[摘要] 《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经在2013年7月18日市政府第30次常务会议讨论通过，现予公布。
济南市人民政府令第248号
《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经在2013年7月18日市政府第30次常务会议讨论通过，现予公布。
市长杨鲁豫
2013年7月20日
章 总则
条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市市辖区(含济南高新技术产业开发区)国有土地上房屋征收与补偿，适用本办法。
第三条市、区人民政府负责辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市城乡建设主管部门和区人民政府确定的部门(以下简称房屋征收部门)负责组织辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
发改、国土资源、规划、城管执法、住房保障管理等部门依照职责，共同做好国有土地上房屋征收与补偿工作。
第四条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担国有土地上房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
第五条市房屋征收部门应当定期对从事房屋征收与补偿工作的人员进行相关法律政策、专业知识培训。
第六条市人民政府对在国有土地上房屋征收与补偿工作中做出突出贡献的单位或个人予以表彰。
第二章 征收决定
第七条有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定：(一)国防和外交需要的；(二)由政府组织实施能源、交通、水利等基础设施建设需要的；(三)由政府组织实施科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要的；(四)由政府组织实施保障性安居工程建设需要的；(五)由政府依照本市城乡规划组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要的；(六)法律、行政法规规定其他公共利益需要的。
第八条房屋征收部门应当依法编制国有土地上房屋征收年度计划。保障性安居工程和危房集中、基础设施落后的地段旧城区改建等建设项目，需要征收房屋的，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
第九条项目实施单位依法需要征收房屋的，应当向房屋征收部门提交申请，并提交以下材料：(一)项目的前期规划策划报告；(二)可行性研究报告；(三)安置房源和征收补偿资金落实情况报告。
房屋征收部门应当就需要进行房屋征收的建设活动是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划向发改、国土资源、规划部门征询意见。发改、国土资源、规划部门应当在接到征询意见函后10个工作日内出具书面意见。
第十条符合本办法第七条第(一)项至第(四)项和第(六)项规定，需要征收房屋的，由房屋征收部门根据建设用地规划意见确定房屋征收范围。
符合本办法第七条第(五)项规定，需要征收房屋的，由房屋征收部门会同发改、规划、国土资源等部门确定房屋征收范围。
第十一条房屋征收部门应当在房屋征收范围确定后3日内，发布冻结通告。
冻结通告发布之日起，任何单位和个人不得在征收范围内新建、扩建、改建、翻建房屋及附属物，改变房屋和土地用途。
房屋征收部门应当在发布冻结通告的同时书面通知有关部门暂停办理前款所列事项的相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不超过1年。
房屋征收决定作出后，房屋征收部门应当通知相关部门在项目建设活动结束前停止办理本条第二款所列事项相关手续。
第十二条冻结通告发布之日起，有下列行为的，不予增加补偿费用：(一)房屋的析产和过户；(二)办理户口迁入和分户。但因婚姻、出生、回国、军人退出现役、服刑人员刑满释放等原因必须办理户口迁入的除外；(三)建立新的房屋租赁关系，分列、变更公有房屋租赁户名；(四)新设立和变更企业工商登记和事业单位、社会团体登记；(五)其他导致不当增加补偿费用的行为。
第十三条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、配套设施等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十四条征收补偿方案公布前，城管执法部门应当会同规划、住房保障管理等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不予补偿。
第十五条房屋征收部门应当拟订征收补偿方案报同级人民政府，由同级人民政府组织相关部门论证后予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
征收补偿方案包括以下内容：(一)房屋征收与补偿的法律依据；(二)房屋征收目的；(三)房屋征收范围；(四)房屋征收部门、房屋征收实施单位、房屋征收评估机构；(五)房屋征收补偿的签约期限；(六)房屋征收补偿方式和计算方法；(七)用于产权调换房屋的基本情况；(八)奖励和各类补助标准；(九)搬迁过渡方式、过渡期限；(十)其他事项。
