今明两年不买房，5年后买不起还是随便选？马光远解释清楚了

众所周知，自从1998年商品房制度改革以来，我国的房地产行业就迎来了蓬勃发展，与此同时，我国房价也是水涨船高。根据国家统计局的数据显示，1998年，全国的平均房价还不足2000元／平，但到了2021年，全国的平均房价已经达到了10329元／平，也就是说，在过去二十多年间，仅全国平均房价的涨幅就达到了5倍以上，像是一些人口集中、产业集聚、经济发达的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10～20倍，核心地段甚至达到了30倍也不足为奇。

值得肯定的是，时至今日，我国大多数城市的房价已经非常高昂了，买房压力不容小觑！根据诸葛找房研究中心2021年发布的100城房价收入比数据显示，2020年，100个城市的房价收入比达到了13.2，其中，房价收入比超过30的城市有5个，分别是深圳（48.1）、三亚（38.1）、厦门（31.1）、北京（30.8）、上海（30.7）。

可能很多人对于房价收入比还不太了解，简单来说，房价收入比指的是住房价格与家庭收入之间的比值，属于国际通用指标，不仅可以用来衡量一座城市的房价是否偏高，还可以用来衡量家庭买房的难易程度。对于购房家庭来说，房价收入比达到了13.2意味着什么？意味着想要在该城市买房，需要不吃不喝工作13.2年，而且，购房家庭的收入水平还要达到该城市的平均收入水平才可以。当然，如果考虑到平时的日常花销，房价收入比或许还要再翻一倍不止，这样来看，现如今的买房难度有多大也就很明显了。

那么，问题来了，过去二十多年间，我国房价持续增长的内在逻辑是什么？在笔者看来，主要是2个原因。其一，城市化的快速推进，根据相关数据显示，2000年，我国的城市化率仅为36％，但到了2021年，我国的城市化率已经达到了63.89％，按照我国总人口14亿人来计算，也就是说，每年大约会有1400万～1800万农村人口涌入城市定居生活，如此大量的人口涌入，自然会产生大量的住房需求，房价增长也就不难理解了。其二，过去多年，不少家庭都把房子看作是最好的投资品，即便是拥有了属于自己的房子，但依然会选择购买二套房、三套房甚至是多套房，毕竟，过去这些年，早买房的几乎都实现了财富跃升，有些多套房持有者更是实现了财富自由，从而吸引了越来越多的家庭买房投资，这也无形中增加了大量的住房需求，房价也因此而持续增长。

可时间来到2021年，楼市却走出了不一样的发展趋势。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。更值得一提的是，2021年10月份，根据国家统计局的数据显示，全国70个大中城市，有52个城市的新房价格下跌，64个城市的二手房价格下跌，其中，新房价格指数跌幅更是创2015年以来的新低。即便是2022年，楼市的发展趋势也基本和2021年大同小异，降温仍旧没有改变。对此，有不少人产生疑惑，今明两年不买房，5年后是买不起还是随便选？关于这个问题的答案，笔者认为，知名经济学家马光远已经解释清楚了。

知名经济学家马光远表示：未来的楼市发展趋势，离不开3个20％，即20％的城市、20％的房企以及20％的楼盘。可以理解为，20％的城市具备投资价值，20％的房企能够活下来以及20％的楼盘值得买。如果用专业名词来解释经济学家马光远说得这种现象，那就是楼市分化。也就是说，未来楼市，房价增长还会存在，但不是普涨，而是分化，像人口集中、经济发达的一、二线大城市，房价可能还会保持增长，但像是那些人口流失严重，经济欠发达的三、四线城市，房价可能已经失去了增长的基础。

搞清楚了经济学家马光远的结论，对于“今明两年不买房，5年后买不起还是随便选？”我们也就有答案了。简单来说，如果今明两年不买房，5年后，小城市的房子可能会随便选，但对于那些人口集中、经济发达的一、二线大城市来说，结论可能会更加买不起。对此，你怎么看？