买房与卖房，其实是一场攻心战。对此，开发商的技能是造梦。或金壁辉煌的售楼处，门口挺拔贴心的保安，一张区位图盛不下的繁华盛世......要知道，比老板还会画大饼的，就是开发商。如果你仅仅因为看到这美好的一面就下定决心买房子，未来恐怕少不了心慌。购房者要想拨开层层美好的表象，赢得这场攻心战争，就得会思考、注意细节。然而很多人去售楼处，对明晃晃展示的“红线内外不利因素”，都视而不见，或者是匆匆掠过，当然也有少人即使看了，也是懵懵懂懂。
这样造成的后果就是，住进去才发现生活完全不是想象中的画面：比如夏天是有郁郁葱葱的树，但也有挡不住的垃圾味从窗外钻进来；隔壁工地上时不时传来的轰鸣声，让人心烦气躁；每当风起时，乌泱泱的粉尘四处飘散，难以呼吸......当初不注意细节，等住进去才后悔莫及，想要维权吧，开发商一句“我们已经公示了！”，就把所有委屈都堵了回去，自己只能打碎牙往肚子里咽。即使现在做不到完全的信息对等，但至少对于开发商展示出来的东西，尤其是不利因素搞清楚。
一般售楼处展示的是红线内外不利因素，先来说一下，何为红线？红线是指项目用地红线，可简单理解为项目的边界线。红线内外部的不利因素就是社区内外会影响居住体验的一些规划、设施等因素。红线内的建设是开发商主导的，其不利因素往往因为内部的设置造成的，而红线外的不利因素是市政或者自然形成的，不是开发商能决定的。
红线内的不利因素，一般包括：
公共厕所、化粪池、垃圾站、变压器、换热站、配电室、通讯基站、商业用房、物业用房、车库出入口、健身场所以及其他污染、辐射、噪音源等。
红线外的不利因素，往往包括：
机场、垃圾站、变压器、通讯基站、道路、桥梁、隧道、火车站、汽车站、油气库站、危险品仓库及其他污染、辐射、噪音源或危险场所等。
其中有些因素，长期以来被谣言或者错误认知所误导，导致人人谈之色变，其实就是只纸老虎，不足为惧。比如高压线一直大家比较敏感的话题，记得当时济南东绕城高速以内，要建高压廊道的事一出，沿线楼盘的业主就坐不住了，都在担心是否会出现“漏电触电辐射”的问题。
大家回想一下，因高压线出现的事故基本都是人为操作不当引起的，或嫌命长的有意接近酿成的惨剧，高压线还是很有节操的，基本是“你不犯我，我不犯你”。一般市区的高压电线路不过330kV～750k的超高压，根据我国《电力设施保护条例实施细则》中，对高压线架设距离有明确规定：再加上实际操作的种种因素：
1kV以下高压线的安全距离为4米；1-10kV高压线的安全距离为6米；35-110kV高压线的安全距离为8米；154-220kV高压线的安全距离为10米；350-500kV高沿线的安全距离为15米。
而高压线及高压塔往往高达几十米，远高于安全距离，也就是说只要不作死，就没啥大问题！所以说对于某些不利因素若是不懂，要么远离，要么询问相关专业人士，切勿自己吓自己。当然也有些不利因素难以搬迁，影响会持续十几年，甚至几十年。比如机场、铁路等，不管是飞机起飞，还是火车路过，都会听见震动的噪音。
还有人说临近道路也是不利因素，细究来讲道路对住宅的影响不能一概而论，需要具体情况具体分析。像高架桥、主干道的噪音远大于其它市政道路，而且道路对不同楼层的影响也不尽相同。而且每个人的接受程度不一，同样噪音下，有人酣睡至天明，有人却辗转难眠，俗话说，“鞋合不合适，只有脚知道”，能否接受皆在自己。
此外还有的不利因素，看起来没啥大问题，但只有真正在里面生活过，才知道有多难熬。炼油厂、制药厂等，拥有强烈的刺激性气味，比如济南东部的齐鲁制药厂、炼油厂，多多少少都会影响周边的楼盘，只要走进该区域就会闻到空气中隐隐约约飘荡得恶心的气味，而且这类厂子还有另一个隐患，那就是万一发生事故，杀伤性极大。如果说上面是大范围无差别攻击的话，那垃圾处理厂、垃圾中转站，可以算是精准打击，而且极容易产生同盘不同命的情况。有的人在窗前欣赏绿色景观，有的人却闻着浓郁的垃圾味，守着飞来飞去的苍蝇，密密麻麻不断蠕动的虫子。
还有一种情况就是，楼盘周边尚处于开发阶段，周边存有大量未开发的土地，比如张马屯，新东站。这样的楼盘，收获新房的同时，意味着要常年与工地为伍，粉尘、噪音更是家常便饭。这些不利因素都是需要考虑，而且要考虑全面，不能因置业顾问的逼定，就盲目下单，毕竟对多数人来说，买房几乎决定未来10年的幸福感。
不利因素虽然不难发现，但对开发商而言，避重就轻谈不利因素仍旧是难以改变的，展示板等手段的意思是把丑话说前面，免得以后对薄公堂。指望开发商大发善心告诉你，不如自己发现不利因素。要想避免损失，守则就是重视、研究清楚不利因素，不能囫囵吞枣。，在售楼处是仔细阅读不利因素，遇到不懂问题，就询问置业顾问，虽然他们不会主动讲，但也会有放着客户的问题不解答。第二，要留个心眼，不能完全相信置业顾问的解释，可以拍照后，带回来仔细研究，或者是询问其他人。
第三，对于展示的不利因素，但凡我们能看见的，感受到的，都要亲自去看看，去体验。然后衡量一下这个不利因素，是否在自己的接受范围内。第四，不要偷懒，买错房子的人，十个里有5个都是因为不亲自调查，听信他人造成的。对于普通购房者而言，多留心、多逛周边、多查询规划信息，尽可能减少不利因素对自己的影响，才是重中之重。
楼市天骄2021-01-31 15:21:05
