随着上半年即将结束，市场上又出现了不同的声音。
当济南东部房价有了一波上涨之后，看多与看空之间产生了分歧，这说明距离楼市的临界点已经不远了。
但是楼市怎么走，肯定与之前的上一波行情又是不同，因为今年的济南楼市上涨只是局部的，且政策一直从紧，并无放松。
01.
楼市调控政策调控了什么
先聊聊楼市的调控政策，到底怎么理解楼市的调控政策？
我们可以从2016年10月的限购政策说起，到2017年4月份济南限购政策升级，二套六成、认房认贷、拿证后限售2年，你说济南的政策不严格吗？济南的政策很严格，我们认房认贷的调控政策，仅比几个一线政策宽松，比绝大多数热点城市政策严格。
那为何政策出来之后，济南的楼市真正有下降苗头是2018年下半年才开始，持续了一年多楼市才有转向。这就是政策从颁布，到见效的一个传导过程。
楼市启动需要很长时间的酝酿，楼市停下来也需要一个过渡过程。这就就像一艘超级巨轮的启动和转舵，敏感、心细、掌握信息多的人才能有预见性看到这样的苗头。
当头部重点城市把限购、限贷、限售作为楼市常规性政策的时候，其实就已经把“房住不炒”落实到位了。
正如开篇那张图我想表达的：
楼市调控政策到现在，已经打掉大多数的炒房客，甚至还误伤了一部分刚需、改善。就拿济南的限售政策来说，从你买入一套期房，到未来能够售出，经过5年，即使房价翻番，你的每年平均受益能有多少？显然翻番是痴人说梦，更谈不上高了。
所以当下买房如果能高于基金，那这眼光就属于的少数人。
当下楼市的需求是刚需、改善、保值，这些需求是稳定的，有可能会被政策延后推迟置业，但是这部分置业不会消失。
结合需求与政策周期，才能看清楚楼市相对的大势。大涨不可能，大跌也不可能，我们的楼市正在走向有计划的限制上行期。
楼市的变化，从来不是孤立的去看的，你要看长期的金融政策、也要看短期的金融政策；你要看长期的人口趋势性变化，人口的结构性变化；你还要看土地的供需，土地的价格走向，片区内的各类产品的供需情况……
扯的有点多了，其实真的没扯完……太啰嗦没人看了，我们进入正题。
如果把上一轮的济南楼市要确定一个起始点，那或许应该从2015年的全面政策放松开始，2成首付、不限购，一直到2019年的调整降落，我认为这个周期已经完成。
疫情的货币宽松，加上济南楼市调整2-3年的一个需求积蓄释放，再加上疫情之下开发商面对不确定的市场，也急需回笼资金，就促成了2020年以价换量楼市的火爆，成交价格没有上去，但是成交量已经上去了。
我在上面写到了，楼市的变化从来不是孤立的去看的。为何东部今年涨了，还涨了不少？东部人口聚集多＋聚集人群购买力强＋东部刚需盘紧凑三室的断档＋东部品质改善盘稀缺＋东部改善潮的集中释放，这所有因素导致了东部的价格上涨。
在这样严格的调控政策下，肯定不会无限度的上涨，所以我认为下半年东部会有如下走向：
1、个别几个品质好的改善盘高点达到35000元／平米，这样的楼盘极少数，一个巴掌之内。在这样头部拉价格之下，会有很多伪改善盘趁火打劫，而分不清好坏的购房者必然会买入这类虚高楼盘。所以从5月份开始，我一再提醒，不要追高！
2、普通改善盘现在在售价格基本上已经阶段性高点了，合适可以买，再涨就坚决放弃，去选合适二手房。
3、刚需楼盘我认为下半年会稳定在15000-16000之间，基本已经达到2018年的高点，此时再涨动力不足，刚需购买力跟改善没得比，硬拉是拉不上去的。此时不少优质次新二手也可以选。
4、除我说的极个别优质改善，东部绝大多数楼盘下半年价格会趋于平稳，这是趋势。但是惯性上行还在继续，还不会立马停下来，部分如果冲太高，有回调风险，如果冲高恰好售罄，倒霉的是谁？想指望年底大幅度促销，概率几乎为0，除非有政策上的再度收紧。
其它区域机会不多，与东部还是没法类比。
1、南部，因为供应不多，需求相对不少，价格会有微弱上行。党家新地块项目年底有可能入市，会分流一部分市中区、西部购房需求，但是那个片区短期起不来，前期低价销售是必然。
2、西部，新拍土地短期也不会入市，西部需求相对平稳，价格或许会上行一点，但是很微小。存量慢慢销售，平稳。
3、西北天桥北湖、药山是有上行动力的，在天桥城市更新动作频频带动下，天桥楼市相当于一直在有小火慢炖，维持市场的需求、热度。所以天桥今年各楼盘销量明显都好与2020年，城市面貌逐步更新老百姓的居住升级自然慢慢释放。
2021年的济南楼市，再差的楼盘也比2020年暖，这就是当下的楼市不同的地方。
小结：虽然写了不少，其实真的没写太明白，太具体也的确不好写。
如果再举例说一下为何当下还是看多房价，可以类比茶叶蛋，经过加工的鸡蛋，为何鲜鸡蛋价格各种浮动，茶叶蛋价格一直下不来？鸡蛋价格、货币、隐性成本。
再可以串起来看看这些政策：
从2020年下半年开始，政府出台了一系列与房地产相关的政策，如“开发商三道红线”，“银行两道红线”，“土地两集中”政策，打击经营贷流入楼市，深圳、成都“指导价”卖二手房，以及“国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收”，房地产税试点有可能扩大覆盖面……条条框框全方位的是要让房地产健康、有序、可控范围内发展。
如有不同观点，欢迎讨论。
楼市天骄2021-06-18 01:07:13
