济南购房趋势：刚需二手化

2018年2月9日发布的一篇文章，很适合今天的一些刚需来读。

记得2015年看过一个上海万科营销报告，有个词印象深刻，就是“刚需二手化”。这是对上海购房趋势的分析，对当时的济南来说，刚需二手化表现还不明显，但是经过2016和2017年的大涨，2018年之后的济南，刚需二手化将成为购房趋势。目前我还没有相关数据支撑这个观点，仅从我对市场的认知方面，说说个人的一些看法，请各位斧正。

1、新拍地块，无论在城区还是郊区，一般价格都比较高。常规市场逻辑下，未来售价也会高。我们举个例子，前两天新拍的奥体中路康虹路地块，住宅用地楼板价在12000多，再加上安置房部分以及各类配套，未来售价20000元/平米以上即可赚钱，比如两万三四出售。100平米就是240万，这个价格超过了一般刚需的支付能力。再比如绕城高速外的唐冶，2017年部分地块的楼板价也在12000元/平米，当然，这是低密度产品，未来售价也会在2万左右，一套房子200万，也非普通刚需能力所及。所以说，刚需购房新房的可能性越来越小。

2、当然偏远郊区也有便宜的地块，价格15000以内的也有不少。按100平计算，一套150万，或许还能支付得起，但已经很费劲。而这个很费劲换来的是偏远郊区生活，配套肯定不完善，而刚需更需要完善配套。比如晚上加班到半夜，回去都没有公交车，打个车五六十块。就算赶上最后一班公交，回到家里菜市场也关门了。我曾有位女同事，就是住在东边唐冶某个地方，我们在国奥城上班，每次加班回去都不方便，以至于我都不忍心让人家女生加班，不安全不说，打车费也不菲。

3、从工作地点来说，刚需也不适宜在郊区买房。因为很多人的工作是不固定的，比如你在大西边居住，也在西边工作，而谁知道两年后你又换了工作到了东边，济南又如此拥堵，你花在路上的时间越来越多，幸福感会越来越少。所以，不管东南西北，只要远离城区，都不是理想选择，而在城区，交通相对便利一些。

4、从期房的交房时间来说，一般都得在两年后交房，再碰上推迟交房的，三年四年交不了房都有可能。而你咬咬牙买了一套房子，不但每个月要还房贷，还要还房租，虽然就两年，可你知道刚买房的前两年是最难过的，你可能为此吃不消。所以新房不是理想选择。

5、你想买个小点的新房，减轻一下压力。但是你知道，现在的房子很少有二室的，并且公摊也比较大，六七十平方的二室几乎是看不到了。所以刚需想买小新房也买不到了。

6、二手房涨价动力不足，降价却是一泻千里。开发商操盘远比二手中介炒作能力强，尤其是新盘扎堆的地方，你炒我也炒，楼盘价格就上来了。而二手房只能算是单兵作战的游击队，别看现在趁火打劫加价出售，但是难以形成主流，并且会随着市场的洗涤，价格会大幅回归正常，所以后续二手房将比新房的价格更理性。

综上，购买二手房将成为刚需的。当然我说的是城区的二手房，而非郊区的二手房。

这是在平稳的市场逻辑下的思考。如果房价上涨，刚需二手化将更加明显。如果房价下跌，二手房跌幅也会很明显，刚需二手化也是。当然，价格只是一方面，对刚需最重要的，配套才是王道。

其实，从目前市场供应的土地和开发商打造的产品，也能看出偏远区域的房子，不是卖给刚需的。比如万科在唐冶的翡翠系，龙湖在唐冶的原著系，怎么可能是卖给刚需的呢。