万万没想到，最终扯下片区发展大跃进遮羞布的，居然是官方发布的济南夜市地图。
最近“夜经济”是当红流量，半个济南城的人都在跑出来逛夜市，另一半的济南人却猛然发现：
有些地方，别看宏伟蓝图吹的响，居然连个官方认证的夜市都没有。
怪不得歌里唱：过去的誓言像一个巴掌，每当你想起一句就挨一个耳光。
再看看唐冶夜市因私自设摊已被取缔，想想宇宙中心的光荣与梦想，夜市地图可不就是一个耳光嘛。
唐冶的梦想与现实是济南众多片区发展的一个缩影。那些年大规划大配套这中心那中心，最终在夜市地图上现了原形。无他，人气使然。
摊开济南夜市地图，你会发现，CBD也好、宇宙中心也罢，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”战略提了17年，真正到了考验人气的时候，最旺盛的人气还是在城市中心。不信？那就去夜市逛逛。
主城区扎堆的小红旗
每一张都在写着：你大爷还是你大爷
前段时间的一场发布会上，砖家信誓旦旦给济南划了道圈：商圈1.0时代是泉城路；商圈2.0时代，是洪家楼商圈；商圈3.0时代是高新商圈；商圈4.0时代，就是新东站旁边的X商圈。
为了给新项目站台，砖家信誓旦旦的宣称，泉城路为代表的商圈1.0时代已经过时，用教授的原话说就是“泉城路商圈早就过去了”“老商圈被取代”。
这话哄哄刚来济南的小年轻或许可行，对任何一个逛过芙蓉街，在恒隆餐厅排过队，世茂广场逛过街的济南人来说：
泉城路被取代，呵呵。
这一次济南一共划出16个夜市，其中4个在泉城路商圈，足以证明，泉城路在济南的地位，依旧不可撼动。
泉城路、宽厚里、芙蓉街、绿地中心，夜市开摊当天人山人海，人们呼朋唤友去“挤油油”，十一黄金周的人流量也莫过于此。
其实，从这次夜市的分布来说，不难看出，新城区号角吹的震天响，济南真正繁华有人气的地段，还是老城区。
老城核心区：泉城路/芙蓉街/宽厚里·泉城新夜都/绿地中心转角遇到爱/D17文化创意园/融汇济南老商埠/鲁丰创意1908商业街
老城传统人气地段：山师东路·特色商业街/马鞍山商业街区/环联商贸城夜市/悦立方·24潮不落街区
济南东：汉峪金谷·峪悦里
济南西：印象济南泉世界、海尚坊奥特莱斯步行街
长清：三庆青年城·文化不夜城
从地图上也能看出，泉城广场周围，依旧是济南人气最旺盛的地方，这里也是济南资源最集中的地方。
这里有济南的医院，最密集的商场，最著名的几所重点小学、初中，以及大明湖、趵突泉等代表泉城的景观资源。
所谓繁华变迁，不过是繁华地段从泉城路西变成泉城路东，泉城路依旧是商业中心。
泉城路是过去式？还得向天再借五百年。
那些被忽略的城区
人群中独自美丽
夜市是区域发展的试金石。
纵观济南夜市选择的区域，都有着可观的片区成熟度，无论交通便利度还是人流量都是泉城翘楚。但和大家的置业选择重合度其实有限。
万达、汉峪这些东部区域是难得既有人气，又备受购房者关注。老城区除了和当地改善，往往很少被人关注，当然楼盘太少也是一个原因。这次夜市选址的西客站、长清，更是一直不被大家看好。
老城区的优势和人气不必多说，黄河北也好，济南东也好，再多的新区建设，老城区的依然让人趋之若鹜，老城区的资源总会让人故土难离，只是老城区新盘较为分散，不像新城区那样十余个楼盘一起炒片区来的火热而已。
