2023年起，楼市或重演2015年？棚改迎来“新趋势”，2类人有福了

时光荏苒，不知不觉间2022年已经进入10月份了，还有不到3个月的时间，新的一年就要来了。回顾过去10年，对于每一位从事房地产行业工作的朋友来说，2015年都是非常值得怀念的一年。据一位从事房地产行业超10年的资深房产经纪人回忆，2015年，楼市火爆程度超乎想象，不仅房价上涨快，而且房子也好卖，成交量屡创新高。更重要的是，那一年（2015年），无论是开发商、房产中介、还是置业顾问，甚至包括与房地产行业沾边的其它从业人员，收入都是极其丰厚的。＃百V聊楼市＃

笔者的朋友老张，2013年入行，2015年，借着房地产行业的“东风”，仅一年的时间，就实现了财务自由。根据老张的口述，2015年，他一共卖了63套房子，平均一个月5套左右，每套房子的佣金收入在2～3万元，也就是说，仅2015年那一年，老张的佣金收入就超过了150万元，除此之外，还有工资、奖金、补贴等额外收入，七七八八加一块，2015年，老张的总收入已经超过200万元。当然，对于有钱人来说，200万元可能并不算多，但对于像老张这样的普通人来说，200万元就已经实现财务自由了。

看到这里的朋友，或许都会产生这样一个疑问：为什么2015年楼市会如此火爆？笔者认为，2015年的楼市火爆，原因主要有2点：

1、2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40％，仅仅10分钟以后，财政部和国家税务总局又联合发布消息称，从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。购房需求被彻底释放，购房信心十足。

2、2015年6月份，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，将棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，也就是我们常说的棚改货币化。根据相关数据显示，2015年，棚改货币化安置比例从2014年的9％一跃达到29.9％，想买房的人手里更有钱了，楼市岂能不火爆？

以上种种，就是2015年楼市火爆的根本原因。实际上，2015年楼市的火爆，归纳来看无非就是政策的放松叠加棚改货币化造成的。

但需要注意的是，时间来到2022年，楼市发展轨迹与2015年似乎如出一辙。首先，政策的放松很明显，自2022年以来，降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、取消限购限贷、提高公积金贷款额度等楼市松绑政策频频在多地出台，其次，多地棚改拆迁有“抬头”的趋势，比如河南省，在河南省2022年的计划中，全年棚改安置房目标达到10万套，再比如贵州省，贵州省在2022年计划棚改6万套，总面积1041万平方米。虽说现在旧改已经逐步代替棚改，但存在安全隐患的房子依然存在，仅靠旧改难以促进城市更新，再加上早期未完成的棚改任务以及如今楼市下行催生的棚改新计划等等，整体来看，棚改仍然不可忽视，特别是近年来多地的棚改新计划，使多地的棚改拆迁有“抬头”的趋势。

那么，问题来了，既然2022年的楼市发展轨迹与2015年如此相似，那明年起（2023年），楼市会重演2015年吗？在笔者看来，答案是否定的。

首先，如今的楼市基本面与2015年不同。比如城镇居民住房拥有率已经趋于饱和以及未来城镇化的趋缓，皆说明如今的住房需求与2015年相比，存在巨大的差距，此外，再加上近年来人口老龄化的不断加剧以及新生儿出生率的连年降低等等，可以说，现如今的住房需求已经非常稀缺了，这与2015年是没有可比性的。

其次，如今的楼市松绑也与2015年不同，虽然2022年以来楼市松绑的力度比较大，但基本都是围绕着“房住不炒”进行的。比如房地产金融，自“三道红线”问世以来就没有变过，可2015年不一样，2015年的楼市松绑是全方位、无死角的，而现如今，只是为了“稳楼市”而已。

最后，棚改虽说不可忽视，但2022年以来的棚改，一个“新趋势”更不容忽视，那就是房票安置。据不完全统计，从2022年1月份开始，全国共计有20个城市先后推出了房票安置的棚改政策，不仅有郑州、南京这样的强二线城市，也包括常熟、信阳、开封这样的三、四线小城市。不可否认的是，房票安置不同于棚改货币化，不会让大量的资金流入房地产行业，而且还可以避免城市人口的流失，毕竟，南京的房票是没办法在郑州买房的，开封的房票也没办法在常熟买房。如此一来，对房地产行业的拉动效应可以忽略不计，更不会直接或间接带动楼市的火爆。

综上所述，那些担心2023年，楼市或重演2015年的朋友基本可以放心了。更值得一提的是，在上文中提到的棚改“新趋势”下，2类人有福了。一个是开发商，房票安置可以降低拆迁成本，而且还可以锁住拆迁户，即便是他们没有购房需求，但也可以在物业等后端服务上赚取收益。另一个是选择房票安置的拆迁户，一般来说，选择房票安置的拆迁户，都会有一定的惠民政策，比如给予更大面积的房子或者免除一定的生活费用等等，这对于选择房票安置的拆迁户来说，自然属于好福气。对此，你怎么看？