都是“无房可选”，但济南刚需购房者和改善购房者的“无房可选”是不同的。
先说一下目前刚需购房者的“无房可选”，其实之前我们也说过一些目前东部刚需购房者的情况，刚需供应青黄不接，最近了解到的万象东方小户型在售房源基本是居住公寓居多，价格也低，基本在11500元／㎡，有的能到11000元／㎡左右，正常房源基本没有，加推时间还不确定，并且现在每周价格有个50元／㎡的上调，毕竟隔壁中粮小高的价格都已经到14000元／㎡了。
但现在万象东方仍旧是济南东部绕城高速内单价的楼盘，也是首付35万元左右能选的到的楼盘之一，并且配套相对完善，有成熟的学校，有万象新天、公园大道等楼盘积淀的生活氛围，去年以一个较低的价格保证流速，今年剩余不到1000套房子慢慢卖，回归一个与楼盘自身相匹配的价值，增添一点利润，也是很正常的事。
对万象东方有意向的购房者，预算充足的可以多关注楼盘信息，加推时选择一个好点的房源，预算不充足的购房者，可以尽量早一些上车，因为价格确实在缓慢上调。
在一个可以保证性价比的空间内缓慢上调价格，个人感觉这种做法还是比较稳妥的，去年一半的住宅任务量用今年一年去完成，任务少、时间长、压力小，后期价格再有回调个人感觉希望不是很大。（个人感受，不喜勿喷）
张马屯在售的楼盘有凤凰首府、时代公馆、璟樾、正荣悦棠府、万科正荣天宸、锦悦府、魅力之城、公园学府、蔚蓝之城共计9个楼盘，除去凤凰首府要加推最后一栋楼有一些小户型之外，其他楼盘小户型房源基本没有了。
凤凰首府月底加推C5地块6＃，6＃包含106㎡精装三室两厅两卫小户型房源，精装交付，这也是凤凰首府最后一栋楼，有可能也会稍微调整价格慢慢卖。
再往东唐冶和唐悦色基本都是大户型房源，鲁能泰山七号还有一些居住公寓价格不高，小户型正常房源不多了，龙誉城首付50万还能够到，然后就是郭店四个楼盘东城俪景、花语拾光、加州东部世界城、荣盛华府，这些都能选房源，不过距离主城区的距离还是有点远。
刚需购房者是价格合适的楼盘没有房源可以选，房源合适的楼盘购房门槛卡掉一批刚需购房者，刚需购房者的资金获取渠道比较单一，首付款都卡的比较死。
刚需购房者的“无房可选”是真的没有太多的房源可以去挑选。
目前济南在售的改善楼盘不少，并且因为去年土地出让的区域有一些比较核心，楼面价不低，适合做改善产品，改善购房者相比刚需购房者的可选楼盘更多一些，但是经过我们看房团报名速度、日常带看以及后台咨询抖音直播来看，这部分购房者也呈现出“无房可选”的情况。
改善购房者的“无房可选”，是因为这部分购房者的需求更高，更全面也更挑剔，虽然去过多数预算之内的楼盘，但仍旧选不出意向楼盘，主要需求不够明晰，盲目的追求均好性。
如最近一位购房者，从去年年初就开始看房，首付预算100万，需要地段、学区、品质、交通等方面皆优，并且职住距离不能太远。
我们首先推荐的是CBD的房子，地段好，交通便利，其次是贤文片区和盛福片区，基本上我们每说一个楼盘他都能如数家珍的跟我们说出这些楼盘的优劣，但就是迟迟做不了选择。
改善购房者不是真的没有房子可以选，市面上真正的全优改善楼盘不多，并且购房者对主要需求把握不准，造成了“无房可选”的假象。
购房者在看房的时候，明晰自身需求，并且要会梳理各个楼盘的主要优势，将需求与优势去相贴合。
最后一点，对待房价的涨跌，要分开来看，市场稳定的环境下整体小冷小热与购房者关联不大，意向楼盘价格的变化才是最应该关注的，毕竟多数人一次购房只会买一个楼盘。
1、意向楼盘本身卖的怎么样，如果一直都以一个较快的速度去化，那么这个楼盘的价格体系是比较正常的，也是多数购房者所肯定的，这部分楼盘价格比较坚挺，至少不会降价，有合适的房源可以尽早入手，这个去化速度并不指首开，而是一个较长时间段的去化速度。
如果去化速度较慢，除去楼盘本身可能有一些问题，那可能就是价格不能被购房者也就是市场所认可，后期就有可能会有价格上的调整。
2、看楼盘所在区域内的供应是怎样的，同质改善楼盘或同质刚需楼盘是不是扎堆存在，房源是不是都在稳定供应，区域内是不是有“价格屠夫”（同事说的词，很有意思）。
楼盘扎堆，稳定供应，这样的区域一般每个楼盘都有各自的特点，如盛福片区中垠御苑高新区在售楼盘价格，翡翠公园品质好、会所实用，绿城蘭园低密产品、邻近的贤文片区珑悦府九年义务教育都在家周边，华彤苑学校今年开学，和谐商圈及南侧多个楼盘也各有特点，这些都能让购房者迅速找到与自身契合的点。
并且楼盘扎堆更容易有价格上的调整，如价格战、以价换量，或是楼盘重新调整自身定位，加推精装价格上涨等。
“价格屠夫”则是一些楼盘的楼面价较低，售价调整更灵活，也算是一个价格的锚点，有价格屠夫存在的区域一般同质楼盘价格都比较稳定，但到价格屠夫的销售后期可能周边楼盘会有价格上的调整。
3、意向楼盘价格大幅度的波动，可以理解为暴涨或暴跌（大的优惠），突然上涨可能是因为政策的改变或新的利好，如学区等，这部分楼盘会经过市场的检验渐渐回归理性，突然暴跌则需要购房者警惕，是不是开发商出现了问题，或是存在其他隐患。
前段时间接触的购房者比较多，这是对目前济南楼市的一些切身感受，希望对大家有用，可以借鉴参考。
楼市鹏程2021-03-12 13:04:20
