地增加2995元，住宅用地增加6116元，工业用地增加53元。
其中工业用地几乎无涨幅，但住宅用地大幅度增加，涨幅为139.55%。这个翻翻是切切实实的。有细心网友梳理出这些年济南住宅基准地价的变化：
（来源：济南楼市漫谈 备注：不是楼面地价，是土地地价，这位网友可能是写错了）附楼面地价
看得见的2014相较于2011，2018相较于2014，2020相较于2018，当属这2020土地基准地价的涨幅最为凶猛。让人不明所以，济南究竟有了什么利好，突然比之前更加值钱一倍还要多。
要知道，现在济南高价拿地的楼盘，日子都不太好过。像2019年5月8日，经过26轮竞拍，被鑫都以总价8.3亿拿下的雪山片区殷陈地块，住宅楼面价11492元/平米，溢价率43.6%，创下了雪山片区楼板价的新高度，比现周边楼盘的售价都贵。
结果呢，十一期间，一万两千多也卖房了，比楼面价只贵了500多块，多么不可思议。但是，依然卖的很差，截至目前，网签仅有30多套。
其实，这个楼盘距离鲍山站地铁口不远，但问题很麻烦，楼板价高，这是其一。其二是位置不太理想，南边炼油厂，物流，油罐基地，你说这样的地方，刚需买不起，改善谁愿意？如果再降降，开发商还能受的了吗？当然，当年自己冲动的后果，只有自己负责。
再看一个高价地楼盘的现状，位于凤山路旁的旭辉银盛泰开发的铂悦凤犀台。
2017年7月13日，长岭山兴港路北侧，凤山路东侧1宗60亩住宅用地司法拍卖，金地、碧桂园、世茂、万科等10余家房企争抢，最终经过171轮竞价后，被旭辉以17亿拿下，溢价率258%，折合地上楼板价15291元/平米，刷新当时济南楼板价之最。
截止2020年10月15日，铂悦凤犀台终于有5套网签了，真不容易。这个楼盘自2019年8月份开盘就哑火，相当长一段时间内，都是世所罕见的只卖1套，我记得在7月份的时候，网签还是1套，如今终于看到5套住宅网签，一年多的时间卖五套，实属不易。
当然不只是这两个楼盘是高价地，2016—2018年，济南可是出了不少高价地，日子好过的几乎没有，以至于这两年稍微难一些的地块，流拍或者终止，是常见的现象。
但即便如此，依然不影响济南的地价节节攀升。开发商会买单吗？
再落到今天的土拍，真的有人不买单。雪山片区的地块组合，最值钱的一个组团，竟然流拍了。看看这个地块的各项数据：
单纯看地价相对当下不算不高，但又是商务用地又是配建代建，于是流了。
雪山片区成交的三个组团，这一个据说是万科拿下。
下面这两个是平台公司拿下。
竞争激烈的是阳光新路，市中车管所南侧的地块（原山东长城房地产综合开发总公司地块），这个地块的位置不错（主城，繁华，成熟，便捷），容积率够低，仅1.2，这些年市区少见的低容积率地块，即便郊区都难见这样的低容积率地块，但次挂牌，也是流拍了，这一次多了一些面积，竟然争抢起来。
（原山东长城房地产综合开发总公司地块）
再看黄河北先行区今天也有拍地，没有疑问，绿地国博城的地块。
上图中划红线的，我记得见过好多次。我有个疑问，举行开工仪式算不算开工，挖个坑，然后停了。这些往往经不住推敲。别说这种了，就连十里河海尔产城创拿下的地块，也就是天玺和博悦兰庭项目，还要求商务地块主体结构封顶才能拿住宅的预售许可证，可现实情况呢，商务地块坑都没挖的时候，住宅预售许可证都拿出来了。
这就是现实。看不懂接下来的济南楼市，会走向何方，毕竟最近楼盘促销优惠的力度越来越大。虽然很多人咬着舌头说没有降价，但是开盘的价格都比以往低了不少，之前不曾讲过的价格，现在屡屡出现。但是，这地价还是有信心上调。
二手房越来越多了，新房也乏力，济南楼市怎么就到了今天这个局面？前两年是不是用力过猛，伤了腰？
地产下半场2020-10-19 14:47:46