第十六条市或区人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋的，超过百分之五十的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的，市或区人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第十七条征收补偿费用主要包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋。
用于货币补偿的资金及其补助和奖励等费用应当在房屋征收决定作出前足额到位、专户存储、专款专用。
用于产权调换的房屋在交付时，应当符合国家质量安全标准，并产权清晰，无权利负担。
第十八条市或区人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当按规定组织进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由政府常务会议讨论决定。
第十九条市或区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和权利救济途径等事项。
第三章 补偿
第二十条征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。
第二十一条对被征收人的补偿包括：(一)被征收房屋的价值；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置费用；(三)因征收房屋造成的停产停业损失。
第二十二条因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十三条被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。评估时点为房屋征收决定公告之日。
房屋征收评估具体实施办法，由市房屋征收部门依法制定。
第二十四条被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。
第二十五条征收住宅房屋实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积一般不得少于被征收房屋的套内建筑面积。
被征收人按照征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。
被征收人超出征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应公用分摊面积的价款按产权调换房屋评估价格计算，由被征收人承担。
第二十六条被征收住宅房屋实行产权调换的，房屋征收部门应当与被征收人按照本办法规定，结清被征收房屋补偿金额和产权调换房屋价值之间的价款。
第二十七条征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，被征收人与承租人达成协议的，房屋征收部门应当按照双方协议予以补偿；被征收人与承租人未达成协议的，房屋征收部门应当予以产权调换，原租赁关系不变。具体办法另行制定。
第二十八条被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计套型面积(以下简称套型面积标准)进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。
实行改建地段或者就近地段安置的，套型面积标准之内的差价，由房屋征收部门承担；超出套型面积标准对应面积的价款，由被征收人或公有房屋承租人承担。结清差价后的房屋产权归被征收人或公有房屋承租人所有。
实行异地安置的，按照被征收房屋建筑面积46平方米的补偿价值安置相当的房屋。被征收房屋和安置房屋存在差价的，应当结清房屋差价款。
房屋征收部门应当将享受前款规定条件的被征收人或公有房屋承租人，在征收范围内进行公示，接受社会监督。
第二十九条有下列情形之一的，被征收人或公有房屋承租人不享受本办法第二十八条款规定的标准：(一)被征收人或公有房屋承租人(含配偶)在征收范围外(仅限本市城市规划区内)另有住宅房屋，以及有出售等转让房改房行为的；(二)所在单位或者房屋所在地街道办事处出具被征收人或公有房屋承租人不在此居住证明的；(三)公示有异议、经查实不符合条件的；(四)被征收人或公有房屋承租人已享受过套型面积标准待遇的；(五)享受套型面积标准待遇的被征收人或公有房屋承租人，无正当理由未在签约期限内与房屋征收部门签订补偿协议的。
第三十条被征收非住宅房屋货币补偿价格，参照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产市场价格评估确定。
第三十一条征收非住宅房屋实行货币补偿的，房屋征收部门应当按照本办法第三十条确定的价格向被征收人支付补偿金。
征收非住宅房屋实行产权调换的，应当符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划。具体办法另行制定。
第三十二条被征收非住宅房屋产权人选择土地收购的，可以在征收补偿方案公布后10日内向房屋征收部门提出申请。房屋征收部门应当在收到申请后3日内转交市土地收储机构。
市土地收储机构收到房屋征收部门转交的申请后，应当在15日内予以答复。同意收购的，进入收购程序；不同意收购或者未能达成收购协议的，由房屋征收部门按照本办法执行。
第三十三条征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋，被征收人与承租人达成协议的，房屋征收部门应当按照双方协议予以补偿；被征收人与承租人未达成协议且符合产权调换条件的，房屋征收部门可以进行产权调换，原租赁关系不变；被征收人与承租人未达成协议且不符合产权调换条件的，房屋征收部门应当予以货币补偿。具体办法另行制定。
