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济南楼市:北湖片区的伤与痛!

地产下半场2024-07-01 14:07:20来自北京市

在改善都要降价抢市场的济南楼市，没人留意到北湖片区的哭声。

我们梳理了一下北湖片区（小清河以南区域）的楼盘。粗略统计下，北湖片区大概21个地块，2.4万套住宅（部分商品房、回迁房未交付）。

这个出生就拿着“紧邻大明湖”“主城大面积整片待开发地段”两大王牌的片区，如今一手好牌打得稀烂，如今正在上演“地狱”难度。

北湖片区的困难，主要集中在以下三点：

1，购房者之困：北湖片区高层集聚，新房高价买，二手房赔本卖。

2，开发商之困：新房市场命途多舛，众多开发商家家有本难念的经。

3，片区发展之困：容积率最高、最集中的地块，都在北湖片区；有人画饼无人兑现，城市发展的黄金十年被用来卖地建房，最终区域发展缓慢，依旧荒地一片。

购房者之困

当年高价买的大高层，如今无人接手

房价8000的预言，快要在济南大明湖北2公里的北湖片区率先应验了。

读者在北湖片区文章下的留言

二手房交易平台显示远洋湖印都会成交了2套房源，成交单价为9759元/㎡、10000/㎡之间。目前已经有单价9227元/㎡的挂牌房源，目测还有下降空间。

看户型面积应该是远洋湖印都会回迁房楼座，当年成交均价1.2万/㎡。如今每平账面亏损2000。

北湖片区其他大高层小区的房东，同样在打落牙齿和血吞。

海尔云世界天玺，曾经毛坯1.6万，精装修卖1.9万；如今二手房成交价集中在1.2万-1.4万/㎡。

金地湖城风华成交了2套，价格在1.25万-1.5万/平，挂的有20多套，挂牌价甚至也到了12000多。新盘时期的成交单价在1.6万-1.85万/平。

更糟糕的是，在楼市下行期，大高层的价值正在迅速贬值。高层云集、高容积率地块云集、区域尚在开发期，北湖片区精准踩中房价下跌期的所有雷点，几乎成了济南高层二手房房价“飞流直下三千尺”的典型。

开发商之困：

惨淡的成交飘摇的命运

北湖片区，大概云集了一批济南命运最为“忐忑”的开发商。

同样的，北湖片区也是难得的，榜一大佬最多的开发商。海尔、金地、远洋，哪个不是“一见倾心”，重仓买地？

至于之后的命运，很难说，谁是谁的因，谁是谁的果？

海尔——云锦公园二期

单纯就住宅来说，这位北湖片区的拓荒者，大概是赚得最爽的一个。至于小区品质，就一言难尽了。

海尔在北湖片区有五个小区，合计6537户家庭。以在售的云锦公园二期为例，容积率3.2，一共三栋楼，分别为31层、33层、22层，和旁边的天玺（容积率3.5）挤挤挨挨地排在一起。

当年画饼不兑现的回旋镖，如今正中眉心。现在北湖片区很难看到海尔的宣传了，只有青岛君一控股，和它的最后一个地块——云锦公园二期。

因为周边海尔楼盘的“口碑”，大高层社区，项目一直去化艰难，平均每个月才网签7套，还有48套抵押不可售房源。

为了能拉动住宅销售，承诺十来年的北湖宏伟蓝图缩水——白金广场潦草登场。据说，正在推进商业地块建设。最后一个住宅地块卖不动了，承诺十来年的商业地块动工了，这因果，绝了。

2024.6.26 白金广场现状

金地商置——金地明湖樾

2019年，海尔拿下北湖5宗土地，后来金地商置集团旗下公司拿下了其90%的股权。两块地都是高容积率的典型。金地湖城风华容积率为3.9，规划8栋30-33层。

B9地块金地明湖樾，之前的推广名是金地湖城风华二期，容积率达3.84，规划7栋住宅，29层-33层高层，存在较多采光不足的居住公寓。一度烂尾停工，去年十一二月份重亲开工，重新包装成金地明湖樾推广，也是不温不火。即便从复工算起到现在也大半年了，结果网签才有42套，卖得何其悲惨！

并且，金地明湖樾大量抵押不可网签房源更是触目惊心，528套已拿预售证房源里，有116套抵押不可网签房源，占比22%。两栋楼所有地下室都是抵押不可网签状态。其中透露的资金风险让人悚然而惊。

楼盘你感觉靠谱吗？#济南楼盘 " data-nonceid="14536170486305865079" data-type="video" data-mediatype="undefined" data-authiconurl="" data-from="new" data-width="1080" data-height="1920" data-id="export/UzFfAgtgekIEAQAAAAAA5LUBdDhZSwAAAAstQy6ubaLX4KHWvLEZgBPE4qYYQFpHP_2LzNPgMIu83i_xO4JTVZeS1d9HUd6S" data-isdisabled="0" data-errortips="">

更值得注意的是工程进度，正常来说建设进度5天一层，而金地明湖樾的工程进度则是慢的惊人。我们对比了下2023年9月工地的航拍，和2024年6月工地的航拍，将近10个月的时间，工程进度让人惊叹！

