摘要：2019年成交住宅地上建筑面积约839万平米；2018年是785万平米；2017年是1015万平米，未来的住宅市场并非短缺的市场。
12月20日，济南迎来2019年倒数第二轮土拍。
在此之前的两天，长清3个地块终止交易，市中区除尘厂地块终止交易，济南的土拍就像前两天的雾霾一样，笼罩在济南土地市场。
今天，虽然也有流拍，但终于还是迎来一波小高潮。在2019年收官之际，为寒冬里的济南楼市添了一把小小火焰。
1.
溢价地块
CBD组团地块，终迎竞拍。
该组团包含2宗金融用地和1宗住宅用地，总占地约6万平米，总建筑面积约25万平米。其中住宅建筑面积约7.5万平米。吸引了融创、中信泰富两家房企28轮的激烈竞争，最终被中信泰富拿下，其中住宅成交楼板价10406元/平米。
这也是CBD自出让土地以来，首次有住宅地块出现竞拍。此前CBD的住宅地块都是以绑定形式出现，而且条件比较苛刻，基本都是定向，所以都是底价成交。当然，这次出让的这三块地，挂牌条件也很苛刻：
需要有境内外颁发的金融许可证；在境内从事金融业务5年以上；引入其直接或间接股东参股的至少一家创投孵化机构且该机构已成功投资或孵化两个及以上独角兽企业；外币缴纳保证金；商业自持、金融机构引入……
此苛刻的出让条件，据说融创原本是志在必得，没想到半路杀出来中信，底价已不可能，于是有了前两天融创置业顾问朋友圈“快闪”事件。
经十一路住宅地块表现也不赖，该地块吸引了绿城和东海两家房企参与，经过7轮竞价，最终被绿城崭入麾下，折合地上楼板价10160元/平米。该地块位于槐荫区经十路南侧、阳光新路西侧，距离铅笔厂万和府项目不远，占地20846平米，容积率2.8，建筑面积58369平米。
2.
底价成交地块
小鲁庄西地块，由熟化人万科拿地，63835万底价成交，楼板价4327元/平米。该地块位于天桥区北绕城高速以南、二环北路以北，占地56742平米，容积率2.6，建筑面积147529平米，紧邻万科金色悦城项目。
该地块也绑定了5.2万平米商业保障房，以及装配式建筑的相应要求，从中也可以看得出量身定做的痕迹。南侧 A-2 地块目前涉及高压线，待高压线随道路入地后，按照插花地供应，A-2 需与 A-1 需一并实施。
段店组团地块，2.4亿底价摘得，包含1宗住宅1宗商业，位于经十路以南，东营路以东，世购广场对面，总占地1.6万平米，总建筑面积6.9万平米。其中，住宅楼板价5768元/平米。挂牌文件要求，需要引入一家小家电研发制造类产业上市公司总部。据了解，该批地块将建设九阳股份总部与创意创新研发中心。根据挂牌要求，商业地块自持地上建筑面积不少于 20%，且十年内不得分割转让；住宅须定向、足量销售给引入的总部企业专家、人才，专家、人才，且竣工验收 5 年后方可上市转让。
北湖核心区3宗安置房地块，10.5亿底价成交，总占地12.4万平米，容积率2-3.5总建筑面积40.2万平米。国际医学科学中心安置地块，11.4亿底价成交，占地约9.5万平米，容积率2.9，建筑面积约27.5万平米。
3.
流拍地块
姚家村3块住宅用地，这三块地位于历下区解放东路以南，浆水泉路两侧，位置挺好，总占地44592平米，容积率2.4-2.9，总建筑面积122310平米。竟然无人接手。以至于流拍。据挂牌文件要求，竞得人需要配建附近姚家村24万平米的生活保障住房，并要建设2.5万平米的安置房与城投集团建设的姚家村安置房进行等面积交换，不足部分由城投集团以3858元/平米进行回购。除此之外，还需要配建1208 平方米的社区养老服务设施、不少于 3600 平方米的公园绿地、6班幼儿园。土地总价款不低于1.5亿人民币须以外资缴纳，还要分摊2000万的教育建设成本。
4.
2019年济南土拍数据2019年供应情况：2019年济南供应住宅（含商住混合，以下同）+商业141宗，总占地约563万平米，约8438亩。
2019年成交情况：2019年济南成交住宅+商业用地130宗，总成交占地面积约519万平米。
2019年流拍情况：2019年流拍+终止成交的住宅+商业用地14宗，其中3宗再次挂出后成交。
流拍住宅11宗（其中3宗再次挂出后成交），
流拍商业用地3宗。
对比2017/2018的成交情况：2018年济南成交住宅+商业用地115宗：成交住宅（含商住混合）64宗，总占地约326万平米，地上建筑面积约785万平米；成交商业用地50宗，总占地约230万平米，地上建筑面积约536万平米。2017年济南成交住宅+商业用地151宗，总成交面积573万平米：成交住宅（含商住混合）93宗，总占地约431万平米，地上建筑面积约1015万平米；成交商业用地58宗，总占地约142万平米，地上建筑面积约567万平米。2019年虽然没有完成全年的供地计划，看似土拍数量不多，但是，单就成交的住宅地块来看，2019年地上建筑面积约839万平米；2018年是785万平米；2017年是1015万平米，虽然不如2017年的数据，但比2018年的数量还是要多一些。未来的住宅市场并非短缺的市场。（注：以上数据统计范围仅限济南市本级，包含先行区在内，但不包含章丘区、济阳区、莱芜区、平阴、商河。）
5.
2020年济南土地市场展望
回顾2019年的土地市场，多少有些冷清。再加上楼市不举，一些人预测未来土地供应会放缓，项目会越来越少，然后供不应求云云。可以说，这不过是为了制造购房者的紧迫感而已，真实的情况并非如此。从上面的数据中我们已经看到，2019年虽然有流拍，但土地成交的数据并不少，也没有明显下滑，虽然不如2018年多一些，但比2017年还是要多一些。2020年，虽然2020年的供地计划还未出炉，但土地供应甚至可能比2019年还要多。为什么会有如此判断，因为我们对土地财政的依赖并非一朝一夕就能解决。2020如果地铁批复，修建地铁也需要大量资金，而这些钱，或许要从土地出让金里拿出一部分。济南要发展，要扩大版图，做大做强，土地供应不会减少。减少一年，就会延缓一年的发展。所以我们有理由期待，2020年的土地市场，在量上会有提升。
地产下半场2019-12-21 09:50:50