第三十四条在征收范围内擅自利用住宅房屋从事经营活动的，按照原房屋产权登记性质认定。
对本办法实施前利用住宅房屋从事经营活动，且营业执照和房屋登记地点一致并且有纳税记录的，按照其实际营业面积，根据纳税时间的长短适当增加补偿。具体办法另行制定。
第三十五条被征收房屋存在产权纠纷或者使用权纠纷，在签约期限内又未解决的，房屋征收部门应当暂时安置被征收房屋现使用人。
第三十六条征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律、法规执行。
第三十七条征收房屋涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第三十八条房屋征收部门应当与被征收人、公有房屋承租人订立房屋征收补偿协议。主要内容包括补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项。
第三十九条被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当向被征收人支付6个月临时安置费。
被征收人选择房屋产权调换，在过渡期限内自行解决周转用房的，由房屋征收部门按月支付临时安置费；由房屋征收部门解决周转用房的，不支付临时安置费。因为房屋征收部门的责任延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，自之月起临时安置费增加一倍，对房屋征收部门提供周转用房的，自之月起临时安置费按月支付。
房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。
第四十条房屋征收部门应当对按期搬迁、提前搬迁或者选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租人给予适当奖励。具体办法另行制定。
第四十一条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
房屋征收部门给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者以中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第四十二条房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门应当报请同级人民政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第四十三条被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市或区人民政府依法申请人民法院强制执行。
第四十四条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公开。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督。
第四十五条房屋征收实施单位应当在房屋拆除验收之日起30日内，到住房保障管理部门办理被征收房屋的注销登记手续，缴销原房屋权属证书。
房屋被依法征收的，房屋征收实施单位应当在房屋拆除验收之日起30日内，到国土资源管理部门办理土地使用权注销登记手续，缴销原土地权属证书。
第四章 法律责任
第四十六条房屋征收部门及相关工作人员在国有土地上房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条采取暴力、威胁或者以中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
第四十八条采取暴力、威胁等方法阻碍国有土地上房屋征收与补偿工作的，由公安部门依法给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第五十条各县(市)国有土地上房屋征收与补偿工作可以参照本办法执行。
第五十一条本办法自公布之日起施行。2007年4月19日市人民政府公布的《济南市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第223号)同时废止。本办法施行前已经取得拆迁许可证或者已经依法作出房屋征收决定的项目继续沿用原有的规定办理。需要强制拆除的，应当依法进行。
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条为贯彻实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》(市政府令第248号，以下简称《办法》)，结合工作实际，制定本实施细则。
第二条根据《办法》规定，市、区政府负责市辖区国有土地上房屋征收与补偿工作。现阶段，市辖区国有土地上房屋征收与补偿工作由市政府负责。根据征收工作需要和具体情况，区政府可以负责其辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。市、区政府有关征收与补偿工作职责、范围另行界定。
第三条市城市建设项目审批小组受市政府委托，负责审定国有土地上房屋征收与补偿方案、作出房屋征收与补偿决定、申请人民法院强制执行等房屋征收事项。
