前段时间,上海出台文件要求纯住宅容积率不高于2.5。消息一出,各界看法不一,有人认为上海作为一个人口高度密集的城市,,限制高容积率地块的开发,是对土地资源的浪费。也有人认为,限制高容积率开发,能有效缓解人口压力和配套不足的矛盾。土地容积率与城市人口、城市发展的关系是个很宏大的课题,不做深入讨论。单纯从居住来看,限制容积率确实是好事,意味着小区总户数的减少,居住舒适度会更高。的上海都开始限制容积率了,济南呢?
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这几年,济南住宅的容积率节节攀增,我们梳理了一下近四年(2017-2020)济南住宅地块容积率,高于3.0的不在少数,有的甚至逼近4.0。2017年济南出让容积率高于3.0(不包含3.0)的住宅地块(含商住混合)多达20宗。其中济南文旅城占8宗,包括B3/B6/B7/B9/B10/B11/B14地块,容积率都在3.0以上。是海尔云世界B-2地块,达到了3.8,纯居住用地,这种居住密度,可以说在住宅里面已经接近极限。除此之外,复兴国际中心(B-3地块)、正荣天宸、璟樾、万科翡翠公园、融创财富壹号等等多个楼盘的容积率都高于3.0。详看下图:
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2018年济南出让容积率高于3.0(不包含3.0)的住宅地块(含商住混合)共17宗。文旅城依旧是主力,5个地块容积率都在3.0以上。其余高容积率地块,除了华山片区的地块为刚需盘外,其他地块还都是主打改善:奥体中路绿地华彤苑容积率3.3;西客站片区卖的最贵的保利熙悦容积率3.2;槐荫区经十路旁的瑞锦台容积率3.4;CBD城投伴山居容积率3.01/3.43;海尔博悦兰亭3.2;海尔天玺3.35。这么高的容积率,何谈改善?
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2019年济南出让容积率高于3.0(不包含3.0)的住宅地块(含商住混合)共8宗。虽然数量上有所减少,但数据上却再创新高。海尔拿下的北湖核心区的5宗地,4宗容积率都在3.6以上。其中B-7地块更是高达3.9,创下济南住宅容积率历史新高。去年B-7、B-9地块易主金地商置业,也就是现在的金地湖城风华,一个地块3.9,一个地块3.8,虽然是商住混合用地,但也高得吓人。除了金地湖城风华和海尔云世界,容积率高于3.0的还有金科集美天悦等等多个项目。
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2020年截止到8月,济南出让容积率高于3.0(不包含3.0)的住宅地块(含商住混合)共4宗。1宗是五里牌坊的保利天禧,容积率3.81;2宗是远洋边庄地块,容积率3.8/3.4;另外1宗是前几天刚刚出让还未成交的河套庄地块,比肩金地湖城风华,高达3.9。
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比高容积率更可怕,是高容积率带来的弊病。一般来说,容积率越高,只能产生三种可能,一种是楼盖得越高,一种是楼盖得越密,一种是又高又密。楼盖得高,首当其冲就是舒适度的问题,可能每天等电梯都要很长时间,尤其是上班早高峰,电梯每隔几层停一下,可能到了你这就已经满载了。其次还有安全问题,高楼住户多,电梯使用频率高损耗也大,时间久了安全隐患会更高,而且一旦发生火灾或其他紧急意外,17层以上的楼层,大概是只能听天由命了。除此之外还有公摊的问题,高层建筑,两梯四户,连廊设计,公摊大,得房率低。楼盖得密,弊端更是显而易见,采光、园林绿化统统都成了牺牲品。就拿容积率3.8/3.9的金地湖城风华来说,不到5万平米的地块排了8栋楼,而且都是30几层的大高层,楼间距不足,就不可避免地出现了大量采光不足的居住公寓。多个楼栋到了9、10层都还是居住公寓,更夸张的是7#号楼,一共31层,东单元东户1-18层全是居住公寓,住在这样的房子里,连阳光都成了奢饰品。
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当然不只是金地湖城风华,像前文提到的文旅城、璟樾、悦棠府、海尔天玺、海尔云世界、海尔博悦兰庭等等,都有大量的居住公寓。
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(文旅城B-15地块)
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(海尔天玺)
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(璟樾)
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(正荣悦棠府)
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(金科集美天悦)
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(海尔云世界滟澜公馆)和阳光一起牺牲掉的还有园林。最典型的代表,正荣悦棠府,不仅存在大量的居住公寓,连绿地率也仅仅9%。而一般的楼盘,绿地率都在30%左右。可以想见未来社区里的园林会是什么样子。高容积率对居住舒适度的影响还只是一个层面,背后的交通资源、学位资源、公共资源才更应该警惕。一般情况下,容积率是和一个小区可容纳的居民的总数是正相关的,容积率越高,居民越多,那么平均分配到每一个人身上的公共空间和资源就越少。所以僧多粥少的矛盾,在高容积率楼盘会更凸显。
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既然存在那么多弊端,高容积率地块为什么要存在?让人想不明白。这两年从上到下一直在强调说房住不炒,房住不炒,但大多数注意力似乎都放在了“不炒”上面。“房住”呢?既然房子是用来住的,是不是也应该尽可能地让老百姓住得好点?
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而把容积率设置地这么高,连阳光都享受不到,局促、压抑,老百姓又怎么能住得好呢?