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冰火两重天,详解2023济南第二批次土地推介

地产下半场2023-08-04 08:42:17来自北京市

如果说，2023年第一次土地推介会后，济南楼市对土拍市场还有万千期待。第二批次土地推介目录上新时，楼市对它的反应只有四个字：

无悲无喜。

毕竟，2023年已经过去2/3了，靠土拍救楼市的梦，早就已经碎的七零八落了。

曾经，2、3月份楼市的火热让不少看涨派有了错觉，以为面对结构性供应紧缺的楼市，开发商会重燃17、18年的热血，大家争相囤地，土拍热火朝天，楼市还能烈火烹油再火一年。

然而，开发商却一个比一个清醒。上半年土拍，关键词依旧是平台接盘、底价成交、终止出让、地价降低。仅有的两次高潮，也不过是湖面微澜，很快归于沉静。

12家房企竞价77轮大战雪山，拼的是手速，图的是小地块，低投入，算得过帐来。西客站、段店组团开发商甚至传言拼上了外挂，图的也是地价喜人，还能赚溢价，其实单纯土拍看似好几十轮，其实溢价率很低很低，一手100万的加价幅度，更像表演。

简答来说，热情有，但是不多，抢的都是算得过帐的，维持住粮仓有货，手里有活罢了。

连该配合楼市演出的开发商都在演视而不见，济南的土拍市场，哪里还有登台唱大戏的时间。

这一次的推介地块，留给开发商的惊喜，同样不多。

2023年第二批次重点推介地块目录一共84宗，总面积约4811.6亩。其中，城镇住宅用地42宗，约2610亩。供地范围涉及医学中心、美里湖、丁太鲁、鹊山、标山、王舍人、济钢、孙村等片区，天桥、槐荫、历城为主力。

开发商最喜欢的历下区缺席此次推介，2023历下区一共供应科技城片区4个地块，现在3个地块已成交，仅剩的12-09地块，在济南第二批次的拟出让清单上。这样的地段，本身也不必推介。

历城区

1，牵手仁恒以后，济钢片区值得期待吗？

济钢本身不是亮点，毕竟这两年济钢的土地是流拍的常客，即使地价直降千元也无人问津，最后毫无例外都是城投托底。目前，城投在济钢已经有10块地，61.7万方。

济钢的期待在于7月20日，济南城投宣布与仁恒置地集团签署战略合作协议，合作的重点在济钢等片区。对济钢来说，命运的齿轮终于开始转动。做改善的仁恒能在济钢片区玩出什么花活？客户的认可程度能有多高？这些才是真正的看点。

这一次济钢片区供应B-38，B-39两个地块，一共96亩。

2，工业北路以南，凤凰北路以西地块

位于工业北路凤凰北路交叉口，面积86亩，容积率2.7，有2号线凤凰北路站，3号线王舍人站。对面是龙湖北宸天街，西侧是万虹广场。地段、交通、商业配套都不错。

这个地块以前是恒大的商业用地，现在要改用地属性，做住宅了。做住宅，或许更容易做出来。

在它身后，球墨三剑客龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品、海信翰墨府都算得上成绩斐然，估计能给开发商一些信心。剩下的，就看地价和捆绑条件了。

3，鲍山公园以东DCL02-1地块

长岭山片区飞跃大道以北，鲍山公园以东DCL02-1地块，土地面积44.97亩，容积率1.5。

优势是低密，旁边有鲍山公园，飞跃大道，2号线鲍山站就在家门口。劣势是对面是菜鸟物流，周边的城市界面不能尽如人意。小地块，最适合快断粮的开发商续命。

剩下值得一提的，还有雪山剩余地块A-1，82亩，容积率2.1，位于菜鸟物流园区正对面。围子山路以东地块，位于远洋天著春秋东侧，69亩，容积率1.2。

高新区

1，围子山东侧两个组团

位于孙村片区，R01\R03地块组团合计174亩，R02\R04地块组团合计173亩。

对面是烯谷国际中心，旁边有绿城桂语朝阳，背后是围子山。孙村虽然有点偏远，但云轨建成后估计出行会便捷很多，依旧是刚需不错的选择。

槐荫区

1，槐荫区市立五院周边片区城市更新一期项目

位于槐荫区经十路以南，南辛庄西路以东，土地性质为商业商务、居住、公共交通设施用地，土地面积32.25亩。

项目位于经十路南辛庄西路交叉口，济南市儿童医院西侧，对面是济南市第五人民医院，紧邻4号线市立五院站，地块位置不错。

2，医学中心5个组团

医学中心这次推荐地块有5个组团，一共10个地块，共计583亩。

前几天路过医学中心，树兰医院、质子研究中心都挺气派，很多建筑都已经封顶。欠缺的大概就是人气了。医学中心的区域利好仍需要时间兑现，时间，大概是开发商最消耗不起的东西。

天桥区

1，丁太鲁项目

丁太鲁的亮点在于，7月6日，济南天桥与绿城发展集团正式签署战略合作协议，签约的就是丁太鲁项目。

2021年，天桥区也曾与融创签约，计划在这里打造济南第二座文旅城，后来不了了之。现在绿城来了，据说要打造国际化高品质社区。

丁太鲁片区位于黄河几字弯上，也是济南最大的城市更新项目之一。这一次丁太鲁项目供应5个住宅地块，一共349亩，附近有海信九麓府。

2，4月终止交易的2个地块，再次现身

无影山西路东地块组团、元首针织项目组团今年4月曾终止交易，现在再次被推介。这两个地块和标山片区二期项目，都属于城市更新范畴。至于对开发商的吸引力有多少，难说。

总结来看，开发商想要的核心改善地块，土拍市场没有多少供应。土拍市场想要的开发商杀红眼抢地，开发商难说热情。都是冰火两重天，都很难。

现在的二批次土地推介清单，虽然无论土地数量还是面积，都远超第一次。但看看现在的市场大环境，还在期待抢地热潮的，大概要希望落空了。

附，济南第二批次重点推介目录

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