第四条房屋征收部门应当与受委托的房屋征收实施单位签订委托合同，并按规定支付征收工作经费。受委托的房屋征收实施单位应当做好下列工作：(一)组织房屋调查登记、核对相关数据；(二)负责房屋征收与补偿政策宣传、解释；(三)拟定房屋征收补偿方案，征求、汇总社会公众意见；(四)配合有关部门做好社会稳定风险评估；(五)实施被征收房屋拆除、渣土清运管理及公共配套设施迁移等；(六)组织签订房屋征收补偿协议、回迁安置及结算相关费用；(七)涉及房屋征收的其他事项。
第五条在房屋征收过程中发生的测绘、评估、公证、房屋拆除、法律服务等工作费用，列入房屋征收成本。
第六条各有关单位(市相关开发投资集团、各建设单位、区房屋征收部门等)应将下年度拟实施的房屋征收项目报市房屋征收部门，由市房屋征收部门编制下年度房屋征收计划。
保障性安居工程建设、旧城区改建涉及房屋征收的项目，应按程序纳入本级国民经济和社会发展年度计划。其中，市有关部门、市属企事业单位和济南高新区拟实施房屋征收的项目，由市房屋征收部门会同市发改部门负责编入市级国民经济和社会发展年度计划，按程序报批；区级实施的项目，由区房屋征收部门会同区发改部门负责编入区级国民经济和社会发展年度计划，按程序报批，并报市发改和房屋征收部门备案。
第七条《办法》第七条第(一)至(四)项需要征收房屋的建设项目，具备建设项目批准文件、国有土地使用权批准文件、建设用地规划意见的，房屋征收部门不再征询相关部门意见。
第八条《办法》第九条所称“项目实施单位”，是指组织实施基础设施建设、公共事业以及保障性安居工程建设和旧城区改建等建设活动的单位。主要负责：(一)项目前期规划策划和可行性研究；(二)筹集房屋征收补偿资金等相关费用；(三)落实安置房源；(四)协助房屋征收部门做好房屋征收相关工作。
第九条房屋征收补偿方案征求社会公众意见期间，被征收人有意见的，应持本人身份证明、房屋权属或租赁关系证明在规定期限内以书面形式提交。
第十条《办法》第十五条第八项规定的奖励是指：(一)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬迁的奖励；(二)房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式的奖励。《办法》第十五条第八项规定的补助是指：(一)房屋征收部门对被征收人按照房屋征收补偿方案规定范围和标准选择房屋的公用分摊面积予以免交的差价款；(二)房屋征收部门对享受套型面积标准资格的被征收人予以免交套型面积标准之内的差价款。
第十一条《办法》第二十二条所称“改建地段”，是指征收项目用地范围内的地段；“就近地段”，是指与征收项目用地范围同一区位的地段。
第十二条房屋征收评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收分期分段实施的，以当期(段)征收决定公告之日为评估时点。
第十三条《办法》第二十四条所称“新建普通商品住宅”，是指房屋征收公告发布时近期建成的，符合国家规定的建筑设计标准和质量安全等技术规范，功能齐全、价格合理、能够满足居住生活需要的一般性商品住宅。
新建普通商品住宅价格由评估机构评估确定。
第十四条《办法》第二十七条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，可以按下列方式予以补偿：(一)公有房屋承租人符合房改购房条件的，可以在征收冻结通告发布之日起30日内向房屋产权单位申请房改。房改后，公有房屋承租人作为被征收人予以补偿。(二)公有房屋承租人符合房改购房条件，但在规定时间内未申请房改的，征收部门应当对其实行货币补偿或者房屋安置。选择货币补偿，被征收房屋为平房和简易楼房的，对公有房屋承租人的补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之九十，对被征收人的货币补偿金额为百分之十；被征收房屋为楼房的，对公有房屋承租人的货币补偿金额为《办法》第二十四条规定住宅房屋补偿价值的百分之八十五，对被征收人的货币补偿金额为百分之十五。
选择房屋安置的，公有房屋承租人应当与房屋征收部门结清其货币补偿金额与安置房屋价值之间的差价，结清差价后，安置房屋产权归承租人所有。
实行货币补偿或者房屋安置后，公有房屋承租人不再享受房改购房资格。(三)公有房屋承租人不符合房改购房条件的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，原租赁关系不变。
第十五条《办法》第二十八条规定的“套型面积标准”为使用面积34平方米。房屋征收部门按照《办法》第二十八条规定对被征收人或公有房屋承租人进行补偿的标准为同类型新建普通商品房评估基准单价，不考虑楼层、朝向、成新等因素。
第十六条被征收人或者公有房屋承租人在征收范围内有两套或者两套以上住宅房屋，合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的，房屋征收部门应按照享受套型面积标准资格的规定进行货币补偿或者房屋安置。被征收人或者公有房屋承租人在征收范围外另有住房，合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的，选择房屋安置时，合并计算后的面积与套型面积标准之间的差价由房屋征收部门承担；选择货币补偿时，按照建筑面积46平方米货币补偿金额减去征收范围外房屋的市场价值计算补偿金额。
第十七条征收以划拨方式取得土地使用权的非住宅房屋，补偿时应当按照规定扣除政府部分。
第十八条《办法》第三十三条规定的征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋，对符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，房屋征收部门应当给予被征收人产权调换，原租赁关系不变，产权调换的房屋由原承租人继续承租。
