重磅！被严重低估的济南地铁，正在憋大招

济南地铁的影响力，在部分济南人那里，是被严重低估的。通往长清的地铁1号线开通时，济南地铁被称为开往郊区的地铁；通往新东站的3号线开通后，升级为“郊区开往郊区的地铁”，前两天我们发布的济南二期地铁的文章下面，其中一条读者留言或许能反应许多人看衰的心情：

济南地铁房有啥意义，我就问，在一个郊区通往另一个郊区上班吗？真逗！

说白了，这些看法更多的是一种酸涩，不是地铁不好，而是地铁不多。济南需要的，是一座串联成网，覆盖全城重要节点的地铁，而这，是地铁1号线和3号线远不能满足的。或许人们为2号线的通车在即欢欣鼓舞，但还有很多人对目前的济南一期地铁的态度是，与我无关。

（目前流传的地铁线路，非官方最终版本）

真正牵挂着无数济南人心情的，是布局全城的济南二期地铁。明眼人都知道，1、2、3号线都只是开胃菜，二期地铁6条线路上马，才意味着济南真正迈入“大地铁时代”。也正因如此，济南二期地铁的一举一动才会那么被人关注。并且，济南二期地铁的到来，不仅意味着交通上的便捷，更蕴藏着城市发展上的巨大可能。

我们知道，这几年，济南城市在不断扩张，2016年，章丘撤市设区，2018年9月，济阳撤县划区，2019年，山东撤销莱芜市并入济南市。和其他野心勃勃的城市一样，济南的城市版图不断扩大，但城市的实际变化有限，实际发展依然是割裂的。 

同样是城市扩张，郑州三年城市建成区面积扩大了近434平方公里，相当于一年“扩出”一个地级市，各区域之间发展紧密，经济人口往来频繁，十年来GDP排名更是从22名跃升到第16名。为之立下汗马功劳的，是郑州持续爆发的地铁路网，已通车里程153km，排名16位。在此基础上，郑州2020年还要开建五条地铁，实现全城网格化布局。郑州的长处是济南目前的短板，也是济南二期地铁的意义所在。随着城市版图的持续扩大，地铁版图的升级已成为城市发展的必要条件。地铁二期规划的全面实施，是济南市轨道交通加速成网的关键，对支撑济南都市圈的发展，完善城市综合交通体系，优化综合交通枢纽衔接，争创国家中心城市意义重大。轨道交通，将成为济南城市经济飞跃的主动脉。如果说济南的扩张是在将城市“做大”，那么，济南二期地铁的加持，是在进一步将济南“做强”。正如备受关注的济南地铁8号线，西起邢村站，东至山东大学站，沿经十东路一路向东，连接唐冶、圣井片区等区域。这条地铁线的到来，极大缩短章丘与济南的时间距离。章丘这个曾经的“百强县”，有着“小泉城”美誉的城区，将进一步与济南的城市发展融合在一起。毕竟，济南扩大的版图和雄心，章丘是重要的，也是必不可少的一环。

这也正是地铁的另一个意义，济南地铁的方向，预示着城市发展的方向。地铁站点的增减，从另一方面代表着城市倾斜资源的权衡。据相关数据显示，地铁是城市最昂贵的基础设施之一，造价在5亿~10亿/公里（平均值为7亿元/公里），远高于高铁的造价1~2亿元/公里。正因为如此，地铁的存在意义在于做大做强城市的流量，为城市发展插上腾飞翅膀。在公示的济南市住房和城乡建设局轨道交通设计图审查服务公开招标公告中，通往章丘的8号线是二期地铁规划里一个做“加法”的线路：