对这样的进度，购房者又怎么敢购买呢？（备注：就在文章还没有发布的时候，有读者说这个楼盘降价了，一万一能买吗？这种情况你敢赌吗？）

2023年9月金地明湖樾航拍

2024年6月金地明湖樾航拍

远洋集团——宽阅时光、明湖之光

北湖片区最大的地主远洋集团，同样处在风雨飘摇之中。

这几年陆续在北湖片区拿下10宗住宅/商业地块（含安置房地块）。住宅项目用降价博市场；商业地块进展缓慢；另外两个地块还是一片荒地。

远洋宽阅时光的进度，同样让人担忧。

2023年9月宽阅时光航拍

2024年6月宽阅时光航拍

容积率大，是商品房住宅地块的通病。明湖之光、湖印都会容积率分别为3.8、3.4。宽阅时光2.8的容积率也不容小觑。

远洋宽阅时光，卖了一年多，也仅仅只卖了117套而已，可见市场对这个楼盘的态度。

毕竟，远洋集团从去年就有爆雷的新闻不断《给济南购房者提个醒！这家房企又遇债务危机！》，最近远洋集团的问题依然继续，据媒体报道：

6月7日晚间，远洋董事局公告称，转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元

这个项目曾是远洋耗资230亿的明星项目，以此换来40亿的还债额度。有这样的资金压力，远洋的楼盘，工程进展又怎么能快得了？购房者也需要慎重一些才好。

中梁——中梁观澜云璟

中梁观澜云璟容积率2.6，放在其他片区平平无奇，在北湖片区已经是眉清目秀，难得的佳人了。

从航拍来看，中梁观澜云璟的速度同样不容乐观。

2023年9月中梁观澜云璟航拍

2024年6月中梁观澜云璟航拍

背后的中梁地产，2022年7月宣布美元债违约，正式宣告爆雷。公司裁员70%。天眼查上，旗下的多个子公司，已经陷入了债务挤兑的情况，不少资产已经被强制执行，一部分公司已经列为限高主体。

百一地产——百一十里湖畔

同样是高层，开发商是山东百一地产有限公司，北湖片区无证房业主团购地块。天桥区政府组织无证房业主按照均价８０００元／平方米价格购买，剩余全部住宅房源由建设集团按照均价８０００元／平方米购买。

2024年6月百一十里湖畔航拍

从容积率来看，北湖片区是济南高容积率地块含量最高的片区。13个商品房地块中9个容积率高于3.0，3.8、3.9的容积率屡见不鲜。

整个北湖片区，大面积的高容积率土地，大片的高层连绵不绝，意味着价值潜力有限。从现在高层市场的降价行为来看，北湖片区大高层密集埋下的雷，刚刚爆发。

再加上遇人不淑，这几个开发商，个个不给力，工程进展缓慢，多少年过去，放眼望去还是大片瓦砾！

片区发展之困

有人画饼无人兑现

城市发展的黄金十年被用来卖地建房

北湖片区的梦想，从2014年海尔到来就宣布远航了。十年过去了，华山片区、唐冶片区、雪山片区都已经蔚然成城。唯有北湖片区，当年号角声犹在，如今工地荒草正疯长。

2014年，海尔曾宣布要建设济南版的迪士尼——海尔兄弟主题乐园；济南版的东方明珠——400m财富中心；以及山东首家水主题购物中心。

如今缩水成了182m的济南白金广场商务楼。十年过去了，住宅卖到尾声了，广场刚刚动工。

白金广场视角的海尔楼盘，进度对比感人

从云锦湖公园向南看，在看到大明湖之前，首先映入眼帘的是大片空地。工地围挡遍布，挖掘机处处轰鸣。

2004年，北湖正式纳入《济南市城市总体规划》，如今20年过后，这里成了大高层最为密集的片区，拥有大量等待开发的工地，等待兑现的梦想。

从满是荒芜的工地，到繁华的城市，又得是多少年？

北湖片区连通大明湖的重要水上线路——中泺河，从2011年规划设计，到2024年“北园大街—小清河连通工程”选址意见书进行批前公示，用了13年。

中泺河真能建成，算是北湖片区难得的惊喜。但在2023年8月，市民就中泺河提问时，官方答复是：

经过现场勘察和调研，由于规划河道沿线穿越北园高架桥、铁路涵洞等重要交通设施，河道水深、游船通行高度等受限严重，无法满足通航要求。同时在城市核心地区开挖河道，占用大量宝贵的土地资源，工程建设土地、资金成本很高。从可行性和必要性方面经过综合考虑，开挖中泺河工程未推进实施。

希望这些难题都能克服吧，不知什么时候能真正乘船从大明湖去云锦湖？也不知到时候两岸的工地能否换个模样？

破碎的房东，资金紧张的开发商，没有人兑现的梦想和看不到发展前景的片区未来。在一片叹息声中，在梦想一个个破灭后，龟速前进的北湖片区正在向济南末流板块逐步滑落。

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