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济南土拍:2024上半年,寂寞如雪!

地产下半场2024-07-11 14:07:05来自北京市

2024年上半年的济南土拍市场，平静得像中年夫妻的生活：

一潭死水，不见半点声响。

底价成交、轻微溢价、平台拿地、少量流拍……再也不见过去几年十几家抢破头的局面，大家更像是恋爱市场的海王，碰上美女积极请客吃饭，但一说结婚就立马告辞。

粗略统计下，济南上半年一共供应了18块住宅用地，成交16块，终止、流拍2个地块。总建筑面积112.8万㎡，合计贡献土地财政78.2亿。

这些未来楼市的种子选手，如今大多已规划公示，接下来楼市还有哪些上新款，6个改善地块有哪些亮点，一起看看吧。

CBD片区

济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）DMLX-02-05地块

地块位于历下区解放东路以南，二环东路以东。由保利置业拿下，起始楼面价14000元/㎡，溢价率0.4%，住宅成交楼面价14059元/㎡。

优势是CBD西，东北方向是茂岭山，东南方向也是山景，出门就是解放东路。劣势是紧挨着二环东路，高架桥的噪音不可避免。

地块占地面积11639㎡，地上建筑面积 33753.1㎡，容积率2.9，规划4栋住宅，包括3栋17F小高和1栋26F高层。

值得注意的是，户均面积只有138㎡，作为CBD的改善产品，显然这面积段相对低了些。

楼间距不大，36.5m，2.9容积率做小高层的代价往往就是楼间距小。

外立面是香槟金铝板+落地玻璃窗设计，标准层层高3m，刚刚符合《山东省高品质住宅设计指引》的及格线。

据说，保利要和金茂开发合作。

贤文片区

凤凰路壹号院项目，凤凰路以西、新泺大街以南地块A

案名凤凰路壹号院，已经面市，产品配置不错。

土拍情况：2024年1月29日，济高控股底价拿下凤凰路以西、新泺大街以南A、B两宗商住地块，占地面积约155亩，规划总建面约43万㎡，地块A为居住用地，地块B为商业用地。地块A占地面积65501㎡，楼面价10198元/㎡。

项目规划：容积率2.3，15栋16—17F小高层，共732户，包含9户公寓。

产品面积段为建面约180-350㎡大平层，均为精装产品。项目整体打造约180-240㎡主力产品、约350㎡平墅以及约380㎡摘星产品。

建筑外立面是大面积玻璃和石材，效果图看起来不错。楼座首层层高约3.3m，标准层层高约3.1m。两座楼王首层层高约3.5m，标准层层高约3.3m。

社区中央规划大面积的绿地花园，最大楼间距80.95米，规划有下沉庭院会所、双精装入户大堂、地下非机动车停放区。

凤凰路壹号院的地段没的说，北临齐鲁软件园，南有汉峪金谷，商业有万达、美莲广场。距离6号线（在建）工业园站也就500m左右。紧挨着凤凰路高架是个问题，全封闭防声屏障的隔声效果，不知有多少富豪愿意买单。

花园东路以南，开拓路以东A-1、A-2地块

位于花园东路以南，开拓路以东，是小鸭集团及周边片区城市更新项目的首批地块，由济高控股底价摘得。容积率均为2.3，A-1地块楼面价约为9473元/㎡，A-2地块楼面价约为9483元/㎡。

目前这两个地块都没有出规划，属于改善群体关注度比较高的地块了。

地段很好，距离6号线（建设中）徐家庄站六七百米，旁边有万达广场、丁豪广场，距离软件园不远。

据了解，济高选择与保利合作开发，目前保利正在招人。

莲花山片区

潘田城中村改造项目B-1地块

位于历城区莲花山片区经十东路以南、凤鸣路以东、凤集路以西，成交楼板价7570元/㎡，溢价率0.43%，被瑞马拿下。

地块占地面积108260㎡，地上建筑面积248998㎡，容积率2.3。邻近韩仓河，景观不错，对面是融创文旅城酒店群。

2017年6月30日被万达摘走时，楼面积2742元/㎡，容积率1.52。原本有希望成为文旅城大高层里的头牌高端项目。如今2.3的容积率，大概率是洋房+小高产品。

和谐片区

经十一路项目A-2地块

位于槐荫区振兴街街道办事处经十路以南、建宁路以北。占地面积4.7万㎡，容积率2.9，计容建面13.7万㎡。成交价16.03亿元，楼面价11729元/㎡，溢价率0.3%，中海拿下。

