[摘要] 学好它山之石 走出外资布局中国房地产的罗生门
■ 潘亮
2011年1月26日国务院公布八条楼市调控政策，这是继2010年4月份“新国十条”和9月底的“国五条”之后的第三轮调控。鉴于2010年第四季度以来一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，本次调控实际“杀伤力”的莫过于出台了范围明确的限购令。有评论将此轮调控的严厉程度比喻成在屡调屡涨下的“破釜沉舟”。在如此严厉的楼市调控政策影响下，国内房地产行业在虎年春节“冷”报频传。北京、上海、广州等一线城市均现“地量”成交，而深圳、南京、杭州三市更遭遇尴尬的“零成交”。
现实之景：
一边唱空房地产，一边疯狂布局
但是，与国内房地产行业“如履薄冰”不同的是，久经“沙场”的外资却在上演一幕布局房地产行业的“罗生门”。一方面，有媒体报道，叱咤风云的国际对冲基金大鳄“放话”做空中国房地产业。美国“空头大师”詹姆斯·查诺斯(James Chanos，此公当年曾成功做空安然公司)近日高调宣扬，已募集了资金对赌中国地产泡沫破裂。“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”查诺斯说，一年之前他就开始了做空中国房产的布局。
另一方面，外资在2010年不断用真金白银布局国内房地产业。2010年9月，美国私募股权黑石集团宣布联手香港鹰君集团共同开发大连高端酒店和住宅项目。11月24日，荷兰GTC这家由犹太商人创建的中东欧房企在成都宣布其在中国的商业综合体凯丹广场落成运营。12月17日，中远集团宣布应国资委的要求，已将所持远洋地产的股权全部出售，而接盘资金除了香港南丰集团外还有一家被刻意隐匿的外资基金，业界猜测该外资基金可能是汇丰银行的下属基金(2007年8月30日南丰集团与汇丰银行共同成立汇丰南丰房地产基金)。经不完全统计，包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。中国商务部2010年12月16日公布，1~10月累计，实际使用外资820亿美元，同比增长15.7%；其中房地产领域FDI(外商直接投资)快速增长，截至2010年10月，房地产领域FDI快速增长48.04%，房地产领域FDI增幅高出总体增幅达到32个百分点。商务部一位人士透露：“今年近三分之一的FDI都进入了房地产领域。”
对于普通投资者而言，本次调控楼市的决心与以往房地产市场“屡调屡涨”现象之间的对决，本已令国内房地产市场的行情难以捉摸，而外资在房地产业布局中上演的“罗生门”则使房地产市场变得更加扑朔迷离。
笔者以为，有心的投资者恰恰可以通过仔细分析外资在地产领域中的“表演”，洞悉其对中国地产业的真正意图，从更宏观的角度认知当前中国地产业的真实价值、矛盾根源及正确的化解之道。最后，才能理性判断当前楼市调控政策对地产市场甚至中国经济将产生哪些影响，从而客观评判本轮“最严厉”调控政策的效果。
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