前几天，济南南部的公元九里13500起的价格，吸睛一次；文旅城12500起的价格，吸睛一次；这两天，保利在西站和长清的两个项目，也用价格来吸睛了。
保利盛景台，6XXX，6字头确实很有诱惑力。此前长清的丽景公馆有过这个6字头。
保利西客站的保利熙悦，打出13xxx的价格，虽然不至于很诱惑，毕竟西客站不少楼盘二手房也在一万二三甚至一万一二，杨柳春风和西棠甲第也曾推出13xxx的部分特价房源，而与保利熙悦一路之隔的金科城，13xxx的房源更多。
但保利熙悦和他们不同之处在于，保利熙悦是从18000的价格回落13XXX的价格，并且不是特价房源，而是针对特定人群，医护人员，或者医护人员的亲戚朋友。是不是可以理解为，我有一个朋友是医生，我就可以买13xxx的房源？这叫不叫定向优惠？
价格回落，皆大欢喜的事，人民群众热烈欢迎。
今天，我们来看看保利熙悦这个楼盘各项指标怎么样。废话不多说，跟着我们的镜头和文字，一起了解保利熙悦。
先看位置。
保利熙悦位于经十路北侧，槐荫区政府北侧，齐州路以东，菏泽路以北。
从经十路齐州路公交站牌下车，沿着齐州路往北走300米左右，就到了保利熙悦的售楼处和工地。
该楼盘的位置还是不错的。在建的就是保利熙悦，前面这栋大楼就是槐荫区政府，与政府相邻的楼盘，难免透露出一丝丝的傲娇。而且靠近经十路但又不紧邻，交通方便又没那么嘈杂。
距离地铁R1线大杨庄站最近出入口大概在900米左右，不算近，也不算远，这个距离步行的话，也是可以接受。
距离麦德龙大概1公里左右，美德龙是一个零售加批发，零售与仓储合二为一的超市，购物比较方便。
项目西侧就是金科城的新地块，价格在1.3万左右。两楼盘仅一路之隔，价格竟然相差3000，确实有些匪夷所思。
保利熙悦由保利和中科联合开发建设，2018年2月拿的地，当时是绑定一个商务用地一块出让的，住宅地块的楼面价4688元/平米。
项目占地45508平米，容积率3.2，总建筑面积约187717.09平米，共规划了13栋住宅，其中2栋34层高层，4栋31层高层，1栋23层高层，6栋18层高层，共1148户。
年前12月6日，首开10#楼和13#楼，到目前为止，取证的也只有这两栋楼。
10#楼位于最南排左数第二栋的位置，为18层高层，143平米的四室。
从网签数据来看，36套，网签17套。
上图是工程进展，左边是12#楼，右边是10#楼，目前已经建到13、14层的样子。
13#楼位于售楼处南侧，为31层高层，产品为109、126平米的三室。
去化量不多，124套，只有网签17套，目前已经建到了17、18层左右。
下一步面市的是售楼处北边的11#楼，也是31层高层，户型和13#楼一样。
整个项目全部为精装修，根据置业顾问给到的价格信息，价格在1.6-1.9万之间。
整个到访期间，置业顾问只字未提优惠的事情，可能是一眼看穿了我的贫穷，觉得我不像买房子的，就没必要低下高昂的头颅。所以接待也不热情，连微信都没要。
我们再来看看具体的户型。
109平米的户型为三室两厅两卫，这个面积做成两卫确实不多见，多一个卫生间，多一份方便，但同时也牺牲了卧室的空间和舒适度，北边小卧室的开间只有2.5米，放一张两米的床就基本不剩什么了。
126平米的户型也是三室两厅两卫，相对来说空间会富余一些，一大亮点是，主卧的飘窗是270度。
143平米户型，四室两厅两卫，四面宽设计，亮点是南次卧也带阳台，主卧飘窗也是270度。
166平米户型，也是四室两厅两卫，跟143平米的格局一样，空间更大一些。
据置业顾问介绍，装修标准为3000元/平米，这个价格可不低。最近中新国际城加推的信息，毛坯和精装只差了500元/平米左右。当然楼盘不同、开发商不同，不具有可比性，但从样板间效果效果来看，除了厨房、卫生间、地板、吊顶、玄关柜门这些常规的装修外，并没有太多亮点，不得不让人产生怀疑，这3000块钱的装修到底值在哪里。
保利熙悦之所以卖的贵，除了装修之外，其在社区规划上也确实有一些亮点。
据置业顾问介绍，项目内部规划了一座1.2万平米的公园，整个小区的绿化率在48%左右，这一点还是挺打动人的。不过我查了一下它的规划，绿地率只有31.41%。
绿化率VS绿地率，只一字之差，但其实是两个完全不同的概念。
绿化率，计算的是绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率；而绿地率计算的是小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率（按规定绿地率不得低于30%），也就是说，绿化率一般都大于绿地率，而我们买房要参考的，实际是绿地率。
另外，小区北侧除了规划了一座幼儿园之外，还有一座康养中心，这在西客站片区还是比较少见的。
还有一点，既算亮点也算缺点。整个社区没有底商，相对来说更纯粹、更低密一些，但同时生活上也会有一些不便，买东西可能要跑到对面的金科城，或者去一公里外的麦德龙。
当然，保利熙悦也存在一些明显的缺点。的硬伤，就是教育，没有自己的中小学，只能划片上学，虽然项目北侧就是大金小学，但能不能划进入还是个问题，毕竟周围楼盘太多，学校学位有限。当然，不只是保利熙悦，金科城也一样。
除此之外，项目也存在一些采光不足的居住公寓，比如3#楼西单元东户1层、10层共2户，西单元西户1层—9层共9户；8#楼东单元东户第8层共1户。当然，这个问题不算很大，毕竟现在很多楼盘都有居住公寓。
以上就是有关保利熙悦的一些具体情况。
最后，我大胆揣测一下，为什么保利熙悦从高高在上的18000回落到13XXX的价格，上面我们看到的网签数据，或许就是的解释。
12月6日开盘，到现在网签的数据确实有点少，160套房子，差不多4个月的时间，网签才34套（截止4月4日），虽然受疫情影响2个月，但这个数据确实太惨淡。而卖得不好，就降降价，是不是可以这么理解？
而至于同样的地段，同样没有学校，保利熙悦此前怎么敢开18000的价格？
，保利对自己太自信，自信到看不清市场。
在这个价格为王的时代，品牌已经不像以前那么好使了，大开发商大品牌也抗不过价格抗性。
况且品牌首先得建立在口碑之上。保利这些年在济南确实开发了不少楼盘，像保利中心华府、保利华庭、保利花园、保利和光山语、保利和唐悦色等，但保利并没有做到“万花丛中过，片叶不沾身”，这些年保利项目的维权案例也不少，比如保利中心、保利花园、保利海德公馆，都曾因为教育问题引发业主维权，保利品牌在购房者心中的位置，或许并没有它想象的那么高。
第二，就是精装修，3000元/平米的装修标准，如果砍掉，价格其实就跟金科城相差不多。但刚才也说了，保利熙悦的装修到底值不值3000元/平米，还有待考证。
第三，就是社区规划。像刚才提到的公园、绿化率、康养中心等等。这些确实是加分项，但这些目前还只是停留在置业顾问的美好说辞里面，究竟能不能实现，仍然持保留意见。毕竟“塑胶人工湖”这种滑天下之大稽的事情都发生过，还有什么不能发生的？
当然，以上只是我大胆猜测，一家之言，一家之言。
地产下半场2020-04-10 09:10:15
