项目位置
位于工业南路以南，奥体西路以西，具体位置如下图所示。
拿地回顾
2016年7月6日，这一天可以说是能够载入济南房地产史册的日子，沉寂多年的济南CBD，迎来次大规模供地——位于工业南路以南，奥体西路以西的19宗地块捆绑出让，没有任何悬疑，没有竞拍，被绿地底价摘得，也就是今天的绿地IFC项目。
这19宗地中包含6宗商务金融用地，13宗住宅用地。其中商务金融用地中的A-1地块，要建一座420米的超高层，也就是现在在建的济南高，绿地山东国际金融中心。
绿地IFC不光是在济南CBD拿地的项目，也是济南CBD个住宅项目，个开盘的住宅项目，个交房的住宅项目，也是的一个住宅项目，13个住宅地块，总土地面积23.6万平米，地上总建筑面积56.7万平米。
作为济南CBD开疆拓土人，绿地也是抢占了市场先机，成为济南CBD娄底的批收割机，收割了不少客户。当时济南楼市、济南CBD都炒的火热，即便是两万六七的高房价、即便是绑定高昂的车位和地下室，很多购房者依然是义无反馈。
当然，2018年随着济南楼市遇冷，CBD房价下降，绿地IFC中央公馆一马当先，两万二三的价格让业主很受伤，于是老业主又拿出捆绑车位和捆绑地下室这些开发商的违规行为，到绿地IFC售楼处维权。这也不是什么新鲜话题，不少媒体都有报道。
在对CBD的无限向往中，令很多CBD购房者以及对CBD满怀期待的人们没想到的是，济南CBD个住宅项目的交房日竟然也成了维权日。2019年1月，绿地IFC中央公馆首期交付，因质量、园林等问题颇多，业主维权，多家媒体报道，尤其是“古墓门”当时也曾轰动一时。
后来绿地被迫整改，这件事才勉强平息。如今新推住宅，名字也换了，叫绿地海珀云庭，听着是比以前高大上了，据称是绿地级产品，产品发布会也是办的轰轰烈烈，不过品质是否真如其宣传的那样，看完这片分析就知道了。
产品信息
目前推出来的是B6地块，占地22999.4平米，容积率1.61，建筑面积约37029.03㎡。共规划有4栋住宅楼，1栋27层，1栋19层，1栋西单元13层东单元8层，1栋西单元13层东单元11层。共164套房源。单看容积率真不算高，但是我们看CBD这样小街区的项目，不能单看一个地块，而是看周边其他地块，综合容积率。
产品以大户型为主，145-200㎡（为宣传面积，实际面积上下略有浮动）。145㎡左右的为三室两厅两卫，200㎡左右的为四室两厅两卫，均为两梯两户设计，户型比较中规中矩，没有太大硬伤，但也没有什么亮点，在豪宅云集、产品力竞争激烈的CBD片区，这样的户型的确没有竞争优势。
而且200平米的户型还有一个明显的bug——一进门就是餐厅，这种格局很别扭，南向次卧的卫生间是暗室，没有窗户，不论是采光还是通透性都会差一些，影响居住的舒适度。包括北侧厨房设计，这种设计并不能真正实现南北通透。
再来说说社区规划。
虽然该地块容积率只有1.61，但均好性很差，既有大高层，也有洋房，这样的高低配设计有两个缺陷，一是影响整个社区的纯粹性，二是较矮的楼栋虽然不存在居住公寓，但周围都是高楼大厦，除了被遮挡，还有压抑感。所以，该项目一直宣传的低密度小区，事实上是在偷换概念，容积率低并不完全等同于居住密度低。
很明显，该项目也是小街区规划，每栋住宅都沿街，小街区规划的弊端之前我们也分析过很多次了，堵车、噪音都是不容忽视的问题，而且能看到住宅离道路非常近，除了噪音影响外，低住户的私密性也比较低。
而且每栋住宅下面都有沿街商业，生活上能带来一些方便，但同时也会比较嘈杂，影响居住。
销售信息
率先推出的是B6-5#楼，位于东南角的位置，1单元总高11层，2单元总高13层。
1单元01户为142㎡的三室，公摊约21%；
1单元02户、2单元01户为198㎡四室，公摊约20.4%；2单元02户为204㎡四室，公摊约20.4%；
目前该项目已开盘，售价在3W左右，价格不低，至于销量如何，看下面网签数据就知道了，截止到2020年11月2日下午4点，仅有3套网签。（备注，截止到11月15日，转载此稿件时，依然只有3个网签）
项目点评
单就CBD片区内的楼盘来说，一圈分析下来，绿地海珀云庭的确没有太突出的亮点：
论品牌，万科、龙湖、中信泰富等等，CBD内的住宅哪个不是大品牌开发商；
论位置，绿地海珀云庭位于北部中间的位置，无论正南还是西南方向，都是高楼云集。
论产品，前文也分析过了，户型上也没有亮点；小街区也做不出园林感觉来。
论品质，虽然宣传的装修标准很高，什么奢装大品牌，但从绿地这些年在济南的表现来看，几乎没有一个拿得出手的品质作品，反倒是各种质量问题、虚假宣传等丑闻如影随形，（详情阅读《又曝质量问题！扒一扒绿地在济南这些年！》《爆料！绿地雪莱小镇再暴雷！》）。
别的楼盘不说，2018年绿地IFC中央公馆交付当天，就让济南人民领略到了绿地CBD住宅的品质：效果图中高端的入户大门变成了阴森的古墓门，小区内景的大理石铺路，变成了粗颗粒的沥青，外墙布满了凹凸不平的“痘痘”，更是被讥笑为不如隔壁丁家庄安置房来得平整，裂缝的墙体、一脚就踩烂的水泥楼梯、狭窄的车位……让济南“大开眼界”。
距离上次交付风波快2年过去，但互联网是有记忆的，即便是换了案名，但绿地的品质也不得不让人心有余悸。
地产下半场2020-11-16 11:49:14
