最近，济南好消息不断，自贸区落定、创建国家中心城市得到相关部门肯定等等，还有就是备受全城人民关注并期待已久的地铁R3线将于明天即9月28日开通。之所以说期待已久，因为这是济南的第二条地铁线，如果说条地铁线让济南进入地铁时代，那么这第二条地铁线则是为济南注入新的生机与活力，它连接奥体、CBD、新东站等多个城市发展重点区域，重要性不言而喻，影响的楼盘和居民也更多，并且作为在城区运行的线路，R3线的开通，也必将大大缓解东部交通。借着R3地铁线开通的利好，一些地铁沿线楼盘借机给自己贴“地铁盘”标签，然而什么才是真正的地铁盘呢，早在一年前我们就写过一篇文章《歪？12315么？我要打假济南“地铁房”！》，关于地铁房曾有如下介绍：
“地铁房”主要看房子的位置离地铁站点有多远。按上海统计部门给出的解释是，距离地铁站点步行5内的房子，称之为“正地铁房”；10内称为“准地铁房”；15内称之为“近地铁房”。
注意这里是按照步行计算，一个成年正常男子步行速度大约1m/s，步距大概60－75cm，频率一半1步半/s，60－100m/，4-5km/h。也就是居住地距离地铁站台大于1000米范围的都不能称之为“近地铁房”，也就与真正地铁房方便快捷的出行概念相差甚远。500-1000米的可以称之为准地铁房，500米以内，才是真正的地铁房。在这个基础上，我们看看此次开通的R3沿线楼盘中，谁才是真正的地铁盘。
通过这张路线图，大家或许能看到谁是真正的地铁盘。像张马屯的某些楼盘，距离“工业北路”地铁站大都在1000米以上，个别甚至在1500—2000米，这样的楼盘是不能称为地铁盘的。再比如在盛福庄站和丁家东站之间的某楼盘，貌似左右有两个车站，但距离两个站的距离都在1500米左右，这也不能算是地铁盘。看了反面例子，再看正面典型。距离地铁口500米左右，或者500米以内的楼盘，还是有六七个的。尤其像翡丽公馆，距离王舍人站地铁口不过100米左右，目前示范区大门口就是地铁口，这样的楼盘，才是真正的地铁盘。如果你想买地铁盘，可一定要看准了。现在R3线各站点都已建好，可实地考察社区位置（主要是社区出入口）距离地铁站的实际距离，再做定夺。
就像R3线，一条地铁沿线多个楼盘，距离地铁口500米左右的就有六七个，1000米以内更多，而在这些楼盘中，地铁究竟利好谁。可以说，在这方面，很多人在地铁盘的轰炸下，被蒙蔽了双眼，存在很大的认识误区。具体而言就是，一条地铁开通，同是500米左右的楼盘，利好程度是不一样的。我们知道，地铁的作用是方便快捷准时，在这个基础上，拉近的是城市空间距离。比如你从翡丽公馆去奥体中心附近上班，大约12公里，不管坐公交还是自驾，上下班时间都可能遇到拥堵，所需时间就难把握，让人感觉不方便。而如果地铁开通后，从王舍人站到奥体中心西站，不过6站距离，连进出地铁口可能都用不了20。但是，如果你就在奥体中心附近住，坐公交也就是两站的距离，即便家门口是地铁，对你的实际意义也不大。因为你坐公交已经很方便，坐地铁也需要进出站，可能加起来也需要10左右。你说我以后坐地铁去新东站也很方便，确实，但你能天天去新东站吗？如果这样不如在新东站旁居住。当然，对奥体/CBD这样以商务金融为主的地方的住宅楼盘，虽然意义不如稍远一些楼盘的住宅楼盘意义大，但是奥体/CBD商业、写字楼意义就大许多，因为来你这里上班或者消费很方便。比如一些企业因为在地铁口，可能招人会容易许多。
