[摘要] 房产大佬任志强日前在一次演讲中提出，随着新生代的崛起，户型、面积、消费能力都会发生变化，支付门槛更低的小面积户型会成为市场的主流。然而以公寓为主的小户型，在一线大都市可能比较抢手，但对济南这样的二线内陆城市来说，其地位就显得有些尴尬。
房产大佬任志强日前在一次演讲中提出，随着新生代的崛起，户型、面积、消费能力都会发生变化，支付门槛更低的小面积户型会成为市场的主流。然而以公寓为主的小户型，在一线大都市可能比较抢手，但对济南这样的二线内陆城市来说，其地位就显得有些尴尬。
市场：公寓市场份额小“骨头多肉少”
根据数据统计，2014年济南公寓总供应26.5万㎡，成交23.9万㎡，而全年济南普通住宅供应796.7万㎡，成交692万㎡，普通住宅市场接近公寓市场的29倍。
业内人士认为，在济南楼市仍以刚需和改善型置业为主的背景下，公寓作为房地产投资的一种主要形式，在楼市中所占的比重还很有限，而在投资回报方面，“如果把济南楼市比作一顿大餐，公寓在其中就像是排骨，看上去肉挺多，其实都是骨头。”
业内：整体形象较差 产权式酒店投资风险高
记者了解到，一般意义上讲，公寓类住宅包括酒店式公寓、产权式酒店和SOHO产品。酒店式公寓产品，本质上还是公寓，包含了一般住宅的用途特点，比如有煤气、厨房、客厅、餐厅阳台等设置;产权式酒店，本质上是酒店，是把酒店的产权分割成小块，对外出售，再委托给酒店管理公司统一经营，投资者会通过酒店运营情况获取分红，或者置换一定的异地同等酒店的入住权;SOHO，本质上是办公，忽略掉了酒店、住宅相应的配套和服务。
针对以上三种类型公寓的现状，济南某公司总经理王伟认为，酒店式公寓的突出特点就是投资门槛较低，但是转手困难，目前形象较差;产权式酒店，其特点是投资门槛较高，风险相对较大，相应的，也会更高;而SOHO产品，目前在济南市场上还比较少见。
从现实情况来看，王伟认为济南大多数公寓产品的投资并不高，同时整体形象较差。“目前公寓出手不太容易，即便顺利出手，受益的大部分都要交较高的税和契税(增值部分的40%左右和总价3%的契税)。”
而作为率较高的产权式酒店，其风险性也是投资者不得不谨慎考虑的。在济南泉城路黄金商业区，有开发商此前曾对业主宣称其产权式酒店高达10-15%，但记者了解到，实际上这种的可能性极其有限，在周边酒店众多且租房者多以廉价住宅为的前提下，其在5%左右就已然不错了。
专家：市场仍有需求 政府应加强管理
“其实济南楼市对于公寓的需求还是非常大的，并不单是在投资方面。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，相对混乱的公寓管理以及缺乏规范的租赁制度是制约公寓住宅发展的关键因素，而这些方面在北京、上海等一线城市已经非常成熟。
李铁岗教授强调政府在公寓规范化管理方面的作为。“政府不能只是要求开发商建设而不进行必要的政策引导。”李铁岗认为，虽然目前济南公寓市场还比较薄弱，但作为一个优质产业，政府应当加大对其扶持力度，研究制定相应的管理规范，对市场进行政策引导，使公寓市场能健康有序的发展。
30日，一直被议论纷纷的房贷新政终于落地。央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。
相较于此前二套房6成的首付款比例，这次房贷新政犹如春风拂面，或为疲软楼市提振士气。
同时，房贷新政规定，公积金贷款政策也做出调整，首次购房公积金贷款低首付款比例为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
街访市民：有人欢喜有人忧
“二套房首付比例低四成，离梦想再进一步。”30日下午，得知二套房首付降至四成的“好消息”后，济南曹女士赶紧在朋友圈发状态。她告诉记者，去年一家人刚搬进了两室一厅的新房子，不过面积只有六七十平，由于家中有老人孩子，比较拥挤，住的并不舒服。“从济南出台公积金贷款新政的时候，我就考虑买二套房，打算买。”
今年3月中旬，济南市住房公积金管理中心发布了公积金贷款对于首套房认定标准的调整，对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件而申请使用住房公积金贷款购房，执行首套房公积金贷款政策，即购买90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。
政策一出，曹女士和家人商议把目前这套房子卖掉，再换套100多平的大房。“我们是普通上班族，当时买60多平的小房子就是为了过渡。现在新出台的房贷政策把二套房首付从原来的六成降到四成，我们还是很兴奋的，起码距离目标又近了一步。”曹女士表示，有能力的话，将考虑直接买二套房，把首套房租出去。
不过，对于房贷新政，市民邵先生觉得压力很大。邵先生近打算在东部片区买房，就在他迟疑不定的时间里，公积金贷款新政和二套房首付款政策的接连推出，让邵先生有些担忧，“这是中央挽救房市的信号，每次政策出来，置业顾问就会打电话来，让我们赶紧决定，不然市场一热，房价就涨起来了。”邵先生表示，二套房政策或将促进房市回暖，如果房价顺势上升，年轻人的购房压力自然会增加不少。
在位于济南东部的万科售楼处，前来看房的市民络绎不绝。一位置业顾问告诉记者，到下午六点，她今天共签了11个单子，其中购买二套房的有两单。她说，从昨天房贷新政消息传开后，有不少准备买二套房的市民打来电话或者通过微信咨询房价。
该置业顾问说，“从4月1日开始，我们这边会上调售价，每平米上涨几百元。”她表示，恒大等几家房产项目可能也会在近期上调价格，或许与房贷新政有关系。
据了解，虽然与往年相比，济南楼市依旧偏冷，但进入2015年以来，交易量连续攀升，有逐渐回暖趋势。根据某房价点评的统计，上周(3月16日-3月22日)，济南市网签普通住宅共计1619套，平均每天231套，比上周184套/天有较大上涨，实现了年后四连升。从各个区域来看，槐荫区、历城区、历下区分别位居前三位。其中，槐荫区和历城区上周成交量都在400套以上，这两个区域也一直是今年以来的成交主力区域。
另外，上周共有中海天悦府、世茂天城、万科金域国际、恒大金碧新城4个楼盘开盘加推以及燕玺台1个楼盘认筹，为济南楼市“加温”。
据济南市住宅与房地产信息网新数据显示，2月份济南新建商品房成交量为49.63万平方米，网签6056套。有媒体报道，与去年12月份的153.3万平方米、16089套成交量相比，济南2月份成交量出现大幅下滑。与此同时，自去年5月份开始，济南房价已连续10个月下跌。
业内人士分析，房贷新政对于购房者，尤其是改善型置业者来说，降低了其购房门槛，可以扩大购房需求，转变市场观望情绪，带动楼市回暖。
山东大学经济学院副院长李铁岗认为，“二套房首付款降低的政策，对于房产市场价格持续下降有一定的阻止效果，同时，对消化库存、增加销量有积极作用。”他告诉记者，目前济南房产市场的状态比较复杂，库存量偏大，房价和交易量存在一定问题，再加上股票市场上，其他项目的投资效益比较好，这些因素都决定了，这次房贷新政很难对房产市场形成完全逆转，但是对阻止房价持续下滑、消化库存有一定的积极作用。
李铁岗表示，房贷新政对市场疲软状态只能起到缓解作用，在销量上，或许很难出现明显的销售高潮。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