西客站片区更是一直被困在“住东不住西”的魔咒里。其实济南西到泉城广场还不足十公里的距离，比起一些东部郊区更近便。就连一直被诟病的商业不足，也有了印象济南汹涌人潮的实力反击，再加上两三年内陆续成型的远大广场、地平甲第时代等商业项目，国际医学中心的崛起……历经十余年发展，一直被忽略的西客站正是硕果丰收的时刻。
西客站夜景
长清则一直被排除在主流的购房选择外。尽管地铁和高架大大缩短了从长清到主城的时间，但置业长清和置业济南依旧是泾渭分明的两个选项。事实上，在长清大学城入驻将近20年以后，大学城商业街、家家悦、银座购物广场等商业配套早已成熟多年，山东省立医院大学城院区，很快就能投入使用。再加上2号线通车后串联1号线形成便捷的地铁交通，届时从长清去主城区将十分便捷。
长清大学城实景图
对于购房者来说，这些看起来过气了的城区反而是真正经过时间沉淀后应有尽有的成熟生活区。至于媒体炒作的置业热土，不管蓝图多宏伟，开发商的承诺多坚定，从小鲜肉到老腊肉，还需要跨过时间的鸿沟。
衡量新城区发展的量尺
不是高楼数量，是人气旺不旺
看到济南夜市地图，估计暗暗抱屈的新城区不止一个：明明处处是高楼，小区一个接一个，怎么就不配有个夜市了？
这些年，济南城市发展东南西北四面开花，曾经的庄稼地都变成了高楼林立的社区。但实际的入住率却差强人意。唐冶、孙村、神武、雪山、郭店、长岭山、张马、兴隆、九曲、南北康、药山、汉峪、盛福……当诸多片区齐头并进，100多个楼盘同时在售，仅仅800万人的济南，又有多少人口去填充？
一个新城区的发展，并非楼建起来就是成熟，并非引进了商业就是腾飞。只有楼盘组成的“城”，没有人气支撑的“市”，不能称之为城市。城市的发展是个漫长的过程，西客站、长清就是例子，人气需要漫长时间的沉淀。
沉淀的的，莫过于很多人看衰的老城。仅从这次济南夜市的分布不难看出，济南最有活力的区域，人气最鼎盛的区域，依旧是老城区。不管春夏秋冬，不管黎明黄昏，哪怕酒过三巡，在老城的街道上，放眼皆是熙熙攘攘的人群，不信可以去看看。
所以即使真的像很多人认为的那样，新城区是价值洼地，是城市未来，是潜力地段……在购房之前都需要有个清醒的认识，一个新城区的成熟，都需要短则七八年，甚至十余年的时间。但这也只是有人气的时间。
当济南的繁华与你无关
留在济南的意义是什么？
在这近十年漫长的等待时间里，局限在一栋房子里的生活，不是世外桃源，是人间孤岛。
房子只是个住的地方，房子之外的一亩三分地，才是生活。如果每天要花三四个通勤，如果周末要开车几公里才能跑一趟商场，如果小区周围连逛街的地方都没有，如果和朋友聚餐要跨越半个城区……当济南的繁华与你无关，留在济南的意义是什么？
对于将在济南置业的年轻人来说，购房时的首付不是你的成本。未来的交通成本、交际成本、生活成本、与城市脱节的代价，都是需要综合考量的因素。生活，不可能只有居住本身。衣食住行，人间烟火，才是生活的真相。
对于当下的市场来说，购房者的选择远比想象的要多，大可并不比局限在开发商制造出的五彩斑斓的美梦里。摊开面前的济南夜市地图，老城区、西客站、长清等等在人气上的起跑线要比一些新城高的多。如果首付不足以购买城区新房，我们之前提到过的刚需二手化，那些次新房的小区，小户型，也不失为一个选择。
总而言之，刚需买房就是一个选择的过程，缤纷五彩照花眼，就看你选择什么，放弃什么。
地产下半场2020-06-23 17:08:23