概而言之，地铁的开通，对沿线地铁盘而言，带来的价值是分梯度的。对稍远一些楼盘的影响，要大于对城市核心区域住宅楼盘的影响。越远离城市核心区, 轨道交通对房价的影响程度越大。如果以分数值来表现的话，地铁开通后，翡丽公馆可以加30分，而对于奥体/CBD附近住宅盘，也不过加10分。因为奥体/CBD附近住宅盘本身就在城市核心地段，享受着城市利好，不会因为地铁开通给你增彩，而像翡丽公馆这样距离奥体/CBD有一定距离的楼盘，因为地铁开通，直接拉近距离，方便快捷，自然加分要多。所以，即便同是地铁盘，地铁带来的价值也不一样，不要误认为凡是地铁盘，利好都是一样的。
越是在地铁发达城市生活的人，对地铁看得越重。我北京的朋友问起我住哪里，往往就会问旁边有地铁吗，或者有地铁规划吗？我杭州的一个亲戚一说起买房就说要有地铁的房子。为什么会这样，因为他们所在的城市，已经切切实实享受到地铁带来的生活便捷，尤其是北京，地铁路网星罗棋布，地铁让城市变小。但是，我们济南还没有真正体会到地铁的便捷，目前开通的1号线和R3线，一个在西一个在东，济南的地铁还没有真正连成网。等到地铁R2线在明年开通，济南地铁连成网，生活将更加便捷。
（王舍人站和翡丽公馆的距离清晰可见）比如你居住在翡丽公馆，现在看起来在济南城区东北方向，但你出门就是王舍人站，出家门口进地铁口，如果下小雨可能连衣服都淋不湿，你可以很便捷的去CBD上班，去奥体中心看足球比赛，不用担心拥堵，也不用交停车费，下班后和同事喝酒，回来都不用找代驾。是不是很方便？再比如你去新东站，当然这个太近，影响不明显。但是你去济南站，长途汽车站，济南西站，这些远的，都将变得方便。等到R3线二期建成开通，去遥墙机场也很快捷，坐飞机也不用怕误点而早早赶去。即便R3延长线没有开通，从翡丽公馆去遥墙机场也很方便，上了门口的工业北高架，7公里就到郭店高速路口，也就一刻钟的时间。更远的如带孩子去园博园，去华谊兄弟影城，你开车也能到达，但是却不如你坐地铁便捷多了。中途突然想到张庄路茶叶市场买些茶叶，顺道下来就是。当然地铁的便利不局限于此，地铁连成网后，即便距离远的也变得近了，这就是生活在地铁口的便利。
其实，地铁口带来的不只是方便，地铁还会改变城市的地段价值论。比如我们说到的王舍人站，目前这里还仅仅只是一个地铁站，但随着地铁站的带动，还有地铁+工业北+凤凰路的交通路网日益发达，会带动区域发展逐步成熟，推动整个区域升级。比如北京东北部的望京，成为新兴国门商务带，城市副都心商圈，与地铁的带动、四通八达的交通网络是分不开的。王舍人也有区域升级的巨大潜力，比如这里有已经开业的万虹广场，还有翡丽公馆的商业商务地块，以及规划中的龙湖天街，随着王舍人站的开通，区域升级也是指日可待。
当然，买房不能只看一条地铁线，还要看区域前景和周边配套，还有产品本身。仅有一条地铁线，但周边配套不成熟，比如周边道路不通畅，不但没有大型商业连社区商业也只寥寥几家，等等，这些也会影响生活质量。
（万虹广场）而像我们前面提到的翡丽公馆，交通不必说，工业北、凤凰路、R3都能看得到。商业配套前面也提到过，对面就是万虹广场，万虹广场的银座商城面积13万平米，不但是东部也是全济南的银座商城，影院、健身、购物、餐饮，在家门口可以享受一站式消费体验。在翡丽公馆东侧则是规划中的龙湖天街项目，是龙湖旗下高端购物中心。这是说的项目外围配套，项目自身也值得一说。翡丽公馆是世茂集团、保利置业和新城控股三大一线开发商联合开发的楼盘，既有六层洋房，也有智慧高层，智能精装是其主打的亮点，也是目前新东站片区仅有的高端改善楼盘。
（翡丽公馆）
目前在售的有智慧高层，面积区间82-139平米精装三室，价格是15700元/平米起。6层电梯洋房的是143平米四室两厅两卫，精装一口价23000元/平，除此之外还有顶层复式产品，产品线也是相当丰富。整体来说，翡丽公馆是地铁沿线少有的高性价比改善盘。如果说之前项目的智能精装是亮点，那么，地铁开通之后，作为地铁上盖物业，其价值要重新认定。
地产下半场2019-09-28 09:32:02
