万达地产创始人王健林曾经公开表示，纵观全世界各个国家，没有哪个国家的房地产行业能够持续兴旺发达超过50年。在笔者看来，王健林的言外之意很明显，自1978年我国开始探索住房制度改革以来，至今已经40余年，按照其它国家的房产经验来看，未来10年，我国的房地产行业或许该走下坡路了。＃百V聊楼市＃
事实上，从当前楼市的发展态势来看，王健林的预言或已成真。根据国家统计局的数据显示，截止到2021年末，全国的平均房价已经达到了10139元／平，相比1998年商品房改革初年，仅全国平均房价的涨幅就达到了5倍以上，像是一些人口集中、经济发达的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10～20倍，核心地段甚至达到了30倍也不足为奇。单从价格涨幅来看，过去20年间，我国房价的涨幅甚至比黄金还要高，估计这是绝大多数人都没有预料到的。（备注：中国住房制度改革大体上经历了3个阶段，1978年～1988年的探索阶段；1988年～1998年在全国逐步推开和深化阶段；1998年正式确定商品房制度改革。）
但时间来到2021年，我国楼市却出现了180°的大转弯。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。特别是2021年下半年，市场持续转冷，百城成交面积持续下滑，同比跌幅扩至30％以上，可谓历史罕见。2022年，楼市依旧未见任何回暖的迹象。根据中指研究院的数据显示，2022年1～7月份，全国商品房销售面积仅为7.8亿平方米，同比下滑23.1％；商品房销售额为7.6万亿元，同比下滑28.8％；全国房地产开发投资额为7.9万亿元，同比下滑6.4％。
更让人意外的是，随着楼市的整体持续转冷，各地市场加剧分化，部分板块和项目价格更是一降再降。比如燕郊楼市，2016年，燕郊的平均房价高达2.2万元／平，高峰时期甚至达到了2.6万元／平，可现如今，燕郊的平均房价已经跌到9000多一平，而且，还有进一步降低的可能性。
笔者身边就有一位这样的朋友。2016年7月份，朋友老李在燕郊购置了一套120平的三居室，单价2.62万元／平，在当时，燕郊可是全国楼市的投资热土，火爆程度甚至让其它城市望尘莫及，用老李的话说，如果不是因为资金有限，他一定多买几套。可令老李没有想到的是，仅仅过去5年多的时间，燕郊房价就迎来了腰斩，老李表示，现如今他手里的那套房子，卖9500一平都无人买，损失太大了。
那么，问题来了，燕郊房价为什么会出现腰斩？笔者认为，无非以下2个原因造成的。其一，燕郊房价本身虚高，既没有产业支撑，也没有人口支撑，购房需求主要依托外地投资客户，楼市泡沫过大。其二，随着楼市调控进入深水区，特别是限购政策的出现，让很多外地投资客进退无门，失去了接盘侠，房价自然也就没了支撑。两者叠加，才导致燕郊房价出现了腰斩的情况。实际上，不仅燕郊楼市如此，在笔者看来，我国大多数三、四、五线小城市均存在这样的问题，现在很多小城市的房价之所以还没有出现腰斩，并不代表该地的楼市稳健，只是时间还没到罢了，再过几年来看，大多数小城市的房价腰斩或许是大概率事件。
特别是随着人口结构的变化以及商品房库存总量的增加，小城市房价腰斩的风险会进一步加大。大家都知道，近年来，新生儿出生率的连年降低以及人口老龄化的不断加剧已经愈发严重，而且，三、四、五线小城市尤为明显。还有商品房库存总量，根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，我国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值。凡此种种，都会加大小城市房价腰斩的可能性。再加上，现如今我国的城镇住房拥有率已经近乎饱和，城里人都已经不缺房子了，综合来看，趁早优化手里那些小城市的房子是为明智之举，晚了，恐怕就来不及了，要了解。对此，你怎么看？
大川说楼市2022-09-17 10:51:00来自北京市