对不符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，实行货币补偿。被征收人与承租人就选择货币补偿分配方案达成协议的，房屋征收部门按照达成的协议予以补偿；达不成协议的，暂时按照原有的规定办理。
第十九条根据《办法》第三十四条规定，《办法》实施前，在征收范围内利用住宅房屋从事经营活动，房屋所有权证书、营业执照登记地点一致，且具有1年以上纳税记录的，在住宅房屋评估价格的基础上适当增加补偿，但不超过实际用于营业的建筑面积部分房屋评估价值的5%。《办法》实施后，利用住宅房屋新设立工商登记从事经营活动的，不予增加补偿。
第二十条被征收房屋的建筑面积以该房屋所有权证载明或者公有房屋计租表载明的建筑面积为准。
房屋所有权证载明的建筑面积与房屋测绘机构测量合法建筑的面积不符的，以房屋测绘机构测量的建筑面积为准。
第二十一条被征收人对房屋证载建筑面积有异议的，应在房屋征收决定公告发布后20日内委托房屋测绘机构对房屋合法建筑的面积进行测量，并出具报告。在征收签约期限内未提供报告的，房屋建筑面积以房屋所有权证载明的为准。
第二十二条被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人(不含无监护人的未成年人)以及非本市市内六区常住居民户口的，不享受套型面积标准资格。
第二十三条《办法》规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准分别为：(一)搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，非住宅房屋每平方米28元；总额不足1000元的，按1000元计发。
因房屋征收部门提供的产权调换房屋为待建或在建房屋，被征收人需二次搬迁的，房屋征收部门应当按上述标准支付二次搬迁费。(二)过渡期限内每月临时安置费按被征收住宅房屋建筑面积每平方米22元计算，非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米30元计算；每月总额不足1000元的，按1000元计发。选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置费。
(三)一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他非住宅用房为每平方米150元。
第二十四条《办法》规定的搬迁奖励，是指被征收人或公有房屋承租人在征收签约期限内签订征收补偿协议并完成搬迁或提前搬迁的，房屋征收部门可采取多种方式，本着促进搬迁的原则给予奖励。搬迁的不予奖励。
(一)征收住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费合计不超过30000元。
享受套型面积标准资格的被征收人或公有房屋承租人，选择房屋安置的，不再发放搬迁奖励费。
(二)征收非住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的5%计算，但奖励额不低于3万元、不超过300万元。
具体搬迁奖励措施在征收补偿方案中明确。
本条第(一)、(二)项所指的“户”，以征收冻结通告发布之日，产权人和承租人持有的房屋所有权证和租赁公房凭证为计户依据。
第二十五条《办法》规定的货币补偿奖励，是指对选择货币补偿方式的被征收人或公有房屋承租人按照被征收房屋价值的一定比例给予奖励。奖励幅度根据项目情况在征收补偿方案中明确。
第二十六条搬迁奖励费与提前搬迁奖励费可以冲抵被征收房屋和产权调换房屋的差价款。当事人对搬迁奖励费及提前搬迁奖励费的领取有争议的，由其自行协商解决；协商不成的，由房屋征收部门暂为保管。
第二十七条《办法》第三十八条规定的过渡期限，是指被征收房屋交付之日至房屋征收部门提供产权调换房屋交付之日的时间。
因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，从之月起临时安置费增加一倍支付；对房屋征收部门提供周转用房的，从之月起临时安置费按月支付；临时安置费每月不足1000元按1000元计发的，临时安置费按照1000元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费予以支付。
第二十八条被征收房屋依法配套建设的储藏室、简易房屋等附属设施，由房屋征收部门予以货币补偿，补偿价格由评估机构评估确定。
第二十九条被征收人安装的固定电话、有线电视、宽带网、空调、太阳能热水器等设施，按照征收房屋设备迁移补助费标准给予补偿，不能迁移的按照附属物补偿标准给予补偿。被征收房屋院落内的树木，按照征收树木补偿标准给予补偿。
第三十条房屋征收部门应当在房屋拆除后30日内对房屋征收项目进行验收并出具验收证明。
第三十一条被征收人或者公有房屋承租人持产权调换协议或房屋安置补偿协议、房屋差价款结算清单等相关材料到市房产登记机关办理产权登记手续。
第三十二条《办法》所称“公有房屋”，包括公有居住房屋和公有非居住房屋。公有居住房屋，是指国家及国有单位投资兴建，分配给职工使用，并执行政府规定租金标准的房屋，包括直管公房和单位自管公房；公有非居住房屋，是指以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。“公有房屋承租人”，是指按照政府规定租金标准承租的房屋使用人。