此前21.9公里，此次22.6公里，增加了0.7公里；此前6个站，现在10个站。

我们分析，之所以在8号线一期工程上增加4个车站，或许与济南这些年一路向东的发展分不开，与经十东路齐鲁科创走廊的定位也分不开，与章丘的城市融合分不开。我们知道，这两年，济南一直在致力于沿经十东路打造26公里长的齐鲁科创走廊，规划涉及高新区、历城区、章丘区。齐鲁科创走廊几乎与地铁8号线一期工程起始几乎相当。 

目前在这条齐鲁科创走廊上，已经布局山东产业研究院、超算中心、人工智能、生物医药等一批高科技园区，形成产业转化的大的载体空间和平台。 根据规划，齐鲁科创大走廊是济南打造“四个中心”特别是打造区域性科创中心的迫切需要和重要载体，也是济南市发展的重大战略举措。 沿着经十东路齐鲁科创走廊，也分布多所高校，如山东大学龙山校区、山财大、山青院等等，这些高校由经十东路串联，从历城到章丘，城市融合速度也将加快。 8号线的站点设置，本身就是经十东路众多优势资源的一个缩影。有山大、现代学院、财经大学等人文站点，也有安莉芳路等经济站点。这对沿线区域的发展，无疑将是一个大利好。地铁所过之处，整个板块的价值被提升，发展进程进入加速度模式。被极限压缩的时间成本，通达全城的轨道交通，让区域的发展进入加速度模式。 

也正是因为这种种利好的叠加，让经十东路沿线的楼盘也越来越受关注。如经十东路上的宝能城，曾经作为济南产城融合的综合体代表之作备受关注，现在再有8号线地铁加持，让项目的价值不断放大，销量明显比没有地铁的同区域楼盘好许多，这就是大家看到地铁带来的利好使然。

其实，我们可以大胆揣测，在地铁8号线一期工程的各站点中，很容易再崛起一些区域性的新中心。比如圣井片区这种多种资源汇聚的地方。在圣井片区，不只是有安莉芳路和财经大学站等多个站点，更是地铁便利+产业汇聚+人文环境+人口聚集，这四重利好之下，藏着一个区域中心崛起的“天时地利人和”。先看人文环境，周边山东大学、山财大、山东现代学院等大学汇聚，无论是庞大的师生数量，还是崛起的济南未来人才科研中心，都将对片区发展起到良性推动作用。再看产业，外联齐鲁科创大走廊千亿经济带，内有宝能城、蓝海领航等高质产城综合体。尤其值得一提的是宝能城的超大手笔，在这里打造包含8万㎡All city购物中心，这应该是目前区域内的购物中心，还有济南东高，约202m高的天际金融中心，以及科创办公、精品商街、品质住宅五大业态，汇集产业、商业、居住、教育、医疗、科研、文创、旅游等城市功能。这些无疑是片区崛起的潜在基础和产业支持。 

再加上圣井片区本身有大量住宅汇聚，这些庞大的人口基数，是一个区域崛起最坚实的基础。而圣井片区的发展中受益的，无疑是距离地铁站最近的项目。像规划中的地铁8号线一期线路上的安莉芳路站，就位于宝能城项目西南角，距离宝能城南大门也不过三五百米的距离，这将极大方便未来业主的生活。坐上地铁，济南的半城繁华，都将是宝能城业主的后花园。 

尤其值得一提的是，宝能城所具有的，是无可比拟的“正地铁房”的优势。我们都知道，很多楼盘都在打自己的地铁盘优势，但真正像宝能城这样家门口三五百米就是地铁盘的，在济南屈指可数。而人步行的舒适距离，在500m-1km之间，可以说，三五百米，是生活与便捷保持的，最恰到好处的距离。地铁口，SHOPPINGMALL，摩天大楼，商业街，这种种聚集，让我们已然看到这一区域的崛起，一个圣井新城已跃然纸上。其实，任何一个城市，有地铁，有产业，都会发展的不错。就连江苏昆山的花桥，因为上海轨交11号线的带动，都能蓬勃发展成为一座新城，何况济南城市发展主轴经十东路上的章丘圣井？！