坐标济南二环内，历城区北部一大片土地的征收补偿方案出炉了，它就是全福铁路货场地块。
这一块土地面积很大，未来计划建设住宅和学校。
根据济南的规划，这里的住宅用地将在7月供出，面积达到14.4万平方米，是济南二环内少见的大宗住宅地块。
值得注意的是，除了该地块，济南二环内今年的整体供地计划较大，共有约1071亩左右，大部分分布在济南老城北部。
1、二环内，历城区这里拆迁，拟7月供地
近日，历城区发布公告，内容是“全福铁路货场地块改造项目房屋征收补偿方案征求意见公告”。
根据公告，该地块征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。
选择货币补偿的，被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。
选择产权调换（房屋安置）的实行回迁安置，对档选房。安置房源为框架结构的高层住宅，房屋总计208套。
全福铁路货场地块很大，本次拟征收范围为：
东至南全福二区西墙，西至铁路货场西墙，南至规划路，北至南全福大街，其中国有土地上住宅房屋征收涉及北园大街42号（1号楼、2号楼），北园大街44号（1号楼、2号楼、3号楼）。
根据调查摸底情况，拟房屋征收红线范围内共涉及住宅204户，房屋面积约1.3万平方米。
对这个征收范围，我们在卫星图是为大家画出了轮廓：
我们可以看到，这个地块位于北园高架以南、铁路线以北、全福河以西，附近有绿城明月风荷、山钢鸿悦华府项目。
这里大部分土地原来是铁路货运场，所以它的拆迁规模并不是很大，我们预计其拆迁速度会很快。
根据济南市不久前公布的土地供应计划，该地块计划在今年7月份对外供应，住宅的土地面积是14.4万㎡。除了住宅，这里还将建设一所九年一贯制学校，所以说它的整体规模挺大的，是二环内比较少见的大地块。
2、二环内计划放量供地，达到1071亩
近一两年来，济南二环内的土地供应量比较大，从而使二环内出现了很多新楼盘。
目前，二环内楼盘比较集中的区域主要是两个。一个是西北侧的药山片区，那里有万科金色悦城新著、中梁云山和院、万科北辰之光在售，附近还有一个中海的项目待售。
另一个是在和谐广场附近，那里有保利天禧、绿城诚园、远洋万和府、城投静悦府在售，未来还有新城项目，中海项目、远洋新项目待售。
今年，二环内还会继续供应住宅用地。
除了前述全福货场地块，根据济南2021年的土地供应计划，二环内今年计划供应的住宅用地还包括：
北湖片区多宗土地，
面积合计12.9万平方米；
药山片区，
黄岗社区、田庄社区多宗土地，面积合计12.17万平方米；
济泺路片区，
标山附近、泺口附近多宗土地，面积合计17.57万平方米；
和谐片区
，1宗土地，面积为7.3万平方米；
历下区，泺源大街-和平路沿线，
有5.67万平方米；
市中区，两宗小地块，各不足1万平米。
具体情况如下：
我们算了一下，这些土地合计有71.43万平米，折合约1071亩，整体规模还是比较可观的。
3、北部供应量大，考验老城购买力
值得注意的是，在老城区供地计划中，大部分分布在胶
济铁路
以北。
我们统计了一下，铁路线以北的供地计划合计为57.04万平方米，占比达到了约80％左右。
这样的供地计划，对济南北部楼市影响如何？
一方面，今年济南老城北部的拆迁量比较大，由于部分住户会选择货币补偿，由此可能会带动北部楼盘的销售。
但另一方面，老城北部购买力还是值得留意的。
以前很多人抱怨说，济南的新楼盘太远了，怎么都在大东边或者大西边。这两年，随着二环内供货的增加，我们发现一个现象，济南二环内部分楼盘的销售速度比较一般，尤其是在城市北部，很多楼盘的销量低于预期。
所以，如果前述老城北部的土地都在今年顺利出让，将再次考验老城内的购买力。
另外，虽然这几年老城北部发展有了明显起色，但与城市东部相比，这里的城市发展速度还是比较慢的，买房人也多以区域性需求为主。长期看，不考虑个人居住地要求，济南东部楼市发展情况应该还是要好于老城北部的。
楼市鹏程2021-04-13 13:22:34
