这可能是济南楼市最复杂最纠结的一年，房价那种鲜明的、一边倒的走势，恐将不复存在。我们正在面临一个无比纠结而复杂的市场状态。
去年我们能够明确感知到济南楼市已经见底；但今年上半年以来，一方面是济南各个板块的涨幅已经明显过高；另外一方面，许多城市二手房已经进入了限贷模式，而济南的二手房流动性也不容乐观，新房二手房贷款周期变长，导致整个市场的流动性大大降低。
流动性减少对于楼市来说是一个不小的打击。那么，2021年的下半年，资金会成为影响大家买房的一个重要因素吗？
7月1日，上半年过去了，济南各大开发商的年中任务考核时间节点已过，济南部分头部房企喜提各种数字，但对外公开的，一般都是各种利好数字。往年也是如此，上半年轻松一点，但到了下半年又变得很难。特别是，当下的市场环境，对大部分开发商都不是很友好。如果有开发商全部踩中了这“三道红线”，那就要被归为红色档，后果就是有息负债规模不得增加。如果踩中“两道红线”，就要被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。踩中“一道红线”的是黄色档，全没踩中的是绿色档，有息负债规模年增速分别放宽至10%和15%。这也就意味着，开发商不能再像以前那样盲目扩张了，要想多拿地，要想多赚钱，就必须降低自己的负债和杠杆。过去楼市也会经历一些不太好的市场，但是多数开发商还是能扛过来的。但是这两年，楼市的玩法，开始变了。过去一两年，我们见证了泰禾、富力、华夏幸福这些大开发商的倒塌，你就要明白，这次的开发商去负债不是说说而已，这次的三道红线，也不是说说而已，是真的会倒下很多开发商。
在今年，我们见证了某房企的痛苦和挣扎，这段时间在疯狂打折甩卖，就是为了去负债，想要跳开红线泥潭，能够良性融资良性发展。我们也见证了，济南部分楼盘的工地停工，暴雷的泰禾现在还让那些买了豪宅、公寓的业主们，战战兢兢。泰禾、富力、华夏幸福，这可是当年红的发紫的房企啊，他们尚且如此，更可况是那些小开发商。我们一定要保持谨慎，小开发商能不碰就不要碰，五证不全坚决不能碰。我们在未来，会见证更多的开发倒塌。小开发商批量倒塌，大开发商亦难安全。同时，也不得不提到关乎房贷的“两条红线”。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。有目标，有具体的执行规则，而且全部都用数字明码规定。规定一出，房地产贷款和个人房贷比例超过这个限制的银行，贷款业务要重新做调整了，把比例降下来。所以，这段时间包括济南在内的不少城市二手房贷款，都变得很艰难。房子就相当于是存钱罐，现在钱闲着也是闲着，与其闲着贬值，不如买套房子相当于投资，把钱存到房子上，以后有需要变现。通俗来讲，就是指把资产变成现金的容易程度，简而言之就是变现能力。一般情况下，越是供不应求的城市，二手房流动性越好，平均到每套房的变现能力就越强。房子不等于存钱罐，有流动性的房子才是。现在济南有多少房子有价无市？目前济南很多板块的二手房市场，是一个典型的有价无市的市场。房价表面上很高，但是流动性匮乏。要是挂市价卖，3、5个月都无人问津。若要急用，必须打折。现在限购政策紧，银行贷款难，要急卖，等银行放宽太漫长，买家一般要全款付。现在哪那么多一下子能拿得出百万现金的买家？调查显示，我国家庭资产以实物资产为主，其中74.2%为住房资产。其中，城镇居民家庭住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比58.4%，有两套住房的占比31.0%，有三套及以上住房的占比10.5%，户均拥有住房1.5套。在这样特殊的时期，买房最重要的是什么？不是抄底捡漏，不是加杠杆获利。足够的流通性才是重中之重！改天我们会单独聊一下，什么样的房子流动性好？流动性匮乏的济南楼市，最终会向何处演绎，不得而知。可以预见，短期内，信贷收紧的风向不会变。中长期内，“房住不炒”的方向不会变。我们可以推断中期的济南市场——1. 新房市场和二手房市场隔离将会愈加明显。新房和二手房，会成为两个供求关系不同的市场。新房市场两极分化，部分优质楼盘会比较火热，但其他新房和二手房市场不一定完全跟得上。新房平稳冷淡之时，二手房市场只会更惨淡。2. 二手房市场内部分化将会越来越严重。周边没有新房竞争的二手房市场，核心地段的品质房源价格还会坚挺，进一步上涨。一般地段，并且存在大量新房的片区，它的二手房产，有可能进一步下跌。3.济南楼市，越来越像一个大布袋，容易进去，很难出来。欢欢喜喜地踏入新房市场，到你持有的房产进入二手房市场时，可能你要挥泪甩卖。此时的济南市场（我指的是今年上半年以来），实在不是一个适合房产投资，坐等的市场。如果非要在济南投资，那就需仔细甄别、反复挑选，只选优质的20%。对于济南楼市，我们理解，有人盼着涨价，有人盼着跌价。但作为专业而理性的投资者，我想我们从来不应该“盼”。是什么就是什么，绝不把自己的“盼望”叠加到客观现实之中。
永远记住：
这市场，赚钱如乌龟爬山，亏钱如王八坠井。
楼市鹏程2021-07-01 17:23:55
