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济南高端改善楼盘越来越少?历下和市中的潜在供应来了!

地产下半场2023-02-07 09:27:06来自北京市

前几天有读者朋友咨询改善楼盘，感叹现在虽然楼盘的产品越做越好，但是好地段实在是在太少太少，甚至在一些都不能称之为改善地段的地段上，建起了所谓的改善楼盘。

确实，前几年济南供地，相对不错的区域都是扎堆供应，说供应量喷发就喷发，说没有就没有，就比如2017年小汉峪供地，就是这种情况，直接不给后来者再次卖地的机会。这有利有弊，利就是可迅速让片区发展起来，比如CBD也是这样；弊就是好肉都一锅炖了，后来者摆席就缺少硬菜了，人造肉都当真肉上桌了，不能上席的狗肉也端上来了。

这也是为什么大家感叹改善盘越来越少，改善盘徒有其表，没有好地段支撑的一个重要原因。

财富中心的未开发地块

其实，好地段还是有的。就比如财富中心那里还有一块空着的住宅用地，六七年了还没有开发，不知道今年有没有计划推出来，奇货可居，也怕错过了时代。毕竟就今年来看，市场上的政策还是不错的。

除了财富中心这个地段不错的地块，其实市场上也有一些楼盘不错。就像我们之前介绍过的青龙山南侧的中博锦雲原著，最小户型180起步，纯洋房，还有空中庭院，并且还是太师椅靠山位置，片区也很成熟。

再比如前两天刚公示的以前姚家庄旧货市场那里，政法学院门口东南，有一个新楼盘规划，181套房源，户均面积184.73平米，也是一个高端改善方向的楼盘。

还有丁家庄，即工业南路以北，科技城板块，这里有保利、中信泰富+历下控股的新地块。中信泰富的前几天也规划公示了，10栋住宅楼，其中8栋17层，1栋20层，1栋21层。这肯定也是走改善路线的楼盘。

类似这样的楼盘，济南楼市肯定也会隔二连三的蹦出来一些，毕竟这样的才是高端改善的担当。

而今天想说的是，未来核心地段肯定还会有新楼盘面市，也需要有新楼盘面市。为什么，因为一些地段差的改善楼盘，很难支撑一个城市的改善需求，也难形成一个城市的价格体系，需要一些而不是一个高端盘，给城市的房价做标杆，形成价格阶梯，然后才会显得其他楼盘便宜。

再一个，城市发展是有边界的，扩展到一定边界后，也就强弩之末势不能穿鲁缟也，也就只能靠里面的老城更新。再说了，一个城市不可能一边破破烂烂一边光鲜亮丽。所以，接下来，好地段肯定出在城市更新上。

我们看一下前两天历下和市中推介的几个城市更新地块，里面确实有一些好地段，是值得期待的。

历下区：中央商务区西片区

大体位置就在茂岭山的东南和西南两侧，也就是政法学院的两侧，14个住宅地块，地上建面约49.5万平米，其中既有商品房，也有安置房。这些地块目前来看还是比较不错的，也没有大的不利因素。

历下区：铁路智慧产业园项目

位于解放路以南，历山东路以东，和平路以北，山大路以西，这个位置也是很核心，这一块面积也够大，约390亩，看规划图，住宅体量不小。

历下区还有一个历山路了TOD商业项目，也有一点点住宅，体量较小，不赘言。

市中区：英雄山西片区项目

这一片位置是真不错，老城成熟区，环境也好，30年前，这里的地位不亚于现在的奥体。现在这一片迎来城市更新，市中区也确实需要拿出一些好地块了，不然总是党家发力没用啊，太偏远了。现在大家就认核心区，不信造梦那一套。

这一片总用地34.7公顷，好大一片！

还有六里山片区这一片，城市更新的方向也是以居住、商业用地为主。

市中区还有白马山红场1952、腊山工业园、七贤片区等城市更新项目，不多赘言。

这些城市更新项目不是说今天推介，明天就拆迁面市，需要一定的周期，但这种城市更新项目，未来大概率是城市改善的主方向。

历下和市中城市更新项目奖，更多详情请看今天发布的第二条。

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