国庆节促销余温才刚消退，最近济南楼市五花八门的双十一促销再次卷土重来。
城南华润公园九里打出12999元/平米起的低价；中铁城小高喊出了12000元/平米；不少楼盘再度推出特价房源，抢在双十一之前提前收割。
就连鲜少在价格战中显山露水的西客站片区，最近也开始发力，金科城打出11XXX元/平米的劲爆价，杨柳春风也流出了11999元/平米的房源。
看这些价格，降价幅度令人咋舌。当然，多是空有噱头？但这也反应了当下市场的艰难。抛开价格，我们今天聊一聊西客站西部几个在售楼盘。
杨柳春风
称为济南目前上车蓝、绿城的门槛。位于西客站片区西北角，西侧靠近国际医学中心片区，属于高铁围合项目，项目体量较大，总占地约1300亩，总建筑面积约180万平米。产品线丰富，规划有高层、小高、洋房、合院、商业等业态。
2018年8月，杨柳春风首开推出合院组团江南里，共88套，当天售罄，杨柳春风也因此在市场一炮走红。前段时间，江南里迎来交付，产品确实惊艳。
除了合院外，该项目也陆续推出了高层、小高、洋房产品。目前在售的高层、小高主要集中在杨柳郡、雨荷郡，毛坯交付，洋房集中在白鹭郡，精装修交付。户型105/123/130/140/152/162/186/219平米。（户型图附在最后）
去年杨柳郡首开，当时价格在14300-14600元/平米，相比之下，最近朋友圈所传的11999价格确很有吸引力，不过经探盘了解，该价格只是针对楼层差、面积大、难去化的一小部分房源，其余房源价格依然是在13400-14000。
据了解，双十一期间杨柳春风即将加推雨荷郡10#楼，30层高层，边户为130平米三室两厅两卫，中间户为105平米的三室两厅一卫。均价在13300左右，产品倒没有什么可挑剔的，主要敏感点是西侧紧邻热源厂。
就项目整体而言，杨柳春风是蓝城进入济南的个项目，虽然只是代建，但整体规划理念、产品打造都是沿用的蓝、绿城体系，后期物业服务业都是绿城物业，还是很受认可的。
学校方面，自建幼儿园、中小学，已签约杭州育华教育集团，育华在杭州还是比较牛的，不过在济南表现如何还有待考证。
交通方面，南侧靠近青岛路，距离北园高架上桥口不远，西侧靠近国际医学中心收费站，上高速也比较方便。项目周边还有两条地铁线，东侧距离地铁1号线方特站约900米，青岛路上还规划有4号线地铁口，距离杨柳郡500米以内，总之出行很方便。
项目西侧紧邻山东医科大学，目前该学校已经招生开学，学校往南规划有一座树兰医院，也已经开建，未来可以近距离享受一些医疗配套。
商业方面，社区东南角位置，规划有大型商业配套，可以满足全方位的生活所需；稍远一点，还有印象济南、绿地缤纷城，以及绿地齐鲁之门，也都在2.5公里以内。
当然，杨柳春风也有一些敏感点存在，被大家说得的就是东侧、西侧、北侧被高铁围合，可能会带来一定的噪音影响，其实临铁路在济南东西都有不少楼盘面临这样的问题，没有必要“谈铁路色变”，具体影响多大，还是切身感受一些比较靠谱。
以下为所有在售户型。
中建锦绣首府
同为高铁围合项目，位于青岛路以南，与杨柳春风隔路相望，体量也是比较庞大，总占地约30万平米，总建面约50平米，产品规划与杨柳春风类似，包含别墅、洋房、小高、高层。
高层在售120/100平米两种户型，均价14000-15000,；小高层在售117/135平米两种户型，均价16000-17000，全部为精装修产品，不过这个价格可谓不低。
一方面，可能有赖于教育优势，项目内部幼儿园、小学、初中、高中一应俱全，初中已签约山东省实验；另一方面，中建锦绣首府拿地成本较高，楼板价约1万左右，而西客站其他楼盘拿地时间都比较早，楼板价都在4000以下，卖得贵也是成本所限。
目前中建锦绣首府所有楼栋已经全部封顶。