第三十三条本实施细则规定的搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、搬迁奖励费及附属物补偿标准、设备迁移补助费标准、树木补偿标准等，随着我市经济社会发展情况适时调整。具体调整标准由市房屋征收部门制定，并经市政府批准后公布执行。
第三十四条长清区政府可自行制定相关补偿费和奖励费标准，报市政府备案后执行。
第三十五条本实施细则自印发之日起施行，有效期5年。《办法》发布前已公告实施的征收(拆迁)项目，仍按照原有规定办理。正在自行过渡安置的被征收(拆迁)人，自本实施细则印发之日起发生的过渡安置费用按本实施细则执行。详见济南政府网：http：//www.jinan.gov.cn/
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2009年以来，我市批而未供的土地达到6万余亩。一边是好项目拿不到土地指标，一边是获批土地难以利用，土地资源结构性缺失成为阻碍全市发展的一大障碍。为了节约集约和合理利用土地，优化配置土地资源，我市近日出台了《济南市国有土地收购储备办法》和《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》。与原规定相比，新办法明确提出违法建筑不予补偿，并对房屋征收补偿的标准和规定进行了细化。
同意收购土地后45日内签订合同
《济南市国有土地收购储备办法》提出，对土地使用权人申请收购的、实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的、土地使用权人无力继续开发且又不具备转让条件的、需要行使优先购买权收购的和其他可以收购的国有土地，可以由土地收储机构收购。
与以往相比，此次出台的收购储备办法明确了收购期限。对涉及国有土地上房屋征收的项目，土地收储机构同意收购非住宅房屋土地的，应当自收到申请之日起45日内签订收购合同。不能签订收购合同的，土地收储机构应当终止收购程序并书面告知房屋征收部门。
土地收购分为评估收购和土地出让分成收购两种方式。土地使用权人转让以出让方式获得的土地使用权，转让价格比标定地价低20%以上的，土地收储机构可以优先收购。土地收购评估分为土地评估、建(构)筑物评估和房地产综合评估。划拨土地按照原用途进行评估；出让土地按照原用途剩余使用年限进行评估。建(构)筑物根据其结构、装修状况和建成年代等，按照重置成本法进行评估。房地产综合评估，根据其区位、用途、结构、装修状况、建成年代，按照房地产市场价格评估。
依法收回的国有土地，收购的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地，可纳入土地储备范围。
缩短征收审批时限违法建筑不予补偿
我市出台《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》后，《济南市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。与原规定相比，新办法将原来的“拆迁”明确为“征收”，并更加注重保护被征收人的利益。
与拆迁管理办法相比，《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》明确了可以征收房屋的范围。根据房屋征收与补偿办法，国防和外交需要的，由政府组织实施能源、交通、水利等基础设施建设需要的，由政府组织实施科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要的，由政府组织实施保障性安居工程建设需要的，由政府依照本市城乡规划组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建需要的和法律、行政法规规定其他公共利益需要的房屋，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定。
新办法还缩短了征收审批时限。拆迁管理办法规定，房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起20日内，对申请事项进行审查。新出台的征收与补偿办法提出，发改、国土资源、规划部门应当在接到征询意见函后10个工作日内出具书面意见，房屋征收部门应当在房屋征收范围确定后3日内，发布冻结通告。
新办法明确了冻结期内不予增加补偿费用的行为：房屋的析产和过户；办理户口迁入和分户(但因婚姻、出生、回国、军人退出现役、服刑人员刑满释放等原因必须办理户口迁入的除外)；建立新的房屋租赁关系，分列、变更公有房屋租赁户名；新设立和变更企业工商登记和事业单位、社会团体登记；其他导致不当增加补偿费用的行为。
征收补偿方案公布前，城管执法部门应当会同规划、住房保障管理等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不予补偿。
征求意见期限不得少于30日
征收与补偿办法还明确，房屋征收部门应当拟订征收补偿方案报同级人民政府，由同级人民政府组织相关部门论证后予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征收补偿方案包括：房屋征收与补偿的法律依据，房屋征收目的，房屋征收范围，房屋征收部门、房屋征收实施单位、房屋征收评估机构，房屋征收补偿的签约期限，房屋征收补偿方式和计算方法，用于产权调换房屋的基本情况，奖励和各类补助标准，搬迁过渡方式、过渡期限和其他事项。
