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济南楼市公寓市场份额小 产权式酒店投资风险高

鲁网  2015-04-02 00:00

[摘要] 房产大佬任志强日前在一次演讲中提出，随着新生代的崛起，户型、面积、消费能力都会发生变化，支付门槛更低的小面积户型会成为市场的主流。然而以公寓为主的小户型，在一线大都市可能比较抢手，但对济南这样的二线内陆城市来说，其地位就显得有些尴尬。

房产大佬任志强日前在一次演讲中提出，随着新生代的崛起，户型、面积、消费能力都会发生变化，支付门槛更低的小面积户型会成为市场的主流。然而以公寓为主的小户型，在一线大都市可能比较抢手，但对济南这样的二线内陆城市来说，其地位就显得有些尴尬。

市场：公寓市场份额小“骨头多肉少”

根据数据统计，2014年济南公寓总供应26.5万㎡，成交23.9万㎡，而全年济南普通住宅供应796.7万㎡，成交692万㎡，普通住宅市场接近公寓市场的29倍。

业内人士认为，在济南楼市仍以刚需和改善型置业为主的背景下，公寓作为房地产投资的一种主要形式，在楼市中所占的比重还很有限，而在投资回报方面，“如果把济南楼市比作一顿大餐，公寓在其中就像是排骨，看上去肉挺多，其实都是骨头。”

业内：整体形象较差 产权式酒店投资风险高

记者了解到，一般意义上讲，公寓类住宅包括酒店式公寓、产权式酒店和SOHO产品。酒店式公寓产品，本质上还是公寓，包含了一般住宅的用途特点，比如有煤气、厨房、客厅、餐厅阳台等设置;产权式酒店，本质上是酒店，是把酒店的产权分割成小块，对外出售，再委托给酒店管理公司统一经营，投资者会通过酒店运营情况获取分红，或者置换一定的异地同等酒店的入住权;SOHO，本质上是办公，忽略掉了酒店、住宅相应的配套和服务。

针对以上三种类型公寓的现状，济南某公司总经理王伟认为，酒店式公寓的突出特点就是投资门槛较低，但是转手困难，目前形象较差;产权式酒店，其特点是投资门槛较高，风险相对较大，相应的，也会更高;而SOHO产品，目前在济南市场上还比较少见。

从现实情况来看，王伟认为济南大多数公寓产品的投资并不高，同时整体形象较差。“目前公寓出手不太容易，即便顺利出手，受益的大部分都要交较高的税和契税(增值部分的40%左右和总价3%的契税)。”

而作为率较高的产权式酒店，其风险性也是投资者不得不谨慎考虑的。在济南泉城路黄金商业区，有开发商此前曾对业主宣称其产权式酒店高达10-15%，但记者了解到，实际上这种的可能性极其有限，在周边酒店众多且租房者多以廉价住宅为的前提下，其在5%左右就已然不错了。

专家：市场仍有需求 政府应加强管理

“其实济南楼市对于公寓的需求还是非常大的，并不单是在投资方面。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，相对混乱的公寓管理以及缺乏规范的租赁制度是制约公寓住宅发展的关键因素，而这些方面在北京、上海等一线城市已经非常成熟。

李铁岗教授强调政府在公寓规范化管理方面的作为。“政府不能只是要求开发商建设而不进行必要的政策引导。”李铁岗认为，虽然目前济南公寓市场还比较薄弱，但作为一个优质产业，政府应当加大对其扶持力度，研究制定相应的管理规范，对市场进行政策引导，使公寓市场能健康有序的发展。

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