配套方面，因为与杨柳春风挨得比较近，所以医疗方面、交通方面（包括距离1号线、4号线地铁站的距离）都相差无几，就不再赘述。比较明显的优势就是多了一条地铁线，项目东南角规划有地铁6号线济南西站，距离大约在600米左右。
金科城
西客站片区开发多年的一个楼盘，位于经十路以北，齐州路以西，目前在售的为C地块，位于齐州路以西，莱芜路以南。与杨柳春风、中建锦绣首府相比，金科城的产品更刚需一些，几乎全部都是30层及以上的大高层产品，目前在售户型104-142平米。
最近金科城也是打出了11XXX元/平米的惊爆价，当然也只是部分房源，噱头而已，正常房源毛坯13000左右，少部分精装房源在14000，不过比起去年踩盘时15500的均价，也是降了不少。
交通方面，南侧靠近经十路，而且也是双地铁傍身，在售地块距离1号线大杨庄站约600米，该站点同时也是地铁4号线的换乘站，未来出行也是十分方便。
商业配套方面，项目西南角1公里左右有麦德龙，西客站片区比较大的一座商超配套，项目一期南侧规划有大型商业配套，也就是售楼处所在位置，不过具体什么时间开建不详，在售地块西侧规划有一排商业配套，另外已经交付的地块也有不少沿街商铺，生活方面还是比较方便的。
该项目的劣势之一，就是没有配建学校，划片上学应该是上大金小学。
还有一点就是容积率太高，高达3.6，楼建的太高、太密，采光效果不好。尤其是10层以下的楼栋。下面这几张是中午12点多拍摄到的照片，能看到不少楼栋中户、东户十六七层以下已经见不到阳光了，可想整个下午都将处于背阴状态，居住舒适度自然也会受到很大影响。
保利熙悦该项目与金科城一路之隔，位于齐州路以东，槐荫区政府以北，占地约45508平米，容积率3.2，总建面约19万平米。共规划有13栋住宅，其中2栋34层大高层，4栋31层大高层，1栋23层高层，6栋18层高层。
整个项目全部为精装修，高层在售户型110/126平米，小高层在售户型130/140/160平米。虽然与金科城仅一路之隔，但价格却比金科城贵3000多，高层均价16000左右。
这3000多贵在哪呢？抛开所谓的装修标准不谈，保利熙悦的户型做的确实不错，109平米的做到了三室两厅两卫，126平米同样是三室两厅两卫，除了空间尺度更大外，主卧还带270度飘窗，采光效果更好一些。
另外，楼栋分布得比较合理，小高层集中在南侧，高层集中在北侧，错落排布，尽可能地避免遮挡，采光和通透性都更强一些，当然这都是相对金科城而言，不过该项目也存在不少居住公寓，毕竟3.2的高容积率在这摆着。
除此之外，小区规划也有一些亮点：纯住宅小区，无底商，更纯粹一些；北侧规划有一块公园、自建一所幼儿园、还规划有一座颐养配套。
这些确实是优势所在，不过是否值3000元/平米，就有待商榷了。查保利熙悦的网签情况，截止到2020年11月8日凌晨，共有6栋楼取得预售证，其中：
8#楼136套房源，网签0；
9#楼36套房源，网签10套；
10#楼36套房源，网签26套；（取证时间3月）
11#楼124套房源，网签101套；
12#楼72套房源，网签46套；
13#楼124套房源，网签30套。（取证时间3月）
虽然已经从开盘的一万七八，降到了一万六，但从市场反应也能看出，这个价格似乎并不太受市场认可。前段时间，为吸引客户保利熙悦也是打出了13XXX的价格，虽然是针对特定人群，医护人员或者医护人员的亲戚朋友，但也却确确实实降了，不过对于降价这件事，置业顾问倒是讳莫如深，估计也是在彼此试探。
哦对了还有一点忘了说，置业顾问给我算价格的时候，首付额外多加了4.9万块钱，我问是怎么回事，她说这是储藏室的价格，（之前只字未提）买住宅默认配备一套储藏室，如果不想要储藏室，需要向领导申请，不知道这算不算是捆绑销售。
要知道早在2018年济南就出台政策，明令禁止捆绑销售，保利熙悦这算是顶风作案吗？
地产下半场2020-11-10 16:23:53