新办法提出要充分尊重民意，对因旧城区改建需要征收房屋的，超过百分之五十的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和办法规定的，市或区人民政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。而原拆迁管理办法规定，拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设，被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当就地安置。
建筑面积低于46平方米按照46平方米货币补偿
征收与补偿办法提出，用于货币补偿的资金及其补助和奖励等费用应当在房屋征收决定做出前足额到位、专户存储、专款专用。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由政府常务会议讨论决定。征收住宅房屋实行产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积一般不得少于被征收房屋的套内建筑面积。
新办法明确了对公摊面积的补偿规定，提出被征收人按照征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款由房屋征收部门承担。被征收人超出征收补偿方案规定的范围和标准选择的房屋，其超出的套内建筑面积及其相对应公用分摊面积的价款按产权调换房屋评估价格计算，由被征收人承担。
拆迁管理办法规定，被拆迁人或者公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制标准规定的住宅设计套型面积的(即“使用面积34平方米”)，拆迁人应当按照套型面积标准对其进行房屋安置或者换算成建筑面积43平方米进行货币补偿。新的征收与补偿办法规定，被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计套型面积进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。
与以往的拆迁管理办法相比，新办法明确提出，被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当向被征收人支付6个月临时安置费。对因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，新办法将原来的“增加临时安置补助费”明确为“自之月起临时安置费增加一倍”。
新办法明确提出，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动。被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市或区人民政府依法申请人民法院强制执行。
非住宅房屋搬迁奖励不低于3万元
为贯彻实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》，我市还制定了实施细则。
实施细则提出，征收补偿奖励包括：房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人按期或提前搬迁的奖励；房屋征收部门对被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式的奖励。征收补助包括：房屋征收部门对被征收人按照房屋征收补偿方案规定范围和标准选择房屋的公用分摊面积予以免交的差价款；房屋征收部门对享受套型面积标准资格的被征收人予以免交套型面积标准之内的差价款。
被征收人或者公有房屋承租人属于未成年人(不含无监护人的未成年人)以及非本市市内六区常住居民户口的，不享受套型面积标准资格。
根据细则，新办法规定的搬迁费、停产停业损失补偿费标准分别为：搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，住宅房屋每平方米22元，非住宅房屋每平方米28元；总额不足1000元的，按1000元计发。一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米200元，其他非住宅用房为每平方米150元。
征收非住宅房屋，每户按期搬迁奖励费与提前搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的5%计算，但奖励额不低于3万元、不超过300万元。
因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，从之月起临时安置费增加一倍支付；对房屋征收部门提供周转用房的，从之月起临时安置费按月支付；临时安置费每月不足1000元按1000元计发的，临时安置费按照1000元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费予以支付。
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济南市人民政府令第249号
《济南市国有土地收购储备办法》已经在2013年7月18日市政府第30次常务会议讨论通过，现予公布。
市长杨鲁豫
2013年7月20日
章 总则
条为节约集约和合理利用土地，优化配置土地资源，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市市辖区(含济南高新技术产业开发区)国有土地收购储备工作适用本办法。
第三条市国土资源行政主管部门负责本市市辖区土地收购储备工作。
土地收购储备的具体工作由市政府赋予土地收购储备职能的机构(简称土地收储机构)承担。
