济南楼市:买在巅峰,卖在低谷的唐冶!

地产下半场2024-01-17 17:07:44来自北京市

先看一下唐冶片区住宅的统计数据。

根据统计，唐冶目前有近40个社区，总套数约6万户，在售二手房房源约两千余套。

从唐冶二手房的挂牌量来看，大部分小区都维持在2%，3%的挂牌比例。挂牌比例较高的是龙湖春江悦茗，鲁能泰山7号二期、一期，恒大名都，银丰唐郡牡丹园、桂花园几个社区，至于为何抛售、为何难卖，各有各的困境。

龙湖春江悦茗2017年、2018年可谓无限风光，房价从一万三一路飙到了一万五，一度是客户排队抢着买的对象。

如今小区总户数1842套，一共181套挂牌房源，挂牌比例10%，是唐冶二手房挂牌比例最高的小区。交付四年多就急着出手，还大量都是空房子出售，可见小区的投资客不少。但市场并不乐观，二手房近半年成交均价1.54万/平，大部分房源没几个带看，需要靠降价换客户。

鲁能泰山7号是2016年7月入市的小区，同样赶上了那一波上涨。刚开盘时还是高层8100，小高层9400，2018年三期精装修曾卖过14800元/平，甚至有产品卖上17500元/平的单价。

鲁能泰山7号二期，总户数2054套，一共175套挂牌房源，挂牌比例9%；鲁能泰山7号一期，总户数2019，143套房源在售，挂牌比例7%。近半年成交单价集中在1.3万左右，不少都是空房子在售，也有不少房东在不断降价试探客户心理价位。虽然小区以高层为主，但毕竟是次新房，价格相对合适，带看量和成交量相对来说还不错。

同样是高层小区，已经有10来年房龄的恒大名都二手房境遇并不乐观。小区总户数2952，188套房源在售，挂牌比例6%，这半年成交均价在1.2w，只有几套房子有带看，大部分房子带看量很少。这也是高层房子的痛点，房龄越长客户接受度越低，尤其在竞争激烈的二手房市场。

低密度洋房、小高层社区银丰唐郡牡丹园、桂花园同样挂牌量不少。银丰唐郡牡丹园，总户数435套，24套房源在售，挂牌比例6%，这半年成交均价在1.5w，带看少，有带看的房子降价明显，成交量也很少；银丰唐郡桂花园，总户数704套，40套房源在售，挂牌比例6%，这半年成交均价在1.3w，有的连降15万也没有带看。

至于2017年唐冶土拍疯狂后第一个入市的新楼盘玖唐府，2018年首次开盘价格在1.8w/平左右。一共1719套房源，55套房源在售，挂牌比例3%，整体比例还可以，近半年成交均价1.55w，同样是低于市场价才有带看。

目前唐冶的社区主要集中在飞跃大道以南，在历经多年开发以后，唐冶南部大部分社区均已交付，仅剩少量新盘。

目前在售的楼盘里，华润润府是唐冶改善的标杆，销售一骑绝尘；龙湖景粼原著二期也是改善路线，但现在已有乏力之势。唐冶口碑最差的可能是远洋，开发的潮起东方目前还剩几栋楼尚未推出；能建紫郡兰园目前在售的是最后一个地块，刚开了两栋楼，选择范围较大。

2023年刚刚土拍的两块住宅用地里，围子山路以东A-1-1地块已公布案名“保利鹊华赋”，叠拼和洋房的产品，能不能重演润府入市时的高潮，只能等待时间给答案。历城控股拿下的唐冶西路以东TY03-2地块，将建设适老化住宅，8月份规划公示，目前还没有其他消息。

唐冶的待开发地块聚集在飞跃大道以北，一共16个住宅地块规划。在2023年的济南供地规划中，唐冶曾计划供应9块住宅用地，在土拍中实际只拿出了北区的一块住宅，也就是后来的历城控股地块。未来，北区将是唐冶开发的重点。

唐冶片区整体还是以刚需为主的市场。但从几个挂牌大户可以看出，唐冶新房、二手房的起伏，几乎可以看作济南楼市的一个缩影。

2018年，不少投资客蜂拥入场，唐冶房价攀上2w+的声音不绝于耳，如今唐冶的改善盘果然卖到2w+了，当年的网红盘却迎来了降价换成交的困境，买在高峰，卖在低谷，对于宁可亏上几十万也要跑路的投资客来说，或许他们已经看见了下一个低谷才会降价降的如此坚决。

从唐冶整体片区发展来说，飞跃大道以南的唐冶已经是一个成熟的大城。产业园、写字楼不少，入驻企业也越来越多；现在的2号线加上未来的4号线，交通条件也越来越好；沿河公园、山体公园、体育公园不少；……区域发展的势头还是不错的。

从宜居角度来说，绕城高速外的唐冶，确实成为东部一个不不错的选择。但从过往的案例可以看出，这里恐怕不是投资房产的好选择。

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