购房必看！中国楼市十大谎言3.0版

在中国房地产市场上，真相是稀有物种。

每个专家中介媒体自媒体都能发誓，自己说的是事实，但绝不告诉你，他嘴里的事实经过浓妆艳抹重度磨皮早已面目全非。

你以为你看到的是冰冰，那其实只是包装之后的凤姐，这才是楼市的“人间真实”。

何况，这些年，“化妆术”升级了。专家中介们的骗术从“国家不会让房价下跌”的1.0铁口直断，到“刚需随时上车”到看人下菜版，进化到以偏概全的3.0版。

一个韭菜的自我修养，应该是在良莠不齐的信息中寻找真相，在看空看多党的鼓吹中保持清醒。江湖险恶，多备点知识防身总不会错。

谎言一：

地价决定房价，这个谎言骗了多少人

每一次土地拍卖，中介就在朋友圈叫嚣“房价要涨啦”，当你沙盘前语气稍显迟疑，置业顾问总会斩钉截铁的告诉你“旁边那块地的楼面价多少了，我们这以后只会更贵”。

一如当年唐冶的土拍，各路专家拿出拿地成本＋建安成本＋资金成本＋营销成本＋其他杂项的计算公式告诉你，这块地低于2w就赔本。各路豪杰呼吁：

唐冶住宅从此走上2w新台阶。

长岭山片区也遍地硝烟，原龙科机电地块楼面价1.3w，这还只是限价，加入安置房等成本，专家预测的成本高达1.7w一平。好事者纷纷惊呼：

长岭山住宅从此走上3w新台阶。

2w的呼声没过多久，济南楼市一路凉到现在，唐冶从巅峰期的楼面价1.2w到现在的刚需上车价1.2w，新城悦隽风华甚至还不到1.1W。

还有张马片区，如果真的按照楼面价决定房价的逻辑，张马片区楼盘售价得在1.5W以上，而年前一度回落到一万一二。看看周围的市场，无异于痴人说梦。

简单来说，任他地价涨跌，买方市场下，购房者稳坐钓鱼台。也大可不必为开发商操心。再有置业顾问告诉你，项目楼面价破万元，现在是赔本2000在卖房，也不必过于感动。毕竟，开发商手持三把尚方宝剑保着利润：

高层低价保回款，改善溢价保利润；

东边不亮西边亮，家大业大要回款要营业额，不在乎一城一地得失；

土地拍卖中有很多只可意会，要知道人傻钱多从来不是开发商的风格，毕竟“人生只是一场戏”。

将来再有人对你说“地价已经多少，房价必然怎样”，不用怀疑，他就是单纯的对你的钱包有非分之想。

谎言二：

国家统计局数据也会失真

数据从来都只是任人打扮的小姑娘

数据不会说谎，但数据告诉你的，未必是真相。

数据告诉你，2018年12月，国家统计局数据显示北京房价上涨1%。数据不会说，这部分上涨来自于过去积压高端项目进入网签。

数据告诉你，国家统计局显示，即使楼市火热的2017，房价也没有有大幅上涨。数据不会告诉你，开发商把合同一拆为二，统计局统计的是14999的网签价，补充协议上的精装修7000一平没有计算在内。拆分合同前两年在济南是何等的大行其道，多少人买了精装修六七千一平的豪宅！

（图片来自网络）

此外，楼市本身就带有很强的区域属性。国家统计局的数据可以参考，但仍要考虑当地实际情况。就像国家统计局说2018年深圳房价19连降了，你以为可以接着等降到谷底好出手了，殊不知，总共才降了一杯奶茶钱，在深圳这种热土傻等着降价的早就全款变首付了。

至于各个地产专业机构的数据，因为统计口径不一，往往结果天差地别。楼市销量排行榜、业绩排行榜、风云榜单等，更是资本的竞技场，只要拿出足够的钱，上榜容易，所以，各位，看看就行，大可不必当真。

谎言三

售楼处、样板间、示范区过度包装

一交房就是美女卸了妆

若说开发商最费心的建筑是什么，一定非营销中心莫属。如果说商品房花了60分心血，那么沙盘、示范区、样板间有200分的心血投入。

你以为沙盘是真实社区的缩小版，事实上，开发商在沙盘上做的文章能突破你的想象。

正荣悦棠府去年沙盘中间的百米写字楼一度用低矮水晶体代替，至于停车位在沙盘里用绿化代替，强行立“人车分流”人设的，在维权新闻上也是屡见不鲜。

（曝光前沙盘）

至于样板间，花上百万装修样板间，一言不合推翻重来在开发商这并不是稀奇事，重金之下样板间自然美轮美奂。交房后发现窗户变了，壁纸没了，暖气片瘦了，只能说输的不冤。量身定制缩水版家具也是常规操作。至于入住后，小卧室放完1.5m的床还有没有地方下脚，开发商就没空管了。