市发改、城乡建设、规划、财政、住房保障管理等部门按照各自职责，做好土地收购储备的相关工作。
第四条市国土资源行政主管部门应当根据土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，会同发改、城乡建设、规划、财政等部门编制年度土地收购储备计划，报请市政府批准并按规定程序备案后组织实施。
第二章 土地收购
第五条下列土地可以由土地收储机构收购：(一)土地使用权人申请收购的；(二)实施城市规划或旧城区改造需要调整使用的；(三)土地使用权人无力继续开发且又不具备转让条件的；(四)需要行使优先购买权收购的；(五)其他可以收购的。
第六条申请土地收购的，土地使用权人应当向土地收储机构提出书面申请并提供下列材料：(一)土地、建(构)筑物及附属物权属证明；(二)相关权利人身份证明；(三)相关地形图件资料；(四)其他需要提供的资料。
第七条土地收购一般按照下列程序进行：(一)受理土地收购业务；(二)向市规划部门征询拟收购土地规划性质、委托编制规划策划方案、申请规划条件(包括用地范围、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标)；(三)对拟收购的土地及其地上建(构)筑物的权属、权利等有关情况进行调查和审核；(四)委托具有土地测绘资质的机构对拟收购土地进行勘测定界，并委托具有土地和房屋评估资质的评估机构进行房地产价格评估；(五)与被收购土地使用权人签订土地使用权收购合同；(六)土地收购经批准后办理原土地使用权和建(构)筑物产权注销登记或变更登记手续。
第八条涉及国有土地上房屋征收的项目，土地收储机构同意收购非住宅房屋土地的，应当自收到申请之日起45日内签订收购合同。不能签订收购合同的，土地收储机构应当终止收购程序并书面告知房屋征收部门。
第九条土地收购申请受理后，土地使用权人应当保持土地及建(构)筑物现状，不得有出租、抵押等有碍土地收购工作的行为。
第十条土地收购应当签订合同。土地收购合同应当包括以下内容：(一)被收购土地使用权人名称、地址、法定代表人，土地位置、四至范围、等级、面积、用途，地上建(构)筑物状况及房地产权属情况；(二)土地收购补偿方式和实施办法；(三)交付土地的期限和方式；(四)双方的权利义务；(五)违约责任；(六)纠纷的处理；(七)其他有关事宜。
第十一条合同签订后，土地收储机构应当书面告知规划、城乡建设、住房保障管理等部门不再为土地使用权人办理相关审批手续。
第十二条土地收购分为评估收购和土地出让分成收购两种方式。
规划为非经营性用地的，应当采取评估收购方式；规划为经营性用地的，可以采取评估收购方式，经土地收储机构同意也可以采取土地出让分成收购方式。
综合开发建设的同一片区内，同等条件下的土地收购应当遵循价格一致的原则。
具体标准和办法由市国土资源行政主管部门制定并经市政府批准后实施。
第十三条土地使用权人转让以出让方式获得的土地使用权，转让价格比标定地价低20%以上的，土地收储机构可以优先收购。
第十四条土地收购评估分为土地评估、建(构)筑物评估和房地产综合评估。划拨土地按照原用途进行评估；出让土地按照原用途剩余使用年期进行评估。
建(构)筑物根据其结构、装修状况和建成年代等，按照重置成本法进行评估。
房地产综合评估，根据其区位、用途、结构、装修状况、建成年代，按照房地产市场价格评估。
第十五条土地收储机构应当以招标方式选取土地测绘、土地评估及建(构)筑物评估等中介机构。
第十六条土地收储机构应当持土地使用权收购合同和市政府批准文件到国土资源、住房保障管理部门及时办理土地使用权、房产所有权注销或者变更登记手续。
第十七条土地收储机构在收购土地时，对有权属争议的建(构)筑物的收购费用，可以交由法定机构提存。
第三章 土地储备
第十八条下列土地纳入土地储备范围：(一)依法收回的国有土地；(二)收购的土地；(三)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；(四)其他依法取得的土地。
前款所列土地，在依法办理土地、建(构)筑物等注销登记手续后纳入政府储备。
第十九条储备土地在供地之前，土地收储机构可以将储备的土地单独或连同建(构)筑物出租、抵押或临时使用，所得收入缴入市级国库，按照“收支两条线”管理。
第二十条土地收购储备资金主要来源为：(一)财政部门安排的土地收储资金；(二)国有土地基金中安排用于土地储备的资金；(三)土地收储机构举借的贷款；(四)上述资金产生的利息；(五)其他可用于土地收储的资金。
第二十一条土地收储资金应当专款专用。财政、审计等部门应当加强对土地收储资金的监督管理。
第四章 法律责任
第二十二条土地收购过程中，被收购土地使用权人未如实提供资料或者提供虚假资料的，由市国土资源行政主管部门责令其改正。造成损失的，应当依法赔偿经济损失。
第二十三条土地收购储备工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利索取或非法收受他人财物的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第二十四条各县(市)的土地收购储备工作可以参照本办法执行。
第二十五条本办法自公布之日起施行。2008年1月7日市人民政府公布的《济南市国有土地收购储备办法》(市政府令第230号)同时废止。本办法施行前涉及国有土地上房屋征收的项目已经取得拆迁许可证或者已经依法作出房屋征收决定，或者经市人民政府批准已经启动实施片区改造的项目需要收购土地的，继续沿用原有的规定办理。
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