.01周边新房马上要卖3万／㎡我家小区却4年没涨
今年以来，老四方区有一批品质纯新盘亮相，据说房价直奔3万／㎡。但周边的有些业主却崩溃了！因为自家小区的二手房卖不动了，房价几年没涨！最近市北的一位业主找我吐槽，他是2017年买的常青藤小区二手房源，是一个顶层复式，买时价格为24000元／㎡，4年过去了，他想置换大一些的新房，却发现二手房还是这个价格，和4年前几乎没有差别，还不好出手，现在非常后悔……”
为什么这个房子4年多不见上涨？从配套的附加值来看，小区的学区比较普通，周边的道路交通也不是很方便。最致命的是该房源不是正南正北朝向，户型设计多为狭长型，开间较小，采光不佳。可以看出，一个楼盘即使处于主城，但因为户型、周边环境、配套等因素，依然会影响力度。
.02为什么我买的房子不涨价？
无独有偶，除了市区，郊区的二手房同样面临着不涨价，甚至降价的困境。由此不少朋友问：为什么我买的房子不涨价？
一、黄金时期已过，投资需得放在长周期里衡量首先在”房住不炒“的大基调下，青岛楼市很难再出现像2018年那样的涨势，如今限购、限贷、限售三大调控政策下，房价较为稳定。再加上不断入市的新房，和持续积压的二手房，青岛如今已经步入高库存的时代。这些导致房产的增值保值度，都得放在一个较长的周期里去考虑。这样在投资时更得注意房源周边配套的完备程度以及居住舒适度。
二、热度高的区域，为什么无人接盘周边的新盘开盘秒光，而自己的房子降价了也无人问津。这类情况大多都是产品与买房需求间错配的问题。例如灵山湾片区曾经报价6000元的万达公寓，多年过去后涨幅仍然原地踏步，的报价依然为6000——7000元／㎡。我们知道购买公寓产品的人多为刚需，但灵山湾前海一线走的却是改善道路。再加上灵山湾地形狭长，聚集的产业少，缺乏刚需，因此从产品的角度来说，万达公寓与购房者之间存在着错配的问题。
三、周边尽是大规划，房价却不见涨跟着规划买房是许多购房者的信条，但规划终究只是纸上谈兵，没有完全落地之前，规划以及实际产生的效益性变动很大。比如我有个朋友三四年前见蓝谷板块楼市一片火热，规划庞大，再加上不限购，他就买了蓝谷报价的房子——鲁信和璧花园，130来平，均价约18000元／㎡。
他觉得这个楼盘有地铁11号线加持，周边有规划有大学、产业等，再加上环境优美，以后出售给改善人群，应该能获利不少。但由于人气问题以及规划跟进的慢，鲁信和璧花园近几年二手房的成交价一直波动，对比高峰期呈下跌趋势。朋友去年挂21000元／㎡想出售和璧花园，但无人问津，现在又将价格降回了市场均价16000元／㎡，可以说三年的时间房子从原价234万降到现在挂盘价208万左右，亏了26万。
举这个例子就想说现阶段在青岛买房，什么最重要？只看四个字：肉眼可见。规划地铁要肉眼可见，至少已经动工，商业配套要肉眼可见。不要叨念着规划，否则交了房，才发现下馆子还得坐1公交，到哪都不方便，区域在成熟区选，一些偏远新区一定要果断放弃，规划周期太久，希望渺茫。还有就是论舒适度和稳妥性，远郊则不如主城。
四、房屋本身的质量以及户型很重要说到户型大家也许都知道要“南北通透、户型方正”，但户型好，并不代表这个房子居住起来会很舒适。例如，下面这个户型图，户型比例方正，主卧次卧南北通透，只要楼层不太低，采光应该是可以的。
但再看看楼层平面图，可以看出采光井太深，次卧的采光得不到保障。
其次是房源朝向问题。老市北片区泰山路99号的泰山华府为什么卖了多年还未售罄？根源就在于高容积率以及奇怪的户型朝向。总的来说买房还是要优先从自身需求出发，毕竟一个地段好的房屋，如果居住舒适度差，未来增值力度局限性也很大。
.03写在最后最后，总结一下，买房大概是这样一个逻辑：一是：不要盲目跟从规划走，房源所在的区域内配套要肉眼可见。规划地铁是已经通车，或者3年内能确定通车的地铁沿线，商业配套也要肉眼可见。二是，看产品所在的区域是偏刚需还是改善，与买房需求之间是否形成错配。三是，注意楼座的朝向以户型楼层平面图，采光井的深浅则影响着房屋采光问题。
楼市天骄2021-04-14 13:31:40