园林示范区同理，什么三重园林五重园林，八大组团，36个景观，不过是通用的说辞，到最后如果能有几棵光秃秃的树木，也是预料之中。尤其是在三四线市场，示范区做好了，高端盘的形象就立起来了，客户的满意度和认筹量自然不用愁。所以这几年，示范区是越来越美，为示范区买单的客户也如过江之鲫。

那些曾因为示范区迈不动脚的客户，和因为景观维权的客户很大一部分是同一批人，如果谁能代言他们的凄凉，莫过于纳兰性德那句“人生若只如初见”。

谎言四：

开发商愿意花一万做一张效果图

不代表愿意花100种一棵树

在人人平等实现之前，楼市里已经率先实现了刚需、豪宅的平等，不管你花了百万还是千万，不到交房的那一刻，你永远不知道自己要不要维权，简称楼市版“薛定谔的维权”。

维权原因五花八门，最热门的是“冲冠一怒为园林”。

2019年11月，长沙北辰中央公园蓝色塑胶“人工湖”喜提微博热搜名。买房时广告上说“住在公园里，日子缓缓如坠桃源”，交房后看着“湖面”上别具匠心的观景桥，业主的心急速坠入深渊。

（图片来自网络）

2019年12月，南京市浦口区融侨观邸小区的景观甚至惊动了央视。200多万的房子，推窗瞰景只能看到楼下寒风中瑟瑟发抖的6棵树。业主显然无法承受社会重锤的打击，质问开发商：“沙盘上有树，为什么交房的时候却没有树？”

开发商的回答堪称经典：“红烧牛肉面，为什么没有牛肉？”

是啊，都是成熟的购房者了，该明白图片仅供参考的道理了。

谎言五：

那个宣称稀缺的楼盘

不会教你考虑政策变化和周边二手房

稀缺是制造恐慌的法宝。特别是老城区的房子，置业顾问往往下巴一抬，周边就我们这一个小区在卖，再不买就没了。

这其实是一叶障目，只看眼前。单看老城区来说，以前新项目寥寥，大家说起来就是二环内没有地块可开发了，够稀缺吧。现在有明湖壹品苑、金地湖城风华、远洋项目，历山永祥里、中建国熙台，还有中南樾府、远洋万和府，还有阳光新路的绿城诚园、北全福的绿城明月风荷……未来再来一波供地，哪有那么多稀缺可言。

至于置业顾问口口声声的长岭山、雪山没有土地供应了，不买只能再往东去了，一个道理。

没有哪个地段是真的稀缺，错过再无的。别忘了，没有新房，还有二手房。济南链家上的二手房直逼5万大关，环肥燕瘦任君挑选。

（2020年4月9日链家数据）

不论什么时候，什么地段，总有旧城在拆迁改造，土拍市场在上新土地供应，链家房主在更新二手房源，稀缺的从来不是房子，是我们的钱包。

谎言六：

每个区域在炒热之前

都要先画个大饼

偏远地段要想卖上价，常规操作是打概念，比如先行区，夸张点的，就是政府搬迁传闻。伴随着价值洼地，片区腾飞的诱人宣传，购房者往往做着梦就把定金交了。

最有代表性的是济阳，先行区的东风一起，2018年的济阳地产巨头汇聚一堂，挥斥方遒。一句“投资济阳，坐等”收割了无数投资人的钱包。

（图片来自网络）

章丘的山大搬迁也是一样，一声山大来了，房价飞涨。如今3年过去了，山大主校区变成龙山校区（创新港），章丘房价重回六千，不变的是工地3年不改荒芜本色。

往小了说，区域规划兑现需要漫长的时间，尤其是地铁的规划，更是如此，济南第二轮地铁规划说了多少年，到现在还没有尘埃落定。

往大了说，哪有那么多大规划，不过是一厢情愿的造梦。

谎言七：

高周转魔咒之下

近几年已无质量一说

多年前，楼市还是单纯简单的产品为王的时代，那时候的开发商会研究购房者需求，会在拆迁时就留下土地上生长了几百年的大槐树，会为了一块干挂石材跑到新疆精挑细选……有专心做事的人，有一板一眼的匠心。

“高周转”诞生以后，楼市成了快速旋转的漩涡。快速抢市场、抢开工、抢开盘、抢回款，资金回笼越快，规模越大，排名越高，资本的雪球越滚越大。房地产这种高负债行业，快的魅力无人可挡。

一样的钢筋水泥，8-10个月的正常工期，高周转模式下甚至被压缩到3-5个月。2018年多地项目售楼处倒塌，济南融汇城在建车库坍塌，以至于房企高管都在疾呼“这两年是房子质量最差的两年”。