经十路上，北侧不到200米就是和谐广场，旁边是正在建设的4号线。这样的地段、交通、配套，搁几年前得十几家开发商抢破头。

2.9的容积率在市场上看有点高了，在和谐片区平平无奇，后期小高层+高层搭配着卖，照样卖改善豪宅。

市中区白马山片区

市中区白马山片区前后魏07街区 BMS0701-2、 BMS0706地块

位于市中区白马山街道办事处刘长山路以南，容积率1.7，成交楼面价分别为4124元/㎡、4127元/㎡，山东金象泰置业底价拿下。这是烟建集团的全资子公司，此前在汉峪片区开发金象泰·柏悦府项目。

白马山片区城市界面一般，现在在售项目是能建·麓誉府，容积率1.02，5-6层洋房产品为主，毛坯均价13500-14500元/㎡，一期销售进入尾声，目前在推二期。烟建地块与能建项目之间隔着一条刘长山路，对于白马山片区购房者来说，又多了一个选择。

孙村片区

孙村片区围子山以东、世纪大道以南、春秀路以西、科航路以北R01、R03、R04地块

赫赫有名的高家大院，官方名字是济高揽岳上苑。

今年年初，济高控股底价拿下围子山东侧R01/R03/R04/B-1/B-2组团地块，这片地块坐落于围子山脚下，临近世纪大道、春秀路和科航路，R01/R03/R04三个地块都是居住用地。

位置不错，在围子山以东、世纪大道以南，北侧是世纪大道，真正围子山山脚下的豪宅。对面已经有烯谷国际中心、绿城桂语朝阳等，小区域的居住氛围还可以。

容积率1.2-1.6，目前三个地块规划都已公示。

地块规划8栋8—10F住宅，261户，户均面积229㎡R03地块5-8层洋房，户型面积区间220-320㎡，户均面积达到248㎡。R04地块由13栋9-10层洋房组成，规划住宅470套，户型面积区间160-240㎡，户均面积为203㎡，整个地块有4套居住公寓，位于10、11号楼。" data-editid="7v6y85ak84000000000">
R01地块规划8栋8—10F住宅，261户，户均面积229㎡
R03地块5-8层洋房，户型面积区间220-320㎡，户均面积达到248㎡。
R04地块由13栋9-10层洋房组成，规划住宅470套，户型面积区间160-240㎡，户均面积为203㎡，整个地块有4套居住公寓，位于10、11号楼。

产品规格超级豪华，外立面以石材、玻璃为主，搭配铝板线条，标准层层高为3.1米，首层层高3.5米、顶层层高3.3米。

三个地块都是双会所配置，包含泳池、健身、社区食堂、文化阅览等。R04地块规划约900㎡地下篮球场。附近还规划了1.5公顷的中央公园，再加上紧邻世纪大道的商业地块，配置可以说应有尽有。

整个组团可以提供1800套以上的住宅，内部团购优先，剩余房源或会对外销售，感兴趣的粉丝不少。

天桥药山片区

丁太鲁新徐片区城市更新YS01-1（原A-15）地块

位于二环西路以东、小鲁庄村界以西、黄河以南、济广高速以北。

土地面积约8.1万㎡，容积率2.0，规划总建面约16.2万㎡，天桥控股集团&山东绿桥城市更新有限公司底价成交，成交楼面价1952元/㎡。

从上半年的土拍市场来看，济南土拍基本已成了国企、平台公司的天下。楼市下行期，优质地块开始大批量上新，结果，开发商拿地越来越谨慎，或者说，有意愿拿地的开发商越来越少。

CBD核心区的地块只需要竞价3轮就能拿下，盛福片区2.5容积率，楼面价8343元/㎡的地块因为捆绑商业用地无人问津。开发商几乎把“谨慎拿地”刻在了额头上。

不知下半年的土地市场会是什么情况？从现在的新房销售市场来看，积极信号还很遥远。

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