[摘要] 《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经在2013年7月18日市政府第30次常务会议讨论通过，现予公布。
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2009年以来，我市批而未供的土地达到6万余亩。一边是好项目拿不到土地指标，一边是获批土地难以利用，土地资源结构性缺失成为阻碍全市发展的一大障碍。为了节约集约和合理利用土地，优化配置土地资源，我市近日出台了《济南市国有土地收购储备办法》和《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》。与原规定相比，新办法明确提出违法建筑不予补偿，并对房屋征收补偿的标准和规定进行了细化。
同意收购土地后45日内签订合同
《济南市国有土地收购储备办法》提出，对土地使用权人申请收购的、实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的、土地使用权人无力继续开发且又不具备转让条件的、需要行使优先购买权收购的和其他可以收购的国有土地，可以由土地收储机构收购。
与以往相比，此次出台的收购储备办法明确了收购期限。对涉及国有土地上房屋征收的项目，土地收储机构同意收购非住宅房屋土地的，应当自收到申请之日起45日内签订收购合同。不能签订收购合同的，土地收储机构应当终止收购程序并书面告知房屋征收部门。
土地收购分为评估收购和土地出让分成收购两种方式。土地使用权人转让以出让方式获得的土地使用权，转让价格比标定地价低20%以上的，土地收储机构可以优先收购。土地收购评估分为土地评估、建(构)筑物评估和房地产综合评估。划拨土地按照原用途进行评估；出让土地按照原用途剩余使用年限进行评估。建(构)筑物根据其结构、装修状况和建成年代等，按照重置成本法进行评估。房地产综合评估，根据其区位、用途、结构、装修状况、建成年代，按照房地产市场价格评估。
依法收回的国有土地，收购的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地，可纳入土地储备范围。
缩短征收审批时限违法建筑不予补偿
我市出台《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》后，《济南市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。与原规定相比，新办法将原来的“拆迁”明确为“征收”，并更加注重保护被征收人的利益。
与拆迁管理办法相比，《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》明确了可以征收房屋的范围。根据房屋征收与补偿办法，国防和外交需要的，由政府组织实施能源、交通、水利等基础设施建设需要的，由政府组织实施科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要的，由政府组织实施保障性安居工程建设需要的，由政府依照本市城乡规划组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要的和法律、行政法规规定其他公共利益需要的房屋，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定。
新办法还缩短了征收审批时限。拆迁管理办法规定，房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起20日内，对申请事项进行审查。新出台的征收与补偿办法提出，发改、国土资源、规划部门应当在接到征询意见函后10个工作日内出具书面意见，房屋征收部门应当在房屋征收范围确定后3日内，发布冻结通告。
新办法明确了冻结期内不予增加补偿费用的行为：房屋的析产和过户；办理户口迁入和分户(但因婚姻、出生、回国、军人退出现役、服刑人员刑满释放等原因必须办理户口迁入的除外)；建立新的房屋租赁关系，分列、变更公有房屋租赁户名；新设立和变更企业工商登记和事业单位、社会团体登记；其他导致不当增加补偿费用的行为。
征收补偿方案公布前，城管执法部门应当会同规划、住房保障管理等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不予补偿。
征求意见期限不得少于30日
征收与补偿办法还明确，房屋征收部门应当拟订征收补偿方案报同级人民政府，由同级人民政府组织相关部门论证后予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征收补偿方案包括：房屋征收与补偿的法律依据，房屋征收目的，房屋征收范围，房屋征收部门、房屋征收实施单位、房屋征收评估机构，房屋征收补偿的签约期限，房屋征收补偿方式和计算方法，用于产权调换房屋的基本情况，奖励和各类补助标准，搬迁过渡方式、过渡期限和其他事项。
新办法提出要充分尊重民意，对因旧城区改建需要征收房屋的，超过百分之五十的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和办法规定的，市或区人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。而原拆迁管理办法规定，拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设，被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当就地安置。
建筑面积低于46平方米按照46平方米货币补偿
征收与补偿办法提出，用于货币补偿的资金及其补助和奖励等费用应当在房屋征收决定做出前足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由政府常务会议讨论决定。征收住宅房屋实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积一般不得少于被征收房屋的套内建筑面积。
新办法明确了对公摊面积的补偿规定，提出被征收人按照征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。被征收人超出征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应公用分摊面积的价款按产权调换房屋评估价格计算，由被征收人承担。
拆迁管理办法规定，被拆迁人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制标准规定的住宅设计套型面积的(即“使用面积34平方米”)，拆迁人应当按照套型面积标准对其进行房屋安置或者换算成建筑面积43平方米进行货币补偿。新的征收与补偿办法规定，被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计套型面积进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。
与以往的拆迁管理办法相比，新办法明确提出，被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当向被征收人支付6个月临时安置费。对因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，新办法将原来的“增加临时安置补助费”明确为“自之月起临时安置费增加一倍”。
新办法明确提出，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市或区人民政府依法申请人民法院强制执行。
非住宅房屋搬迁奖励不低于3万元
为贯彻实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》，我市还制定了实施细则。
实施细则提出，征收补偿奖励包括：房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬迁的奖励；房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式的奖励。征收补助包括：房屋征收部门对被征收人按照房屋征收补偿方案规定范围和标准选择房屋的公用分摊面积予以免交的差价款；房屋征收部门对享受套型面积标准资格的被征收人予以免交套型面积标准之内的差价款。
被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人(不含无监护人的未成年人)以及非本市市内六区常住居民户口的，不享受套型面积标准资格。
根据细则，新办法规定的搬迁费、停产停业损失补偿费标准分别为：搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，非住宅房屋每平方米28元；总额不足1000元的，按1000元计发。一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他非住宅用房为每平方米150元。
征收非住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的5%计算，但奖励额不低于3万元、不超过300万元。
因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，从之月起临时安置费增加一倍支付；对房屋征收部门提供周转用房的，从之月起临时安置费按月支付；临时安置费每月不足1000元按1000元计发的，临时安置费按照1000元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费予以支付。
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