开发商的工程都是层层转包的，总包给建筑方，建筑方再分包给各小包工头。这几年建筑材料的涨，人工也在上涨，又要高周转又要控成本，再加上资金链紧张的雪上加霜，房屋缩水、质量危机和货不对板，只怕会越来越常见。

所以，别相信什么匠心，别信什么工人都是南方请来的匠人，别信什么百年建筑……如果你买了一套房子，墙体不像桃酥，车库不坍塌，车库不下雨，房顶不漏水，就应该感谢开发商的良心。

谎言八：

所谓的公正开盘

有大量的系统可操作空间

早在2015年，济南万科城采用e选房系统开始，线上开盘以其公正便捷省费用深受开发商和购房者喜爱。看起来线上公正了，大家都在同一起跑线，谁知，一种工具也得看怎么玩，而现在，却是一个越玩越坏的年代，线上开盘的花样比摇号摇出连号等等有过之而无不及。

2018年3月，文旅城加推662套房源，售价14500元/平方米，采用线上选房的方式。网传全部房源30秒左右售罄，不少购房者跑到网吧里猛戳购房页面，却依然抢不上房子。

（图片来自网络）

奇怪的是，很快有销售人员联系灰心丧气的购房者，称手里有房子，可以购买。中介更是在朋友圈亮相，手头有名额，可以转让。

现在因为疫情，更是提倡线上开盘，所以看到8秒，15秒，30秒开盘售罄的新闻越来越多。其实无论朋友圈广告是30s售罄还是7售罄，大可不必焦虑。既然线下开盘开发商都能雇佣群众演员一展精湛演技，线上选房在线人数里大量水军再正常不过。何况，线上花费更少，房源更易操作，也更容易制造恐慌。只要愿意，1秒钟也可以实现1万套房源的售罄。

像年轻人总相信下个拐角遇见爱一样，购房者也该明白，买方市场时，你在线上选房售罄的楼盘，可能在中介那、置业顾问那，顶着工抵房、清退房的名头重新遇见。

谎言九：

工抵房、团购房、内部员工价

价格折扣如俄罗斯套娃

脱掉一层，还有一层

一直到加入小区维权群，你才会发现同样的房子，大概只有自己买在高点，邻居里有在清盘时买折扣房，有赶上降价买工抵房的，甚至有从员工手里低价买到内部房源改名的，至于折扣更低的团购房更是屡见不鲜。

以雪山一楼盘为例，精装修的业主买的1.5w，2019年11月“工抵房”1.25w的价格一刷屏，业主“无良开发商 还我血汗钱。一个月降价40万”的横幅立马占领售楼处。断续推出的三期“工抵房”“特价房”“员工房”更是弄的沸沸扬扬。员工房价格一度低到1.1w，20万的好处费更是让人叹为观止。

（图片来自网络）

这只是变换花样的一种，其实在售楼处购房者遇到的各种情况更多，总经理专属优惠，媒体专属优惠，渠道专属优惠，司庆专属优惠，老板的小情人过生日限时优惠……你所有看到的优惠，不过是包装出来的噱头而已。

不过是逼你成交，骗你首付的手段而已。各类优惠手段更是夹杂各种利益，天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。

谎言十：

房地产有它的周期和波段

现在还有多少人相信房价只涨不跌

1998年我国房改以来，根据国家统计局数据，20年来中国的商品房平均销售价格只在2008年有过短暂下跌。这在中国形成了超长期看涨预期，社会普遍认为房价不可能下跌。

事实上，房地产是有周期和波段的。更何况，我们的房地产有特殊的国情在，房地产早就不再受市场化主导，人口，货币，开工率等等都不足以准确把握波段，与其说分析房地产经济周期，不如分析房地产政策。

（图片来自网络）

上层对房地产市场的态度这两年很鲜明“房住不炒”，从2018年开始，我们单看济南，买唐冶也好雪山也罢长岭山等等，基本上大多数都是买在了高点上，所谓在山顶站岗，投资章丘、济阳这些郊区的，更是一个赛一个透心凉。

这个时候如果还有人告诉你，不管怎么样，房子不会贬值的，买就行，刚需上车，这样的人不是坏就是蠢。遥想2018年，多少人呼喊刚需上车，现在来看，是多么的滑天下之大稽，哪里有什么刚需上车的真理，只有忽悠人不眨眼的脸皮。

经常听购房者笑谈“我走过的路，是开发商的套路”。买房路上，大到舆论环境，小到样板间沙盘，可谓步步惊心，处处陷阱。买房前多做些功课，总胜过维权时穿着马甲四处奔波。

说来可悲，我们的楼市环境已经不容许天真的楼市小白存在了。

毕竟，这个世界欺负的就是真诚善良的老实人，在楼市里，尤其如此。