2020年年底以来，济南楼市出现了比较悬殊的时刻，一边是部分高分改善盘开盘热销，部分楼盘甚至一房难求；而另外一边则是部分刚需刚改盘去化个位数，销售惨淡。
非常魔幻。
分化的很明显。
为什么有的改善盘能热销，之前文章《揭秘！买豪宅的钱是怎么来的？换个维度看济南改善市场为何热销？》从其中一个维度为大家分析过。今天再分析一下其他方面。
｜壹
你真正看清济南高分改善盘被抢的逻辑了吗？
仔细观察济南热销品质改善盘的原因很简单：
（1）楼盘位置好、品质高，在济南真富人区内，或者改善地段；
（2）该区域几乎没什么新房供应！
（3）周围医疗、教育，包括圈层，都非常OK。
实际上，据我的观察，如今济南楼市主要有两类人在“抢房”：
一类，是余粮比较稳定的刚性改善需求，当遇到定价合理，品质超前的高分楼盘，被吸引了。高性价比，对于迫切需要改善生活品质的购房者来说，有杀伤力。
另一类，是真有钱人，他们现金比较多，基于对以美国为代表的“全球性宽松”可能导致货币贬值的担忧。他们在快速寻找「足够好的、且相对稀缺的优质资产」。
因为“优质＋稀缺”，至少代表着其价值会更安全、更稳定。
不要怀疑那些开盘就清盘的楼盘，他们火爆的人气不是托，也没有水分！而与之形成鲜明对比的是，济南部分楼盘100块／天请的托给自己的楼盘去充当演员。
一边是无人问津期待继续下跌的刚需，一边是排队摇号抢房的改善，路上相遇互道SB的人，彼此没办法相互理解。
看问题，我始终认为难在「客观地看到本质」。
最近一线城市楼市火爆，上海惊现排队买房。当然，一线城市强劲的购买力，我们羡慕不来。目光回到济南，这个事，在济南市场其实也有明显的反馈。只是量级会差一些。
有一个很生动的例子。
自从一线城市楼市反弹之后，参考君龙哥在抖音接到一个咨询电话，准备置换一套400万左右的大平层。
当然，对区域、配套、品质要求都高。还要兼顾价值增长。也就是大家最常说的“自住，兼顾保值、增值”！
我们在交流分析的时候，当把购房需求锁定在核心地段＋高品质范围，济南似乎只有奥体仁恒、济高珑悦府、舜山府、招商公园、大都会、复星国际中心几个备选。更远的，就接受不了！
300-400万预算，在济南不算低，但在地段＋配套＋品质大平层的条件限制下，你会发现，并不好买！要么没房子，要么抢不着，要么看不上。为什么会出现上述状况？（1）我们知道2016年启动的行情，济南房价基本，卖掉一套旧房子，手拿100来万现金的人，并不少！（2）2017年开始，“大平层”流行了起来，玻璃化外墙、大面宽、板式、精装架空层空间、豪华车库和入户大堂等，成了换房的标准要素；（3）300万级，好的似乎真不多！与之对应的，济南优质核心的成熟地段，2020年之前新增住宅用地太少！好在2020年济南主城供地有所增加，未来，我们能看到更多好产品。这个情形，其实很像我们文章开头所说高分改善热销的情况。1、区域供货逐渐归0；2、区域认可度，已形成共识；3、随着需求，极少的新项目level拔高，精品化、豪宅化；4、这里变得「奇货可居」。
NO.2｜贰大时代的背景：我们不缺房子，缺好房子
据央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0％，户均拥有住房1.5套。这个数据说明，我国城镇居民整体不缺房子，但是缺好房子。随着城镇化的不断推进，房地产市场也逐渐由做大增量向优化存量转变。这在政策面也有所反映。自2019年起，城镇老旧小区改造被纳入保障性安居工程。仅中央财政，2019年和2020年就分别安排了300亿元和303亿元，支持地方用于老旧小区改造。去年公布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》（以下简称《建议》）发布，为未来五年国民经济发展定了调。
关于房地产的部分，《建议》再一次强调了“房住不炒”的定位，并特别提到了“促进住房消费健康发展”。如何理解促进住房消费健康发展？一个普遍的观点是，这进一步突出了房地产的居住属性，弱化投资及投机属性。房住不炒，好房子才值得住。有研报指出，“住房消费”不仅仅指购房，还包括租房、装修改造、升级配套、提升服务等，能带动建材家居、家装、康养、物业服务等多个行业。这也就是说，在政策面，推动居民住房条件升级，已经成为房地产领域扩内需的一个重要方向。从有房子到好房子，一切都在向这个方向转化。房地产的改善时代已经来临。以此为背景，同等预算情况下，相较于配置几套刚需房，一步到位选择一个改善型房源，或许更有意义。看看我们身边的人，手里好几套房的大有人在，但能拿出手的高分好房又屈指可数。
NO.3｜叁济南置换改善置业的要点
同时我们也注意到，在济南很多改善，其实都是置换型改善。那我们置换型改善需要注意哪些要点？
1）要升级，不要平移小区的品质，房子的面积，周边配套，要重点考虑。得房率在预算有限的情况下，是考虑的一个重点。如果置换，不要太纠结得房率，要知道，楼盘档次越高，得房率肯定越低，舒适的大堂，走道等公共面积，会拉低得房率。当然如果赠送的阳台面积大，心理上会好很多，居住也更舒适。
2）尽量以旧换新住宅的标准，越来越高，从设计上来说，也越来越先进，人性化，小区的规划，园林绿化，物业管理也是会越来越好，居住品质完全不是一个档次。如果在商业配套，交通便利，医疗教育上也能满足需求，或者说可预见的在未来3～5年内会有大的改观，可以入手。不要盲目追求面积选择老小区，面积是大，过道大堂外立面都破破烂烂的，会影响心情，没有搬新家新鲜劲。
3）考虑以后变现改善型住房都会买大，就是为了居住舒适才置换的，但挑选大屋也是有技巧的，面积大本来就难售，户型不好会更难售。比如卧室墙外是电梯间，朝北不通透，边套沿街楼层还低，都是要避开的。还有错配问题，90平两居住得很舒服，可如果在中档小区，无会所无花园，业主都是普通工薪阶层，这套房就是错配，很难出手。
同样高档小区90平三居，两个朝北小房间只有十平米出头，也是错配，在意向买家眼里，这两间只能是功能房，做不了次卧。
楼市天骄2021-01-29 08:42:30
